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摘要：文章簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀，探討了我國(guó)房地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題，并研究了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、解決民生住宅問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)投資；住房矛盾；對(duì)策

據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2015年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格由1998年的2063元/平方米上漲至2014年的6324元/平方米，（其中住宅由1854元/平方米上漲至5933元/平方米）。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入比差距過(guò)大、房地產(chǎn)投資過(guò)熱等，影響著民生住宅問(wèn)題。土地購(gòu)置面積的不斷增長(zhǎng)，外部借款資金的增加，都反映出房地產(chǎn)投資熱潮。在土地供應(yīng)有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費(fèi)屬性。

1房產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲

近年來(lái)，雖然國(guó)家積極調(diào)整房地產(chǎn)政策，一定程度上緩解了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。但整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)雖然有所放緩，但價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題仍然存在。住房供應(yīng)和需求不平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。相較于其他商品而言，房?jī)r(jià)供應(yīng)有著一定的特殊性，其供應(yīng)變化相對(duì)遲緩，從土地購(gòu)置到最終銷(xiāo)售一般需要近三年的時(shí)間。而且土地供應(yīng)有限，房屋不可能大量增加，短期之內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于需求數(shù)量，這就推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲[1]。此外，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格還受到建筑材料價(jià)格、新建住宅品質(zhì)等眾多復(fù)雜因素的影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性也一定程度提升了房地產(chǎn)商重新定價(jià)的能力，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。1.2房地產(chǎn)投資熱潮趨勢(shì)有增無(wú)減據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2015年中國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，僅2015年1月到4月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就達(dá)到了23669億元，同期增長(zhǎng)了6%。其中，住宅投資達(dá)到了15870億元，其所占房地產(chǎn)總投資比例達(dá)到了67.1%，住宅施工面積也有著一定的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資熱潮趨勢(shì)有增無(wú)減。從投資結(jié)構(gòu)上來(lái)看，普通住宅投資所占比例有著一定的提升，商業(yè)用房比重比較穩(wěn)定，信貸比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但對(duì)于銀行的依賴程度仍然處于較高水平，外部借款資金進(jìn)一步增加。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面臨的問(wèn)題探討

2.1民生住宅問(wèn)題

買(mǎi)房難是現(xiàn)實(shí)生活中的熱點(diǎn)話題也是熱點(diǎn)問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲快速，使得許多城鎮(zhèn)居民買(mǎi)不起房，造成的民生住宅問(wèn)題十分嚴(yán)重，即使通過(guò)貸款買(mǎi)到了房，也會(huì)迫于還貸壓力嚴(yán)重影響了人民的生活品質(zhì)，增加了生活成本。此外，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快還會(huì)帶動(dòng)水泥等建材產(chǎn)品的價(jià)格上漲，進(jìn)一步加重了人們的社會(huì)負(fù)擔(dān)，增加了社會(huì)中的不穩(wěn)定因素[2]。衣食住行是人們基本的社會(huì)需求，但就目前來(lái)看，一般家庭買(mǎi)房就要消耗一生積累的積蓄，這不符合和諧社會(huì)發(fā)展的需求。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們收入增長(zhǎng)的速度，房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入之間的差距過(guò)大，住房矛盾的解決已經(jīng)刻不容緩。

2.2拉大貧富差距

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致過(guò)多的社會(huì)財(cái)富流向富人，貧富差距進(jìn)一步被拉大，這不利于社會(huì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資過(guò)熱帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，社會(huì)大量資金都流向了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，貧富差距過(guò)大的問(wèn)題日益凸顯。

2.3房地產(chǎn)投資過(guò)熱

2015年8月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)住宅投資出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，商品房銷(xiāo)售逐漸回暖，房產(chǎn)投資占社會(huì)投資的比重越來(lái)越大，投資對(duì)象從商業(yè)用房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱似胀ㄗ》俊７康禺a(chǎn)投資過(guò)熱必然需要大量的資金來(lái)源，就目前來(lái)看，投資資金大部分來(lái)自于外部，即商業(yè)銀行。外部資金的大量增加很容易導(dǎo)致資金流動(dòng)性不足，難以滿足社會(huì)需求，不僅對(duì)商業(yè)銀行帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響[3]。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，不合理的投資行為很容易變?yōu)橥稒C(jī)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，房地產(chǎn)投資過(guò)熱很容易刺激房?jī)r(jià)畸形上漲，這同樣不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，很可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3解決房地產(chǎn)問(wèn)題的對(duì)策

在土地供應(yīng)有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費(fèi)屬性，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：

3.1政策調(diào)整

應(yīng)當(dāng)積極調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，積極建設(shè)保障性住房，政府要通過(guò)政策的調(diào)整來(lái)約束開(kāi)發(fā)商的投資結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)價(jià)格上漲。同時(shí)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來(lái)滿足人們的住房需求，讓低收入者能夠買(mǎi)得起房，以此來(lái)從整體上降低房屋需求，還原住宅的消費(fèi)屬性。

3.2提升對(duì)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)督力度政

府部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用，對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行及時(shí)清理，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)于一些必須要設(shè)置的稅種來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行合理地調(diào)整，對(duì)不合理的稅費(fèi)進(jìn)行消除。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)督力度，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格欺騙、面積短少等問(wèn)題要嚴(yán)厲查處，明確曝光，積極借助社會(huì)監(jiān)督來(lái)控制商品房?jī)r(jià)格，保證市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，維護(hù)價(jià)格秩序，避免房地產(chǎn)價(jià)格畸形上漲。

3.3完善土地稅制

國(guó)家應(yīng)當(dāng)從土地資源占有、使用、收益等各個(gè)土地資源配置環(huán)節(jié)，來(lái)建立完善的土地稅制。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)地者投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)于故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行征稅，對(duì)一定時(shí)期之內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易進(jìn)行征稅，嚴(yán)格降低土地轉(zhuǎn)手的頻率，以此來(lái)保證房地產(chǎn)投資的合理性，減少住房投資屬性[4]。

3.4合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資

政府應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律進(jìn)行分析和判斷，公開(kāi)無(wú)償信息服務(wù)平臺(tái)，以此來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)的合理投資，還原住宅的消費(fèi)屬性。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，就目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象仍舊十分明顯，這會(huì)帶來(lái)一系列的民生住房問(wèn)題。因此，應(yīng)當(dāng)積極采取有效對(duì)策來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，引導(dǎo)理性投資，還原住宅消費(fèi)屬性。

作者:周子懿 周志斌 單位:南昌工程學(xué)院 湖口縣房地產(chǎn)管理局

參考文獻(xiàn)：

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