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《廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第四期

一、“市價(jià)補(bǔ)償”的含義及利弊

如果征收應(yīng)當(dāng)給予公正補(bǔ)償，那么何種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)才符合“公正”的要求呢?美國(guó)憲法第五修正案只是籠統(tǒng)地規(guī)定“非經(jīng)公正補(bǔ)償，不得征收公民財(cái)產(chǎn)”，但是憲法并未對(duì)“公正補(bǔ)償”做出詳解。在美國(guó)司法實(shí)踐中，“公正補(bǔ)償”被聯(lián)邦最高法院解釋為合理的市場(chǎng)價(jià)值(fairmarketvalue)②，即原則上應(yīng)該以被征收財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除非其市價(jià)難以合理地確定，或者采用這種標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致明顯不公正的結(jié)果③。所謂“市場(chǎng)價(jià)值”，聯(lián)邦最高法院將其定義為“一個(gè)有意愿的購(gòu)買者愿意支付給一個(gè)有意愿(出售)的出賣人的現(xiàn)金價(jià)格”④，而購(gòu)買者愿意支付的價(jià)格高低，需要考慮該資產(chǎn)所有的可能用途(被征收的用途除外)⑤。決定“市場(chǎng)價(jià)值”所應(yīng)遵循的一般性規(guī)則是，對(duì)于但凡能影響一個(gè)理性買家所愿意支付的資產(chǎn)價(jià)格的因素，法院都應(yīng)該予以考慮⑥。既然是所有“理性買家愿意支付的價(jià)格”，那么“市場(chǎng)價(jià)值”并不應(yīng)當(dāng)只考慮被征收資產(chǎn)在當(dāng)前用途上的價(jià)值，也不只是對(duì)當(dāng)前所有權(quán)人的直接使用價(jià)值，還應(yīng)反映其機(jī)會(huì)成本，即在其他合法用途上的價(jià)值⑦:如果正在被用于甲用途的土地在未來很可能被轉(zhuǎn)用作價(jià)值更高的乙用途，那么乙用途上的使用價(jià)值就應(yīng)該是其市場(chǎng)價(jià)值。不過，這種可能性必須要足夠大，以至于能夠說服一個(gè)理性的購(gòu)買者愿意為這種更高的價(jià)值付費(fèi)①。總之，對(duì)被征收的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的判斷，應(yīng)取決于其“最高和最好的用途”(highestandbestuse)，包括已經(jīng)確實(shí)存在的價(jià)值或用途，也包括其潛在的、有證據(jù)證明的價(jià)值或用途。例如，如果一塊土地目前是農(nóng)用地，但有證據(jù)表明根據(jù)政府規(guī)劃該土地將轉(zhuǎn)變?yōu)楦袃r(jià)值的建設(shè)用地，那么法院應(yīng)該將該因素納入價(jià)值評(píng)估的考慮范圍，并且這種最高用途的計(jì)算還需考慮其與周圍地塊產(chǎn)生共同價(jià)值的最高者，而不是孤立地估值。例如在Powelson案②中，政府要征收一塊農(nóng)地修建水壩，被征收人提出可以將他的土地與周圍三塊土地一起修建一個(gè)由四個(gè)小水壩組成的水壩系統(tǒng)，因而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照四個(gè)小水壩建成后本地塊的價(jià)值決定，美國(guó)聯(lián)邦最高法院支持了這一主張。那么，為什么法院要用“市場(chǎng)價(jià)值”作為被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)呢?在KimballLaundryCo．案③中，聯(lián)邦最高法院指出資產(chǎn)的價(jià)值來源于主觀的需要和態(tài)度。因此，該資產(chǎn)對(duì)所有者的(主觀)價(jià)值與其對(duì)征收人的(主觀)價(jià)值可能差距甚遠(yuǎn)。但是，大多數(shù)事物都具有某種一般性的需求，因而使其具有一種可以從某個(gè)所有人轉(zhuǎn)移給另一個(gè)人的價(jià)值。與那種只對(duì)被征收人有意義的、個(gè)性化的價(jià)值相比，這種可轉(zhuǎn)讓的價(jià)值具有某種外在有效性，使得它可以成為衡量政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償?shù)墓匠叨戎弧?/p>

但“市場(chǎng)價(jià)值”標(biāo)準(zhǔn)的缺陷在于，它只是對(duì)多數(shù)人有用的使用價(jià)值的體現(xiàn)，卻未必能反映被征收人對(duì)其財(cái)產(chǎn)的估值。在VillageofHoffmanEstates案④中，法官RichardPosner指出，“市場(chǎng)價(jià)值”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)產(chǎn)權(quán)人來說，必定是不足夠的補(bǔ)償。因?yàn)樗^“市場(chǎng)價(jià)值”，準(zhǔn)確地說只是“邊際所有人”(margin-alowner)對(duì)其資產(chǎn)的估值⑤。邏輯上，被征收人對(duì)其資產(chǎn)的估值肯定是高于這個(gè)價(jià)格的———否則他早已經(jīng)出售自己的不動(dòng)產(chǎn)了———這些價(jià)值可能是對(duì)其房屋的個(gè)人特殊感情、搬遷的費(fèi)用、某些適合于他的特殊便利，等等⑥。按市價(jià)計(jì)算的征收補(bǔ)償自然沒有包括這些額外價(jià)值。在許多情況下，被征收的房產(chǎn)對(duì)于其所有者來說具有某種特殊價(jià)值，但這種價(jià)值卻不會(huì)反映到市場(chǎng)價(jià)格中去⑦。在UnitedStatesv．564．54AcresofLand案⑧中，上訴人(教堂)被征收的產(chǎn)業(yè)(一個(gè)宿營(yíng)地)享有新設(shè)施所不具有的政府監(jiān)管豁免權(quán)，這使得其使用成本較其他類似不動(dòng)產(chǎn)更低。如果征收補(bǔ)償時(shí)不考慮這些特殊價(jià)值，對(duì)于被征收人來說可能有失公平，而且也會(huì)產(chǎn)生效率上的問題，因?yàn)楸徽魇杖藢?duì)其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)價(jià)比市價(jià)高，這等同于將財(cái)產(chǎn)從價(jià)值更高的用途轉(zhuǎn)移到估值更低的用途。問題是，既然市價(jià)補(bǔ)償不是充分的、也可能是有損效率的，為什么美國(guó)法院要堅(jiān)持市價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢?聯(lián)邦最高法院并未作進(jìn)一步解釋，只是說市場(chǎng)價(jià)值具有普遍性，是有效決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的辦法。針對(duì)特殊價(jià)值的問題，最高法院長(zhǎng)期以來傾向于不對(duì)這類主觀價(jià)值的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在前述UnitedStatesv．564．54AcresofLand案中，最高法院指出征收補(bǔ)償必須依據(jù)一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，對(duì)于那種只對(duì)產(chǎn)權(quán)者本人具有意義的主觀價(jià)值，是不應(yīng)該被考慮的。LewisOrgel(1953)［4］認(rèn)為，被征收房產(chǎn)對(duì)產(chǎn)權(quán)人的某種特殊需要或感情價(jià)值是不能轉(zhuǎn)讓的價(jià)值(non-transferablevalues)，這種價(jià)值在征收中不予補(bǔ)償是合理的，其損失應(yīng)該被視為普通公民應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。但至于為什么公民應(yīng)承擔(dān)這種社會(huì)責(zé)任，論者卻未進(jìn)一步解釋。ThomasW．Merrill(2002)［5］認(rèn)為，采用市價(jià)補(bǔ)償是為了保持有效率的激勵(lì)，防止被征收人的道德風(fēng)險(xiǎn)。如果規(guī)定對(duì)被征收人的損失全額補(bǔ)償，那么就會(huì)激勵(lì)人們?yōu)E用這種權(quán)利而浪費(fèi)公共資源。因此，實(shí)踐中不少國(guó)家的法律都對(duì)此有所防范，即規(guī)定在征收決定作出后，被征收人不得在土地上繼續(xù)追加投資或修建附屬物，否則政府不予補(bǔ)償因此引起的費(fèi)用①。

在筆者看來，將“公平補(bǔ)償”標(biāo)準(zhǔn)解釋為“市價(jià)補(bǔ)償”還出于解決成本糾紛的考慮。如果不根據(jù)較容易識(shí)別的市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償，而要考慮每個(gè)被征收者的個(gè)人化、特殊化的價(jià)值，那么相關(guān)的交易費(fèi)用勢(shì)必大增，致使征收不成功:首先，每個(gè)人都可能夸大自己的特殊價(jià)值，而這些價(jià)值又很難客觀度量;其次，如果個(gè)案考慮成為普遍做法，容易引起被征收人之間的攀比，使價(jià)格一再升高，而之前談好的合約也可能被一再撕毀;再次，個(gè)案談判可能使得惡意敲竹杠的現(xiàn)象難以得到控制;最后，如果沒有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，允許對(duì)特殊價(jià)值進(jìn)行個(gè)案認(rèn)定，則難以防范征收官員與被征收人勾結(jié)產(chǎn)生腐敗。最終的結(jié)果可能導(dǎo)致征收的補(bǔ)償費(fèi)用過高，納稅人承受過重的負(fù)擔(dān)，甚至使得有益的公共項(xiàng)目動(dòng)輒擱淺［6］。比如在CommoditiesTradingCorp．案②中即體現(xiàn)出此種矛盾，主審法官因此而感嘆:究竟什么“補(bǔ)償”才能對(duì)房屋被奪走的被征收人以及為征收買單的納稅人都公正呢?雖然市價(jià)補(bǔ)償原則是一種不得已而為之的辦法，但是，它畢竟對(duì)被征收人來說有些不公平。美國(guó)法院也意識(shí)到了這一點(diǎn)并設(shè)法予以補(bǔ)救。在BoardofComm’rsv．Crawford案中，某種“特別的風(fēng)景”(specialview)對(duì)被征收人而言的主觀價(jià)值得到了法院的認(rèn)可③。美國(guó)聯(lián)邦法院認(rèn)為，如果產(chǎn)權(quán)人對(duì)資產(chǎn)的某種主觀價(jià)值影響到市場(chǎng)價(jià)格，也就是說在公開市場(chǎng)上一個(gè)理性的買家若愿意為之買單，則這種價(jià)值就應(yīng)被考慮④。不過在筆者看來，這種原則本質(zhì)上仍然是市價(jià)補(bǔ)償原則，因?yàn)槿绻渌硇缘馁I家愿意為之買單，就意味著這種價(jià)值必然會(huì)反映到市價(jià)之中，也意味著這種價(jià)值是被大家所共同承認(rèn)的，所以就不再是主觀或特殊價(jià)值，而變成了可轉(zhuǎn)讓的一般性價(jià)值。為保護(hù)被征收人的利益，有學(xué)者認(rèn)為有必要對(duì)某些超出市價(jià)以上的特殊價(jià)值給予適當(dāng)補(bǔ)償，部分國(guó)家也采納了這種觀點(diǎn)。RobertC．Ellickson(1973)［7］建議給予被征收人一定數(shù)額的津貼，以補(bǔ)償被征收人在特殊價(jià)值方面的損失，同時(shí)也作為強(qiáng)制性征收侵害產(chǎn)權(quán)人自治權(quán)的一種補(bǔ)償。英國(guó)曾經(jīng)對(duì)被征收人額外給予相當(dāng)于市價(jià)10%的補(bǔ)貼，以緩解強(qiáng)制征收的一些隱性損失。這種辦法近年來已經(jīng)被放棄，但是被征收人仍然可以得到根據(jù)特定公式計(jì)算的搬遷補(bǔ)償［8］。在加拿大，若被征收人能夠證明他的物業(yè)對(duì)自己還有一些特殊價(jià)值(個(gè)人情感價(jià)值除外)，那么也可以就這部分特殊價(jià)值得到補(bǔ)償。不過如此以來，計(jì)算的難度、談判成本的增加顯然也是要考慮的問題［9］。筆者認(rèn)為加拿大的辦法值得借鑒，即通過由被征收人承擔(dān)舉證責(zé)任的方式來緩解市價(jià)補(bǔ)償帶來的不公正:如果被征收人確有可以證明的特殊情況，證明物業(yè)對(duì)其具有超出市場(chǎng)價(jià)值的某些特殊價(jià)值⑤，則可以在市場(chǎng)價(jià)值之外給予其額外補(bǔ)償。美國(guó)一些州(如密蘇里州)也認(rèn)為在征收家庭房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮被征收人對(duì)其房產(chǎn)的感情因素，從而規(guī)定按照正常市場(chǎng)價(jià)值的125%補(bǔ)償;如果一個(gè)家庭住在一棟房子里超過50年的，要按市場(chǎng)價(jià)值150%給予補(bǔ)償⑥。雖然這種額外補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)難免武斷，但相比毫不考慮業(yè)主情感因素等特殊價(jià)值的方案而言，也不失為一種次優(yōu)的選擇。同時(shí)，統(tǒng)一以“比例”的方式對(duì)情感價(jià)值給予補(bǔ)償，也可以避免走向另一個(gè)極端，即為了追求對(duì)被征收人的絕對(duì)公正待遇而陷入個(gè)案談判(情感價(jià)值補(bǔ)償)的泥潭。

JamesE．Krier和ChristopherSerkin(2004)［10］提出了折中的辦法來緩解市價(jià)補(bǔ)償原則對(duì)產(chǎn)權(quán)人的損害。那就是，對(duì)于傳統(tǒng)上無爭(zhēng)議的公益項(xiàng)目如公園、免費(fèi)道路等，按照市價(jià)補(bǔ)償;對(duì)于理論上有爭(zhēng)議的、轉(zhuǎn)移到私人占有或具有商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目，則應(yīng)適當(dāng)增加補(bǔ)償。至于增加補(bǔ)償?shù)念~度，則依據(jù)法院對(duì)該項(xiàng)目的公益性質(zhì)的不確信程度而定:法院越不能肯定該項(xiàng)目具有純粹的公益性質(zhì)，那么被征收人所獲得的補(bǔ)償越高。根據(jù)這種方案，如果法院錯(cuò)誤地同意了本來不應(yīng)該允許征收的項(xiàng)目，被征收人也可以得到較市價(jià)更高的補(bǔ)償，這樣就減少了法院和政府犯錯(cuò)對(duì)被征收人的損害。當(dāng)然，按照這個(gè)方案，在某些情況下，法院也可能錯(cuò)誤地判決政府(納稅人)多付給被征收人一些補(bǔ)償，不過，至少該公益項(xiàng)目仍能夠繼續(xù)下去。另外，從政府的角度來說，為了避免支付過多的征收補(bǔ)償成本，政府也有動(dòng)力向法院提供關(guān)于該項(xiàng)目的更準(zhǔn)確信息，而不是只報(bào)告項(xiàng)目的好處、隱瞞其負(fù)面效應(yīng)。筆者認(rèn)為這種辦法有其合理性，值得我國(guó)在改革征收制度時(shí)考慮。不過，有兩個(gè)問題需要注意:第一，如果按照法院對(duì)項(xiàng)目公益性的懷疑程度而定，那么額外的征收補(bǔ)償是否有必要制定更具有操作性、更為指標(biāo)化的衡量規(guī)則?還是僅僅根據(jù)法官的自由心證或根據(jù)合議庭(或?qū)徟形瘑T會(huì))成員的投票結(jié)果來定?如果沒有指標(biāo)化的計(jì)算方法，是否導(dǎo)致法官的裁量權(quán)過大?第二，筆者不同意“政府有動(dòng)機(jī)提供關(guān)于項(xiàng)目公共價(jià)值的更準(zhǔn)確信息”這一觀點(diǎn)。因?yàn)闉榱苏f服法院相信該項(xiàng)目的公共價(jià)值從而減少政府支付的補(bǔ)償成本，政府有可能夸大項(xiàng)目的公共價(jià)值、或隱瞞其對(duì)被征收人利益的損害。

二、“市價(jià)”的評(píng)估方法

雖然原則上“市場(chǎng)價(jià)值”比“主觀價(jià)值”更客觀，更有利于降低協(xié)商成本，但“市價(jià)”的確定也并不容易。ThomasW．Merrill(2002)［5］認(rèn)為所謂“合理市場(chǎng)價(jià)值”嚴(yán)格來說是不存在的。政府征收對(duì)象多為土地或房產(chǎn)，其所以要適用征收程序而不是通過市場(chǎng)交易獲得，就是因?yàn)檫@些地產(chǎn)因其特殊性、唯一性、非標(biāo)準(zhǔn)化而不同于其他標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)。例如，政府出于某種公共目的而緊急征收一罐汽油，因?yàn)槠彤a(chǎn)品的高度標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)價(jià)格的透明化，因此征收補(bǔ)償不會(huì)存在爭(zhēng)議。但土地或房產(chǎn)往往因其位置特殊并具有不可替代性才成為征收的對(duì)象，這恰恰意味著不存在相關(guān)的市場(chǎng)。此外，該土地不能通過自由交易而必須通過征收轉(zhuǎn)移占有，也表明不存在這樣一種“市場(chǎng)價(jià)格”，即能夠使自愿交易達(dá)成的價(jià)格水平。那么，在沒有市場(chǎng)、沒有交易雙方的情況下，如何設(shè)想出一個(gè)理性的買家愿意支付的價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)值呢?原則上是要假設(shè)當(dāng)賣主愿意出售其土地或房屋且又存在自愿購(gòu)買的買主時(shí)，雙方通過談判確定的價(jià)格。這樣，問題就轉(zhuǎn)化成了雙方在談判時(shí)會(huì)根據(jù)什么方法、考慮哪些因素來決定價(jià)格。在美國(guó)司法實(shí)踐中，法院一般采用三種方法來確定被征收資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值①:一是可比較售價(jià)法(comparablesalesapproach)，即一個(gè)具有可比性的不動(dòng)產(chǎn)已發(fā)生的出售價(jià)格。什么是“可比較”的售價(jià)呢?在Toronto，Hamilton＆Buffalo案②中，法院的定義是:第一，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的種類和面積與待征收的不動(dòng)產(chǎn)屬于同一種類，面積相同;第二，該銷售與征收發(fā)生在同一區(qū)域內(nèi);第三，銷售發(fā)生的時(shí)間在征收前后。二是收入折現(xiàn)法，也被稱為“收入資本化法(incomecapitalizationap-proach)，即資產(chǎn)上產(chǎn)生的所有收入的折現(xiàn)價(jià)值③。如果是房屋，就以該房屋的實(shí)際租金④為依據(jù)，將未來所有租金折現(xiàn)加總作為該房產(chǎn)的現(xiàn)值。三是重置成本法(replacementcostapproach)。在當(dāng)前市場(chǎng)上，即根據(jù)相關(guān)原材料的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格，重新建造被征收的不動(dòng)產(chǎn)(主要是指房產(chǎn))所需的費(fèi)用，再扣除根據(jù)其房齡和磨損程度計(jì)算出的折舊費(fèi)用。在這三種方法中，美國(guó)法院通常優(yōu)先采用可比較售價(jià)法來確定被征收財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。如果被選作參考對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，是在公開市場(chǎng)上買家自愿支付、賣家也自愿接受的，且其資產(chǎn)屬性和特征與被征收財(cái)產(chǎn)具有可比性，則前者的價(jià)格是后者市場(chǎng)價(jià)值的最好證據(jù)①。如果被征收的不動(dòng)產(chǎn)是那種經(jīng)常在成熟市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，法院則認(rèn)為通行價(jià)格(prevailingprice)應(yīng)該是其唯一的“公正補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)②。理論上，收入折現(xiàn)法應(yīng)該是最準(zhǔn)確的計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值的方法。因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值來源于其能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人帶來收入或效用。因此，一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，理論上等于在該資產(chǎn)上所產(chǎn)生的所有收入的總和。而且，如果考慮收入對(duì)人們的特殊效用，那么“收入折現(xiàn)法”比“可比較售價(jià)法”更能準(zhǔn)確代表資產(chǎn)價(jià)值。因?yàn)槭杖胱罱K是基于效用，而效用一般具有普遍性，即對(duì)人人都有效用，又因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)人之外的其他人效用的反映，所以資產(chǎn)的市價(jià)能準(zhǔn)確地代表其價(jià)值。但如果資產(chǎn)的獨(dú)特性價(jià)值越多———這些價(jià)值或效用只對(duì)產(chǎn)權(quán)人適用，對(duì)其他人并不是效用———市場(chǎng)價(jià)就越不能反映資產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值。因此“收入折現(xiàn)法”理論上可以最準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)價(jià)值。

那么，為什么美國(guó)法院要舍收入折現(xiàn)法而首先適用可比較售價(jià)法呢?這是因?yàn)樵谟?jì)算補(bǔ)償時(shí)，所謂不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值并不只是對(duì)被征收人的價(jià)值，還包括對(duì)潛在的所有購(gòu)買者都具有的價(jià)值③，這樣，要實(shí)際測(cè)算所有市場(chǎng)參與者可能從該不動(dòng)產(chǎn)上獲得的收入或價(jià)值就較為困難?？杀容^售價(jià)法因此就成為次優(yōu)的選擇，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格反映著所有潛在買家對(duì)特定資產(chǎn)的估值。采用可比較售價(jià)法可以節(jié)省估算費(fèi)用，如果能夠找到與被征收不動(dòng)產(chǎn)非常類似的不動(dòng)產(chǎn)且又有其近期的銷售記錄，那么該銷售價(jià)格是最好的判斷相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的方法。對(duì)目標(biāo)物業(yè)與參照物業(yè)相似點(diǎn)及差異的考察，是決定“可比較售價(jià)法”結(jié)論可靠性的關(guān)鍵，因此也是法院審查評(píng)估報(bào)告的重點(diǎn)。在具體操作上，首先應(yīng)考察相似點(diǎn)，相似點(diǎn)越多，則對(duì)參照物業(yè)銷售價(jià)格所需做的調(diào)整就越少，銷售價(jià)格的參考價(jià)值就越強(qiáng)。而在確定了相似度最強(qiáng)的物業(yè)作為比較對(duì)象之后，就應(yīng)該轉(zhuǎn)而考察參照物業(yè)與目標(biāo)物業(yè)的差異點(diǎn)，再根據(jù)這些差異進(jìn)行調(diào)整。并且，不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量不但取決于建筑本身的品質(zhì)，還取決于物業(yè)的周邊環(huán)境，如坐落位置、交通、風(fēng)景等，因此需要法院在決定其價(jià)值時(shí)予以關(guān)注。物業(yè)上能產(chǎn)生的收入是決定物業(yè)現(xiàn)值的根本因素。即使在采用可比較售價(jià)法時(shí)，這些因素也是需要盡量予以考慮的，因?yàn)楹茈y找到完全相似或相同的參照物業(yè)，所以最終的評(píng)估價(jià)值總是需要在參照價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，因此，要重視這些差異點(diǎn)的考察。但是，如果市場(chǎng)價(jià)值難以判斷，或者采用可比較售價(jià)法會(huì)導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)權(quán)人或公眾明顯不公正的結(jié)果，那么就不能采用該方法④。比如，如果市場(chǎng)上相似的資產(chǎn)銷售記錄過少，可比較售價(jià)法就不太可靠⑤。如果周邊具有可比性的、且在近期被出售的房屋銷售只有一例，那么，以該銷售價(jià)格作為被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)就不太合理，因?yàn)樵搩r(jià)格具有一定的偶然性，不一定能重復(fù)。甚至，由于剩下的同類房屋只有一處，其價(jià)格上漲的可能性會(huì)較大。或者，雖然找到了可比照不動(dòng)產(chǎn)的近期銷售記錄，但是該比照不動(dòng)產(chǎn)與被征收不動(dòng)產(chǎn)的差異點(diǎn)太多，則對(duì)評(píng)估價(jià)格做出更多調(diào)整，可比較售價(jià)法的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣或使用成本將過高，雙方就越難就調(diào)整后的評(píng)估價(jià)格達(dá)成一致。所以，當(dāng)差異足夠多時(shí)，就不太適用可比較售價(jià)法。

如果無法通過可比較售價(jià)法判斷不動(dòng)產(chǎn)的最高價(jià)值，那么只能退而求其次，以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)產(chǎn)權(quán)人本人的最高價(jià)值為依據(jù)來補(bǔ)償。這時(shí)就可考慮采用收入折現(xiàn)法，即將產(chǎn)權(quán)人可能從該不動(dòng)產(chǎn)上得到的全部收入折現(xiàn)，求得現(xiàn)值⑥。還有一種情況，是市場(chǎng)價(jià)格不能反映出本人的某些價(jià)值或潛在的收入，例如在Snowbank案①中，當(dāng)事人通過自己的知識(shí)及商業(yè)才能開發(fā)和改進(jìn)了其旅館的盈利能力，這種能力不一定馬上被其他同行知悉或認(rèn)同，所以這種盈利能力未必能完全反映到市價(jià)中。這時(shí)候也有必要根據(jù)“收入折現(xiàn)法”來補(bǔ)充“可比較售價(jià)法”。由于貨幣性收入比較客觀，所以法院通常會(huì)認(rèn)同，比如原告拿出他的歷年銷售記錄、客流量等數(shù)據(jù)，就應(yīng)予以承認(rèn)。但是情感性收入雖然也客觀存在，但很容易造假或虛構(gòu)，鑒定成本較高，所以認(rèn)定就要謹(jǐn)慎，或者要根據(jù)一些比較容易認(rèn)同的、可量化的標(biāo)準(zhǔn)來謹(jǐn)慎認(rèn)定。例如前文提到的美國(guó)密蘇里州規(guī)定居住50年以上的補(bǔ)償多50%。這是基于被征收人對(duì)老房屋的情感，容易被公眾所認(rèn)同，故認(rèn)定起來不容易產(chǎn)生糾紛或讓其他人不服。在使用收入折現(xiàn)法時(shí)，需要考慮的不僅是資產(chǎn)的現(xiàn)有用途上的收入，還要考慮其他用途上的收入。美國(guó)法院規(guī)定公平市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算需要依據(jù)其所有用途中價(jià)值最高者。但是，這種價(jià)值應(yīng)該具有現(xiàn)實(shí)可能，而不是被征收人無根據(jù)的猜測(cè)。例如，如果被征收人將土地用于種水稻，每年產(chǎn)出1萬元，但如果他計(jì)劃改種蘋果，且有證據(jù)(例如過去數(shù)年的產(chǎn)出和銷售數(shù)據(jù))表明蘋果年產(chǎn)值為3萬元，則他的土地價(jià)值就應(yīng)以3萬元而非1萬元的年收入為計(jì)算依據(jù)。此外，收入折現(xiàn)法還會(huì)遇到其他問題。比如，資產(chǎn)上產(chǎn)生的某些收入是不穩(wěn)定的且波動(dòng)較大，因而難以計(jì)算現(xiàn)值。例如商譽(yù)(odwill)，一個(gè)臨街商鋪的商譽(yù)會(huì)給他帶來持續(xù)的收入，但是這種收入的多少可能不穩(wěn)定，因?yàn)樯套u(yù)可能因偶然的事件(如出售假貨或產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量事故)而丟失，也可能因經(jīng)營(yíng)改善而增強(qiáng)，進(jìn)而帶來更多收入。這種類型的資產(chǎn)估值，就不太適合采用“收入折現(xiàn)法”來計(jì)算。還有一種計(jì)算方法是重置成本法，它是一種比收入折現(xiàn)法更間接、更不準(zhǔn)確的計(jì)算方法，因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值與其收入直接相關(guān)，與其投資或建造成本間接相關(guān)。投資或建造成本一般來說與資產(chǎn)上的收入即價(jià)值正相關(guān)，但并不必然如此。張千帆(2005)［13］曾主張，在城市拆遷中對(duì)被征收者的補(bǔ)償款應(yīng)基本上允許他在城市其他地方購(gòu)置另一套住房，這其實(shí)也是采用了重置成本法，但該方法并未考慮到區(qū)位對(duì)房屋價(jià)值的重要影響。

在采用重置成本法時(shí)，需注意該方法只是間接地衡量資產(chǎn)的收入及其價(jià)值，若某些建設(shè)或投資花費(fèi)并不能產(chǎn)生相應(yīng)的收入，則不能將該重置費(fèi)用考慮到補(bǔ)償范圍。假設(shè)在某征收案例中，被征收人將其之前錯(cuò)誤的、已被證明是虧損的投資也算入不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值中，若法院按照重置成本法計(jì)算補(bǔ)償，將使其獲得超出價(jià)值之外的補(bǔ)償。重置成本法也有其合理性。第一，可以彌補(bǔ)依據(jù)可比較售價(jià)法補(bǔ)償不充分的問題。政府支付重新建造原不動(dòng)產(chǎn)的費(fèi)用，使得被征收人可以通過重新建造的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)可比較售價(jià)法補(bǔ)償無法覆蓋的那部分價(jià)值。第二，如果雙方就被征收不動(dòng)產(chǎn)對(duì)被征收人的使用價(jià)值難以達(dá)成一致，那么重新建造(或購(gòu)買)一個(gè)相同或類似的不動(dòng)產(chǎn)，原則上可以有效地解決爭(zhēng)議而不會(huì)導(dǎo)致不公平結(jié)果。第三，重新建造原物業(yè)，可以從物理意義上實(shí)現(xiàn)“被征收人不應(yīng)因征收而改變其經(jīng)濟(jì)狀況”的基本征收補(bǔ)償原則。第四，采用重置成本法并不會(huì)出現(xiàn)類似UnitedStatesv．564．54AcresofLand案那樣的不公正結(jié)果。由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格往往是不斷上漲的，在多年后重新置辦一個(gè)類似不動(dòng)產(chǎn)的費(fèi)用(假設(shè)為A)，往往顯著高于最初的建造費(fèi)用(B)。認(rèn)為按A補(bǔ)償使產(chǎn)權(quán)人獲得了暴利是不公平的，因?yàn)锳代表了資產(chǎn)升值后的價(jià)值，而A與B的差額應(yīng)屬于被征收人早年投資(B)的回報(bào)，所以按A標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償被征收人并無不當(dāng)。總之，當(dāng)雙方難以就被征收不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值達(dá)成一致時(shí)，或找不到可比較的售價(jià)證據(jù)時(shí)，可適用重置成本法，保障被征收人能夠獲得一個(gè)與被征收資產(chǎn)物理意義相同的物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)“不讓被征收人因征收而致其經(jīng)濟(jì)地位下降”的基本補(bǔ)償目的，從而避免雙方在主觀價(jià)值的認(rèn)定上糾纏不清，也可以使政府的征收成本有一個(gè)客觀的、容易計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。重置成本法是否會(huì)導(dǎo)致被征收人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行過度改造、裝修，使政府支付過多補(bǔ)償?筆者認(rèn)為可以通過對(duì)補(bǔ)償時(shí)間界限的規(guī)定來防范這種情況。如果征收決定公布后，被征收人惡意在其房產(chǎn)或土地上追加投資(如翻新、擴(kuò)建、增加作物等)以獲取更多補(bǔ)償?shù)?，法律可以不承認(rèn)這些追加的投資;如果在征收決定作出前，所有者對(duì)自己的物業(yè)增加投資，按重置成本法計(jì)算補(bǔ)償并不會(huì)導(dǎo)致不合理的補(bǔ)償，因?yàn)楸徽魇杖耸窃诓淮_定征收是否發(fā)生的情況下改造其物業(yè)，其應(yīng)該是出于一種善良動(dòng)機(jī)，而不是為了獲得投機(jī)利益。并且，重置成本法并不是計(jì)算其最初的建造成本，而是以征收發(fā)生時(shí)的物價(jià)水平來計(jì)算重新建設(shè)類似物業(yè)的成本，先前投資只是作為衡量其現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。所以，重置成本法只是使被征收人獲得與原來物業(yè)相同或類似的“物業(yè)”(只不過是換算為金錢形式)，沒有獲得超出其物業(yè)價(jià)值之外的收益。

在司法實(shí)踐中，美國(guó)聯(lián)邦法院沒有提出過關(guān)于重置成本計(jì)算的詳細(xì)規(guī)則，但一些州法院已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的細(xì)則，例如，紐約州法院在Heidorfv．TownofNorthumberland案①中已經(jīng)明確，“當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)具有唯一性，……‘公平市場(chǎng)價(jià)值’可能無法給予被征收人足夠的補(bǔ)償。在這種不動(dòng)產(chǎn)具有特殊性的案件中，用重置成本減去貶值價(jià)值的方法來計(jì)算補(bǔ)償就比較合理”。如何判斷被征收的不動(dòng)產(chǎn)是否具有“特殊性”?紐約州法院提出了四條判斷規(guī)則:一是建筑物所做的改進(jìn)必須是獨(dú)一無二的，專門為其所設(shè)計(jì)的特殊目的而修造的;二是所做的改進(jìn)必須是為了某種特別目的而進(jìn)行的，而且的確被如此使用著;三是不存在這種類型的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)，也沒有這種用途的不動(dòng)產(chǎn)在交易;四是有關(guān)的改進(jìn)必須是在發(fā)生損害(征收)時(shí)是一種合適的改進(jìn)(appropriateimprovement)，其使用必須是在經(jīng)濟(jì)上可行的，而且是合乎情理地可以(在被征收后)被重建的?？傊?，因?yàn)橥顿Y和收入并不總是正相關(guān)，重置成本法在獨(dú)立運(yùn)用于評(píng)估物業(yè)價(jià)值時(shí)容易出現(xiàn)偏差。但是，重置成本法是可比較售價(jià)法的必要補(bǔ)充，因?yàn)閰⒄瘴飿I(yè)與目標(biāo)物業(yè)總會(huì)存在差異，而根據(jù)這些差異調(diào)整補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，通常需要以有關(guān)設(shè)施的建造成本為依據(jù)。

三、總結(jié)

美國(guó)的征收司法實(shí)踐中對(duì)征收財(cái)產(chǎn)的“合理市場(chǎng)價(jià)值”的認(rèn)定，是以被征收財(cái)產(chǎn)的最好、最高價(jià)值的用途為依據(jù)。只要是現(xiàn)實(shí)的、可被證實(shí)的用途，就應(yīng)該納入補(bǔ)償?shù)目紤]范圍。筆者認(rèn)為，這也應(yīng)該是中國(guó)征收法律制度的基本原則。雖然“市價(jià)補(bǔ)償”未能涵蓋被征收人對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)的主觀價(jià)值，但是，這種司法安排是為了避免產(chǎn)生更大的征收交易成本，而在一定程度上以犧牲被征收人的主觀價(jià)值為代價(jià)作出的妥協(xié)。針對(duì)其負(fù)面效應(yīng)的補(bǔ)救方法包括:一是規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的額外補(bǔ)償數(shù)額或比例;二是讓被征收人承擔(dān)舉證責(zé)任，如果其能夠舉證證明其資產(chǎn)對(duì)其具有某種特殊價(jià)值，法院可以在市價(jià)之上再給予適當(dāng)補(bǔ)償。市價(jià)評(píng)估方法是征收補(bǔ)償中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是法院審理征收案件的難點(diǎn)。不同的評(píng)估方法可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異，對(duì)于被征收人的利益影響甚大。美國(guó)司法實(shí)踐中普遍采用的三種市價(jià)估值方法各有利弊，究竟哪種方法更合理，需要結(jié)合具體案情和資產(chǎn)的特性而定，有時(shí)需要結(jié)合使用多種方法以達(dá)到更公正的結(jié)果。但不論使用哪種方法，都要滿足一個(gè)原則:即舉出充分的證據(jù)，且這些證據(jù)應(yīng)是公開市場(chǎng)上一個(gè)理性的買家在決定其出價(jià)時(shí)會(huì)接受和考慮的②。在我國(guó)，法律界對(duì)“市價(jià)”評(píng)估問題的重視還有待加強(qiáng)。物業(yè)價(jià)值評(píng)估本質(zhì)上是在沒有市場(chǎng)價(jià)格的情況下人為地猜測(cè)或擬定一個(gè)價(jià)格，因此必然帶有相當(dāng)多的主觀性。不論采用哪種評(píng)估方法，在評(píng)估中都需要考慮諸多因素。財(cái)產(chǎn)規(guī)模越大、構(gòu)成越復(fù)雜，需要考慮的因素就越多，這就給了不誠(chéng)信的評(píng)估者以很大的操作空間。對(duì)此，我國(guó)立法機(jī)關(guān)應(yīng)注重研究?jī)r(jià)值評(píng)估問題，有關(guān)法律法規(guī)中的評(píng)估規(guī)則不宜過于粗疏，而應(yīng)該盡量明確各種評(píng)估方法的適用條件和限制，而不只是將評(píng)估責(zé)任推給“專業(yè)中立評(píng)估機(jī)構(gòu)”①。司法人員也應(yīng)該借鑒美國(guó)法院的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法的利弊有所熟悉和掌握，并在判決書中就有關(guān)評(píng)估報(bào)告的可靠性給予必要的分析，以獲得令雙方信服的結(jié)論。

作者：陳曉芳單位：華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法律研究院