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1AHP和VIKOR法簡介

1.1AHP法AHP法是一種定性分析和定量分析相結(jié)合的決策分析方法。客觀情況的復(fù)雜性導(dǎo)致對多因素問題分析時(shí)很難做到每一個(gè)判斷矩陣都具有完全一致性，需要結(jié)合要素的不同權(quán)重進(jìn)行分析。首先，需要根據(jù)Saaty九標(biāo)度判斷矩陣，將定性判斷定量化，構(gòu)造兩兩對比矩陣;其次，利用和積法確定不同層次的相對權(quán)重;最后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。由于對兩個(gè)復(fù)雜要素的比較不能完全一致，會出現(xiàn)偏差，需要對矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)指標(biāo)為CR=CI/RI，其中，CI=(λmax－n)/n－1，λmax為判斷矩陣的最大特征值，n為矩陣的維數(shù)，RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。一般情況下，CR越小，矩陣的一致性越好，當(dāng)CR＜0.1，可以判斷矩陣有令人滿意的一致性。

1.2VIKOR法VIKOR法是一種基于理想點(diǎn)法的多屬性決策方法，最早由Opricovic［11］于1998年提出。其基本思路為:首先，定義正、負(fù)理想解。正理想解是指各方案在評估準(zhǔn)則下的最優(yōu)值;負(fù)理想解是指各方案在評估準(zhǔn)則下的最差值。其次，對備選方案指標(biāo)值與理想方案的接近程度排列優(yōu)先順序，越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric發(fā)展而來的聚合函數(shù)。

2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)分析

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的規(guī)模較大，涉及的因素較多，構(gòu)建全面、系統(tǒng)的指標(biāo)評價(jià)體系是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的前提［13］。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策會受到以下四個(gè)方面因素的影響:首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目為不動產(chǎn)，外部環(huán)境會影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資;其次，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，項(xiàng)目投資帶來的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)決策者最關(guān)心的;再次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等會影響項(xiàng)目的投資決策;最后，土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策。綜上所述，在其他學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過調(diào)研分析之后，筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的一級屬性和二級屬性指標(biāo)，見表1。

3基于AHP和VIKOR法的房地產(chǎn)企

業(yè)項(xiàng)目投資決策評價(jià)案例分析W企業(yè)是國內(nèi)較大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，業(yè)務(wù)范圍覆蓋50多個(gè)城市，年銷售規(guī)模達(dá)到千億元。本文以W企業(yè)將在天津、徐州、福州和成都實(shí)施的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例進(jìn)行投資決策的評價(jià)研究:酒店式公寓項(xiàng)目A1位于天津市區(qū)南部，該宗地臨近市級商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施齊全，北側(cè)為相關(guān)政府部門;別墅區(qū)項(xiàng)目A2位于徐州市銅山區(qū)，處于城區(qū)主干道，靠近連霍高速，交通便利，周邊商業(yè)配套設(shè)施均面向高層消費(fèi)群體;商品房項(xiàng)目A3位于福州市倉山區(qū)，依山傍水、環(huán)境優(yōu)雅，臨近多所大學(xué)校園，超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全，公交系統(tǒng)完善;配套商業(yè)設(shè)施和高層住宅樓項(xiàng)目A4位于成都市核心區(qū)，有多路公交經(jīng)過，周邊配套包括學(xué)校、商場、醫(yī)院、銀行等。4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均有自己的優(yōu)勢，側(cè)重點(diǎn)不同，本文從環(huán)境指標(biāo)、收益指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)4個(gè)方面利用AHP和VIKOR法對W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行評價(jià)。

3.1利用AHP確定指標(biāo)權(quán)重研究人員邀請10位來自房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的高級工程師分別對一級指標(biāo)集和二級指標(biāo)集的重要性進(jìn)行打分，構(gòu)造判斷矩陣，通過MATLAB10.0軟件計(jì)算出各級指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，結(jié)果見表2～表6。從表2～表6的數(shù)據(jù)可以看出，各一級指標(biāo)和二級指標(biāo)的判斷矩陣均通過一致性檢驗(yàn)，由此本文得到了14個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策二級指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)果見表7。

3.2利用VIKOR法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策評價(jià)對于4個(gè)項(xiàng)目的收益指標(biāo)和成本指標(biāo)，筆者通過項(xiàng)目的可行性報(bào)告可以查出相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)，邀請10位專家分別從環(huán)境指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行打分，滿分為5分，然后求出專家的平均得分。因此，本文得到W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有原始數(shù)據(jù)見表8。由于表8中的原始數(shù)據(jù)具有不同的量綱，需要進(jìn)行無量綱化處理。在VIKOR算法中常使用線性規(guī)范的方式進(jìn)行無量綱化，具體計(jì)算過程見式(2)和式(3)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的環(huán)境指標(biāo)和收益指標(biāo)為效益屬性，即分?jǐn)?shù)越高越好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)為成本屬性，即分?jǐn)?shù)越低越好同時(shí)，需要計(jì)算W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)二級指標(biāo)的正、負(fù)理想解，得到在評估準(zhǔn)則經(jīng)過無量綱化之后求得的W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正理想解和負(fù)理想解見表9。由表10的數(shù)據(jù)顯示，從可接受利益的門檻條件看，Q值排序第一的房地產(chǎn)項(xiàng)目與排序第二、第三和第四的項(xiàng)目均不滿足條件，其差值均小于0.3333;從可接受的決策可靠度看，4個(gè)項(xiàng)目均滿足條件。因此，筆者基于AHP和VIKOR算法比較W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，認(rèn)為4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均為妥協(xié)解。相比之下，筆者認(rèn)為項(xiàng)目A1是經(jīng)過妥協(xié)后的最優(yōu)投資決策，而項(xiàng)目A2是經(jīng)過妥協(xié)后的最差投資決策。

4結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策是一個(gè)多因素的系統(tǒng)分析過程，需要評價(jià)多個(gè)因素的共同影響。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目不僅受到經(jīng)濟(jì)趨勢、政府政策等宏觀因素的影響，也受到房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身等微觀因素的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)需要綜合考慮各方面因素。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不能采用單一的評價(jià)方法，如凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法、期望值法和決策樹等都不能滿足決策的需要。基于AHP和VIKOR法的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策評價(jià)方法可以對收益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行客觀評價(jià)，尤其是基于VIKOR法的根據(jù)最大化群體效益和最小化個(gè)別遺憾的原則比較備選方案，能夠得到接近最優(yōu)方案的妥協(xié)方案，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的相關(guān)理論。

作者：李勇王燕單位：河海大學(xué)技術(shù)創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所河海大學(xué)商學(xué)院