前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流 案例分析

作為我國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科堅(jiān)持主流市場(chǎng)定位，以市場(chǎng)、客戶、股東為導(dǎo)向，積極促進(jìn)銷售，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連上臺(tái)階。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。但是房地產(chǎn)行業(yè)的增速過快使得企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)伴隨著許多危機(jī)。全球金融危機(jī)使得潛在的危機(jī)漸漸浮出水面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。因此，包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行反思，企業(yè)是否能抵御這場(chǎng)金融危機(jī)的寒流。萬科的經(jīng)營(yíng)策略，相對(duì)是比較穩(wěn)定的。其中包括堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和穩(wěn)健的投資策略等。快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有更強(qiáng)的制造業(yè)特色，有利于促使企業(yè)不斷提升專業(yè)能力。而快速周轉(zhuǎn)加上謹(jǐn)慎投資，則保證了企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)中保持經(jīng)營(yíng)的安全性和靈活性。

占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位的萬科憑借其對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度和對(duì)行業(yè)波動(dòng)的準(zhǔn)確把握，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2012年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業(yè)記錄，并在服務(wù)理念方面保持領(lǐng)先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內(nèi)的一系列服務(wù)創(chuàng)新，進(jìn)一步豐富和拓展了產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略保持了相對(duì)良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。

一、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

（一）現(xiàn)金流量整體分析

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)來說至關(guān)重要，會(huì)影響企業(yè)的盈利質(zhì)量以及未來的經(jīng)營(yíng)成果。從萬科近三年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和銷售水平的不斷提高，萬科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也同步呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)，但實(shí)質(zhì)的盈利質(zhì)量并不是很高。原因是盡管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入在總流入中占的比例很高，但由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占比例也非常高，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為企業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金流很少，并且耗用了企業(yè)很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動(dòng)資產(chǎn)中占到70%以上，因此需要進(jìn)一步分析存貨內(nèi)部構(gòu)成對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的影響。進(jìn)一步分析2010-2012年萬科的存貨明細(xì)可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建和擬開發(fā)產(chǎn)品占了總存貨的90%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，這些項(xiàng)目占用的資金周轉(zhuǎn)較慢，加之在建項(xiàng)目需要持續(xù)的后續(xù)資金投入，導(dǎo)致資金的耗用越來越多。但是，在市場(chǎng)交易逐步復(fù)蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的平穩(wěn)會(huì)得到一定的保障，企業(yè)的資金壓力會(huì)相對(duì)減輕，企業(yè)有望抓住市場(chǎng)的復(fù)蘇機(jī)會(huì)，進(jìn)一步改善運(yùn)營(yíng)效率以應(yīng)對(duì)后期市場(chǎng)變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入無法滿足現(xiàn)金支出的需求，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~在三年間均為負(fù)值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因?yàn)槭召忢?xiàng)目產(chǎn)生的投資現(xiàn)金流入大量減少。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動(dòng)受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對(duì)樓市的調(diào)控措施密集出臺(tái)后，為鞏固和擴(kuò)大前期調(diào)控的成果，國(guó)務(wù)院在2011年1月再次推出“新國(guó)八條”。這些政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，受政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響，企業(yè)的土地購置和開發(fā)投資行為都大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力和投資意愿普遍減弱。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科投資支出的現(xiàn)金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹(jǐn)慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調(diào)貸款利率，萬科在行業(yè)整體融資環(huán)境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時(shí)償還債務(wù)支出的現(xiàn)金又大量增加，從而導(dǎo)致籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~在2011年大幅下降。

（二）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年萬科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業(yè)的現(xiàn)金流入主要來自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入呈逐年上升的趨勢(shì)，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場(chǎng)景氣度的下滑相應(yīng)地增加打折促銷行為。企業(yè)來自投資活動(dòng)的現(xiàn)金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因?yàn)槿f科的收購項(xiàng)目中，存在購買價(jià)格中以現(xiàn)金支付的部分減去被收購企業(yè)持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物后的凈額為負(fù)數(shù)的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目中進(jìn)行反映，該項(xiàng)目在投資活動(dòng)現(xiàn)金流入中占很大的比率，而2011年該項(xiàng)目金額又大幅減少，最終導(dǎo)致2011年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降。籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入在2011年有所下降是因?yàn)檠胄性谇叭径热紊险{(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，使流動(dòng)性呈現(xiàn)緊縮態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入較2011年有較大增長(zhǎng)，占到總流入的29.13%，成為公司現(xiàn)金流入的重要來源，這也體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資手段，企業(yè)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金很大部分是由貸款獲得。進(jìn)一步分析萬科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入發(fā)現(xiàn)，除了借款收到的現(xiàn)金增長(zhǎng)外，吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金均小幅下降。這也表明企業(yè)的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動(dòng)仍然需要得到企業(yè)更多的關(guān)注。

（三）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

2010-2012年，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和結(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)，萬科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出金額呈逐年增加的趨勢(shì)（見表3），但是其占總現(xiàn)金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因?yàn)榛I資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比例增加導(dǎo)致。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，公司將近80%的籌資現(xiàn)金流出用于歸還借款。投資活動(dòng)現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅(jiān)持謹(jǐn)慎的策略，不把項(xiàng)目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上，選擇合理時(shí)機(jī)獲取未來發(fā)展所需的項(xiàng)目資源。

二、現(xiàn)金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動(dòng)性和短期償債能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。流動(dòng)比率是短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)，一般認(rèn)為合理的流動(dòng)比率為2。萬科的流動(dòng)比率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因?yàn)轭A(yù)收賬款增加了49%，導(dǎo)致流動(dòng)負(fù)債增加了55%。到2012年期末的時(shí)候，流動(dòng)比率降為1.40，遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)值2，這也說明企業(yè)的短期償債壓力增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動(dòng)性較差，而速動(dòng)比率將存貨這樣的流動(dòng)性較差的資產(chǎn)從流動(dòng)比率中扣除，因此，速動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。速動(dòng)比率一般應(yīng)保持在1以上。萬科近四年的速動(dòng)比率呈現(xiàn)波浪式的變動(dòng)趨勢(shì)，2011年速動(dòng)比率大幅下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)2011年度的預(yù)收賬款由2010年的744.1億元大幅增長(zhǎng)至1 111億元。現(xiàn)金流動(dòng)比率是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與流動(dòng)負(fù)債的比率，從現(xiàn)金流量的角度反映了企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。萬科2010-2012年的現(xiàn)金流動(dòng)比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量不足以抵償流動(dòng)負(fù)債，必須另外籌集資金以償還短期債務(wù)，企業(yè)的流動(dòng)性較差，現(xiàn)金壓力較大，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比率，是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產(chǎn)總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都高于70%，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這一方面說明企業(yè)很好地利用了財(cái)務(wù)杠桿，另一方面也暗示了企業(yè)的負(fù)債水平較高，企業(yè)的現(xiàn)金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢(shì)，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較低、資產(chǎn)負(fù)債率較高，主要都是因?yàn)轭A(yù)收賬款的增加，除預(yù)收賬款外，企業(yè)其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%，企業(yè)的凈負(fù)債率也保持在行業(yè)較低的水平。這說明萬科保持著相對(duì)安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但是來自資金鏈的壓力依然是企業(yè)尋求發(fā)展必須要面對(duì)的重要課題。

（二）獲現(xiàn)能力分析

萬科2010-2012年銷售現(xiàn)金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增長(zhǎng)了9.93%，而營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了43.65%。說明營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)中現(xiàn)金的保障程度較低，這也不是說企業(yè)的情況不好，還要結(jié)合應(yīng)收賬款政策等進(jìn)行具體分析。但是這種情況應(yīng)該引起企業(yè)的注意。總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率反映了企業(yè)運(yùn)營(yíng)全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力，比值越大說明企業(yè)利用資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的效果越好，企業(yè)的獲現(xiàn)能力也就越強(qiáng)。萬科的資產(chǎn)在不斷的增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~的不穩(wěn)定也就導(dǎo)致了總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的不穩(wěn)定。這也提醒企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~表明企業(yè)每股所獲取的現(xiàn)金流量的數(shù)量，該指標(biāo)越大則表明企業(yè)的股利支付能力越強(qiáng)。三年間，萬科的每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~呈逐年增加趨勢(shì)，2011年每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上期有較大幅度的增加，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因?yàn)榻Y(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)。因此，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動(dòng)受限的情況下，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴將持續(xù)，以維持企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流平衡，保障企業(yè)持續(xù)安全的發(fā)展。

（三）盈利能力分析

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入的比率，它是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營(yíng)業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的能力。萬科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率呈逐步下降的趨勢(shì)，表明企業(yè)的商品銷售額提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在減少，企業(yè)盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤(rùn)和銷售收入的比率，用來衡量企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入獲取利潤(rùn)的能力。萬科的銷售凈利率總體變動(dòng)不大但也呈逐年下降的趨勢(shì)，這說明企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，企業(yè)凈利潤(rùn)不是同比例的增長(zhǎng)，銷售帶來的凈利潤(rùn)在減少。

總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)總額的比率，反映了企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的投入產(chǎn)出水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。從萬科總資產(chǎn)報(bào)酬率2010年和2011年度的數(shù)據(jù)來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)幅度小于資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)幅度。

這些都表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率并未像銷售業(yè)績(jī)一樣令人滿意，企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)能力堪憂。盡管企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，但房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續(xù)上漲的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能找到新的創(chuàng)利來源，或者無法有效地控制成本，企業(yè)的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)。受制于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)創(chuàng)利來源的日漸縮小，企業(yè)應(yīng)該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強(qiáng)的市場(chǎng)變化和競(jìng)爭(zhēng)壓力的應(yīng)對(duì)能力，通過靈活的銷售策略，嚴(yán)格的成本控制以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略制定等層面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。

（四）營(yíng)運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說明一定時(shí)期內(nèi)公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)，周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐步上升趨勢(shì)，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長(zhǎng)了31%，這與當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控政策相關(guān)，并且其整體水平仍然高于同行業(yè)平均水平，主要是因?yàn)楣镜闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、較嚴(yán)格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現(xiàn)的速度在變快，資金被外單位占用的時(shí)間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉(zhuǎn)率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動(dòng)性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉(zhuǎn)越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度也越快。企業(yè)應(yīng)該在保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，提高資金的使用效率。在房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大，存貨對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化的敏感性也很強(qiáng)。萬科的經(jīng)營(yíng)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結(jié)構(gòu)一直保持在健康狀態(tài)，在其自身規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)存貨銷售也在增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)的不同比例造成存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)。這些都與公司謹(jǐn)慎拿地、快速開發(fā)策略以及保持快速周轉(zhuǎn)分不開。2012年存貨周轉(zhuǎn)率的回升，也表明困擾企業(yè)的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是指從購買存貨支付現(xiàn)金到收回現(xiàn)金這一期間的長(zhǎng)度。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，說明企業(yè)在運(yùn)營(yíng)資本的管理中所采用的現(xiàn)金管理越成功。萬科的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢(shì)，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)下降的同時(shí)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)反而上升，這說明企業(yè)在這幾年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴(yán)格的銷售信用政策，同時(shí)又更多的延長(zhǎng)付款時(shí)間、無償占用供應(yīng)商的營(yíng)運(yùn)資金，從而加快現(xiàn)金流速度，提高企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

三、結(jié)論與建議

（一）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究、注重現(xiàn)金流管理和公司戰(zhàn)略的結(jié)合

2013年2月舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控的“國(guó)五條”。會(huì)議再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房。這是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，繼“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等政策之后的第五次調(diào)控升級(jí)。這些政策減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，但是企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注市場(chǎng)，分析公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，將現(xiàn)金流管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，制定清晰的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略和自身的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略。在考慮現(xiàn)金流的可利用程度和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢等問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流實(shí)際情況選擇與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相符的投資項(xiàng)目，真正建立企業(yè)的價(jià)值源和現(xiàn)金流增長(zhǎng)源，提高現(xiàn)金流的使用效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金動(dòng)態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過程是動(dòng)態(tài)的，因此對(duì)現(xiàn)金流的管理也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)應(yīng)建立基于現(xiàn)金流的預(yù)算控制系統(tǒng)，通過編制企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的各個(gè)階段都制定詳細(xì)的預(yù)算并進(jìn)行有效的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)階段出現(xiàn)的問題并進(jìn)行調(diào)整，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)，追求效率保持高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)才能持續(xù)快速的增長(zhǎng)。快速周轉(zhuǎn)模式不僅能使企業(yè)有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且盡管高周轉(zhuǎn)犧牲了單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率，但事實(shí)證明高周轉(zhuǎn)帶來的資本收益水平提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率損失。當(dāng)前外部市場(chǎng)的不確定性和日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)都要求企業(yè)加快周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率。

（三）實(shí)現(xiàn)多元化融資

資金鏈安全作為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的重要保障一直倍受關(guān)注。從2010年開始，我國(guó)資本市場(chǎng)就基本上關(guān)閉了包括股權(quán)和債權(quán)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道，企業(yè)從資本市場(chǎng)獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調(diào)控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發(fā)企業(yè)籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的大量要求，因此，融資創(chuàng)新，尋求新的融資渠道將是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。企業(yè)可以探索合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，還可以加大對(duì)新型房地產(chǎn)基金、海外融資等創(chuàng)新融資渠道的關(guān)注。

合作開發(fā)可以變相融資，達(dá)到雙方共贏的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收益。而且合作開發(fā)可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來規(guī)模效益，有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合作雙方共同開發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。房地產(chǎn)信托投資可以吸引大量的社會(huì)閑散資金，融資效率較高，而且房地產(chǎn)信托受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管，安全性較高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金運(yùn)營(yíng)方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業(yè)的優(yōu)勢(shì)開拓海外融資渠道。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有一定的強(qiáng)化作用。

（四）強(qiáng)化企業(yè)危機(jī)意識(shí)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力

由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況變差，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力難以在短期內(nèi)得到有效的改善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高自身的經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規(guī)模和土地儲(chǔ)備取勝的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)企業(yè)不能再冒進(jìn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)合理控制土地占用量，謹(jǐn)慎拿地，經(jīng)營(yíng)理念也應(yīng)該從“土地為王”回歸到“現(xiàn)金為王”，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，這才是企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的根基。

居高不下的房?jī)r(jià)，讓許多對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者望而卻步，即使國(guó)家出臺(tái)了救市政策，也并不能為企業(yè)帶來持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的經(jīng)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，對(duì)庫存商品房做好各項(xiàng)促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高存貨周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加快銷售回款的進(jìn)度，確保資金及時(shí)到賬，縮短應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)時(shí)間。

（五）實(shí)施品牌創(chuàng)新，形成核心能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由依靠土地升值發(fā)展到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷升級(jí)更將競(jìng)爭(zhēng)模式逐步帶向品牌競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)模式的轉(zhuǎn)變一方面是因?yàn)樾袠I(yè)的成熟發(fā)展，另一方面是因?yàn)樵谡哒{(diào)控下房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機(jī)需求被抑制，消費(fèi)者購房行為趨于理性，對(duì)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等許多方面的認(rèn)知能力都有所提升。順應(yīng)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)等自身能力的建設(shè)上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力將不僅僅體現(xiàn)在住宅本身，服務(wù)配套也將成為客戶購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。企業(yè)要進(jìn)一步豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)往往才能更準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)變動(dòng)，抓住發(fā)展良機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

1.耿川東，朱宏亮，張新武.宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流及償債能力的影響[J].金融論壇，2011，（6）.

2.樊幻靈.論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2009，（1）.

3.蔣佐斌，魏娟，柯馨.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析[J].物流工程與管理，2013，（2）.

作者簡(jiǎn)介：

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性行業(yè)。近年來，國(guó)家多次推出限制房?jī)r(jià)、提高貸款利率、限制購房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、報(bào)告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時(shí)期現(xiàn)金流入、流出的時(shí)間和數(shù)量的活動(dòng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)

相比較一般企業(yè)“貨幣資本實(shí)物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個(gè)貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)[1]。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運(yùn)行模式，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)包括：

（一）資金需求額大，籌集任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房屋土地、大型開發(fā)項(xiàng)目等，高額的地價(jià)以及房屋工程造價(jià)使得投資數(shù)額少則千萬，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目往往可能不止有一個(gè)項(xiàng)目，很可能多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項(xiàng)目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營(yíng)過程中只需要籌集一部分流動(dòng)資金來維持企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌集不到資金面臨的風(fēng)險(xiǎn)很肯是項(xiàng)目終止，其損失的巨大的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。[1]

（二）資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)從征地開始，需要經(jīng)歷土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用等多個(gè)階段，通常要花費(fèi)2-3年甚至更長(zhǎng)并且，所開發(fā)的項(xiàng)目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開發(fā)期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長(zhǎng)共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

（三）資金流波動(dòng)幅度大、分布不均

由房地產(chǎn)資金鏈的結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項(xiàng)目中回收大量資金。由于回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負(fù)，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。[2]以萬科2008-2013年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動(dòng)幅度大的特點(diǎn)。

（四）資金占用風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一旦投入就具有了不可移動(dòng)性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等外部環(huán)境發(fā)生重大變動(dòng)，也很難進(jìn)行調(diào)整和改變。[3]這樣資金一旦投入，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風(fēng)險(xiǎn)。再次，近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2010年明確了首次購房的標(biāo)準(zhǔn)，2012年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套房?jī)?yōu)惠利率由7折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預(yù)期收益相對(duì)降低。與此同時(shí)為了加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防控，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一系列的行政降福，加上人們對(duì)房地產(chǎn)投資的理性回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金無法良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。[4]

（五）現(xiàn)金流量管理涉及的關(guān)系復(fù)雜

房地產(chǎn)資金鏈的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。一般企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系基本都是圍繞投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門以及國(guó)家財(cái)政、銀行、審計(jì)、工商稅務(wù)而展開。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營(yíng)過程中還要處理與被遷動(dòng)單位和居民、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉(zhuǎn)讓土地的單位等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的關(guān)系。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點(diǎn)，其余消費(fèi)者個(gè)人的各種預(yù)收預(yù)付和應(yīng)收應(yīng)付關(guān)系更加頻繁復(fù)雜。[5]

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系

現(xiàn)金流量管理的對(duì)象是企業(yè)的整個(gè)資金價(jià)值運(yùn)動(dòng)，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理。現(xiàn)金流量管理是企業(yè)價(jià)值管理的一部分，它以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、投資活動(dòng)現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。

（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉(zhuǎn)讓土地、征用土地、批租土地以及購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、稅費(fèi)返還等；而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購買設(shè)備材料、支付營(yíng)業(yè)稅所得稅等。[6]

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理、應(yīng)收賬款管理三個(gè)方面。

1. 日常現(xiàn)金流量管理

（1）現(xiàn)金流量的管理。現(xiàn)金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[7]房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)過程中，要對(duì)日常現(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計(jì)算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計(jì)劃、對(duì)日常現(xiàn)金流入流出量進(jìn)行控制，加速流入，合理控制流出。

（2）現(xiàn)金流速的管理。現(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長(zhǎng)、轉(zhuǎn)期速度慢的特點(diǎn)，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時(shí)間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強(qiáng)。

（3）現(xiàn)金流程的管理。現(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權(quán)審批制度、職責(zé)分工、業(yè)務(wù)受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)關(guān)系較一般企業(yè)要復(fù)雜，因此企業(yè)更應(yīng)該對(duì)各個(gè)流程進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，確保現(xiàn)金流能安全有限的進(jìn)行循環(huán)。

2.企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理

（1）現(xiàn)金流量的預(yù)算。現(xiàn)金流量總預(yù)算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而日常現(xiàn)金流量預(yù)算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復(fù)始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應(yīng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。

（2）現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源主要是由銷售房屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點(diǎn)則應(yīng)該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強(qiáng)房屋市場(chǎng)反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會(huì)需要的數(shù)量和質(zhì)量來組織房屋建設(shè)和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應(yīng)收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應(yīng)收賬款是加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。

（3）現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構(gòu)成，加強(qiáng)土地購置款項(xiàng)和工程建筑款項(xiàng)的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。[8]

（二）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，籌資活動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構(gòu)建良性資金鏈。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開，使得企業(yè)面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風(fēng)險(xiǎn)、降低籌資成本、提高籌資效率，務(wù)必要開發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。[9]

籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動(dòng)資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應(yīng)收款項(xiàng)等。自有資金具有無需支付利息的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)某一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率時(shí)，企業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時(shí)地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應(yīng)收款項(xiàng)等。預(yù)售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預(yù)售樓宇可以籌集到一部分建設(shè)資金，另一方面也可將一部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給客戶。利用客戶資金風(fēng)險(xiǎn)小、成本低，是最佳的負(fù)債經(jīng)營(yíng)方案，只要項(xiàng)目能按時(shí)交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負(fù)債償還問題。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)依賴性過大，其實(shí)外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)政策、自身特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)的情況下，企業(yè)應(yīng)該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時(shí)間，以保證企業(yè)資金投放需求。（作者單位：大連民族大學(xué)文科綜合實(shí)驗(yàn)中心）

參考文獻(xiàn)：

[1] 田丹.ABC房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究[D].電子科技大學(xué).2008年.P19

[2] 郭宏煒.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理問題[J].《現(xiàn)代商業(yè)》.2012年11期.P154

[3] 于濤.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流全面管理研究[D].西安建筑科技大學(xué).2011年.P16

[4] 鐘國(guó)英.如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施[J].《財(cái)會(huì)研究》.2012年12期.P122-P123

[5] 許一.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理問題研究[D].電子科技大學(xué).2006年.P17

[6] 徐建林.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流量的管理與分析[J].《中華民居》.2012年12月.P195-P196

[7] 陳蕊.基于現(xiàn)金流量的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析――以云南銅業(yè)為例[J].《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》.2011年3月（上）.P110-P112

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)與生存，此外，由于近年來國(guó)家政策的實(shí)施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運(yùn)營(yíng)的儲(chǔ)備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目周期通常較長(zhǎng)，成本與收入的變動(dòng)性較大，成本的變動(dòng)與實(shí)際收益的變動(dòng)存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與企業(yè)實(shí)際業(yè)績(jī)間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績(jī)的好壞通常可以從現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實(shí)地反映企業(yè)的實(shí)際業(yè)績(jī)。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量相當(dāng)大。現(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時(shí)，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強(qiáng)的償債能力，企業(yè)管理者此時(shí)可根據(jù)投資的需要進(jìn)行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進(jìn)行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。現(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來，對(duì)現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如現(xiàn)金預(yù)算、日常現(xiàn)金流量、流程與流動(dòng)速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲(chǔ)備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到土地儲(chǔ)備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲(chǔ)備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實(shí)。但是土地儲(chǔ)備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看土地儲(chǔ)備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲(chǔ)備會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對(duì)現(xiàn)金流管理的意識(shí)淡薄

通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動(dòng)的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無法在危機(jī)關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會(huì)計(jì)、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)定期召開的財(cái)務(wù)大會(huì)，在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，過于強(qiáng)調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式。現(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長(zhǎng)期的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲(chǔ)備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價(jià)值驅(qū)動(dòng)了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲(chǔ)備，而土地的儲(chǔ)備是需要高成本的，大量的土地儲(chǔ)備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對(duì)銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對(duì)現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對(duì)現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)不同，存在現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識(shí)偏差，導(dǎo)致其對(duì)現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機(jī)制缺乏事前預(yù)測(cè)、事中控制與事后分析的有機(jī)結(jié)合。現(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤(rùn)，并將現(xiàn)金流管理與利潤(rùn)目標(biāo)直接掛鉤，對(duì)業(yè)績(jī)的考核偏重企業(yè)的短期利潤(rùn)，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進(jìn)原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時(shí)，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項(xiàng)，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制偏重于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制，忽略了項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來的成本與項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大部分企業(yè)對(duì)日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國(guó)家政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房?jī)r(jià)的攀升，與此同時(shí)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價(jià)格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本不斷上升，房?jī)r(jià)的下跌與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對(duì)策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運(yùn)營(yíng)低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對(duì)環(huán)境因素進(jìn)行正確分析，保證現(xiàn)金流動(dòng)與企業(yè)環(huán)境變化趨勢(shì)相吻合。同時(shí)，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進(jìn)行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對(duì)現(xiàn)金流管理體系的補(bǔ)充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其子公司的現(xiàn)金流進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對(duì)總公司的不良影響。針對(duì)主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，對(duì)于非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）樹立全局觀念，提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)

現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)在現(xiàn)代管理的時(shí)代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識(shí)，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財(cái)務(wù)部、成本部等部門的工作，提高各部團(tuán)結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)意識(shí)，普及財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)，提高管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)與實(shí)踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)掌握的會(huì)計(jì)信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時(shí)，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)與操作實(shí)踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。另一方面要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對(duì)性地開展財(cái)務(wù)知識(shí)普及，組織相應(yīng)的財(cái)務(wù)理論與實(shí)踐的培訓(xùn)，提高各部門對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的大動(dòng)脈，完善的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時(shí)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財(cái)務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級(jí)不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級(jí)權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時(shí)限及時(shí)收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，以充分調(diào)動(dòng)各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)情況，為企業(yè)財(cái)務(wù)部及管理者正確分析財(cái)務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時(shí)地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進(jìn)行信息的交流與溝通，跟進(jìn)資金的流動(dòng)，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對(duì)于房地這樣需要殷實(shí)的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)與資金來源狀況，同時(shí)，企業(yè)要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行及時(shí)的預(yù)測(cè)、分析、報(bào)告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的周期通常較長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對(duì)短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個(gè)要點(diǎn)：第一，在產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團(tuán)體間的相互關(guān)系，盡可能完成項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項(xiàng)的催收，以回籠房款。第三，提高金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防意識(shí)，運(yùn)用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽(yù)發(fā)行債券，運(yùn)用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進(jìn)行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，盡量縮短項(xiàng)目施工期限，縮減項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時(shí)，通過開展有效的營(yíng)銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動(dòng)性，降低企業(yè)不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運(yùn)作，這就要求企業(yè)要對(duì)資金的使用進(jìn)行合理的分配，對(duì)后期的項(xiàng)目施工計(jì)劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測(cè)并進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對(duì)于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機(jī)制。及時(shí)對(duì)分屬的子公司現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對(duì)其進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對(duì)閑散的資金進(jìn)行合理的分配與投資，同時(shí)為企業(yè)集中財(cái)力化解經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定了基礎(chǔ)。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應(yīng)做到如下兩點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項(xiàng)目的施工階段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金管理的重視程度，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行事前的預(yù)測(cè)，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對(duì)待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對(duì)成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項(xiàng)目的時(shí)間安排與項(xiàng)目的金額兩個(gè)維度進(jìn)行開展。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項(xiàng)目的進(jìn)展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)確保項(xiàng)目開展在企業(yè)的資金流動(dòng)和項(xiàng)目安排的可控范圍之內(nèi)，對(duì)于超出的成本進(jìn)行及時(shí)地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。

五、結(jié)論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)率較高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往不被重視。現(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時(shí)，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳晨.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題及對(duì)策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]湯長(zhǎng)娥.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制[J].資治文摘，2010（6）：84.