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房地產開發是現代市場發展中的重要經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:

1房地產的市場定位分析

房地產市場定位就是在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。作為房地產項目的總運作過程中的一項基礎性工作，市場定位扮演著舉足輕重的作用。伴隨社會經濟的發展涌現出了大批的房地產公司，房地產市場從供不應求轉向供大于求，導致了居高不下的住房空置率，從而無法全面合理實現項目的經濟效益、社會效益和環境效益。因此，市場定位的問題日益顯著。

1.1房地產市場定位的必要性

市場競爭瞬息萬變，在這種條件下要想提高市場競爭力，就必須通過市場定位來了解和預測市場的變化規律，掌握市場行情，以利于房地產企業的經營管理。產品的暢銷與否，其先決條件是市場定位的準確性。只有以市場定位為制定營銷策略的前提和依據，各種手段相互配合，鎖定目標客戶，進而傳達產品的信息，使產品進入目標市場。有了準確的市場定位，后期制定相應營銷策略的宣傳推廣工作才得以有效進行。不僅如此，準確的市場定位還會給房地產市場帶來很大的沖擊力。其實，進行市場定位的實質是為了要推出切實滿足目標客戶在設計、質量、設施管理等不同程度需求的產品，吸引消費者以贏得消費者的信賴，這種信賴與企業的產品、文化、經營理念、核心價值緊緊的聯系在一起，從而構筑了強大的市場競爭力。

1.2房地產市場定位中存在的問題

由于房地產企業往往不能有效地進行市場調研，按照自己的主觀認識進行產品的設計和開發，使得當前房地產項目開發的市場仍然存在以下問題，導致的結果與期望恰恰相反。

1.2.1目標客戶不明確

由于市場的調研方法、范圍、掌握資料不全面和區域環境分析不透徹，對房地產市場細分化認識不夠，對目標客戶的動態變化無法把握，從而導致了在市場定位時的目標客戶的選擇出現錯誤，不能形成有效的客戶群。

1.2.2缺乏定位全過程管理

市場定位過程包括從市場調研到項目立項，從產品細分到市場營銷策略的運用。每個過程都涉及到定位問題，但有一些房地產企業在管理方式和經營理念上還存在這不足，因而在某個階段可能忽視定位沒有做到定位的全過程管理，導致整個市場定位過程是嚴重缺失的。

1.2.3定位缺乏核心

核心價值是一個企業的最基本和持久的信念，當前很多房地產企業由于市場定位不明確而導致沒有核心。盡管營銷方法推陳出新，但項目總體的主題思想不能同各個運行過程的主題思想統一，出現前后矛盾、操作不連貫的問題，導致了項目沒有了核心思想，最終的效果不盡人意。

1.2.4偏離市場定位的理論和原則

有些房地產企業在進行市場定位時，熱衷于"概念式"定位，偏離了市場定位的理論原則。由此營造出的是一種虛擬的生活方式，而這種不真實的定位方法增加了消費者的不滿情緒，降低了房地產市場的誠信度，已經逐漸影響了房地產企業的健康、規范發展。

1.3市場定位的要點

1.3.1明確目標客戶，進行細分

為實現市場定位，應對消費者進行全面的定位分析，因為產品與眾不同的個性特點往往從消費者的心理上反映出來，如設計、管理、價格、質量水平特點等。所以，在進行市場定位時，要調查目標客戶對產品各種屬性的重視程度及其目標客戶的實際需求，一個目標客戶群為一個細分市場，只有這樣才能創立與眾不同的特色。通過對不同消費者需求的細致把握，明確目標客戶群，才能為市場定位提供充分的定位依據。

1.3.2滿足市場定位的基本原則

市場定位的基本原則包括以顧客為導向、差別化原則、個性化原則。以顧客為導向是在滿足顧客需求的基礎之上將定位信息有效地傳達給消費者。總的來說，市場定位必須為消費者接受信息的思維方式及心理欲求所牽引。差別化原則使產品有別于其他同類，只有追求與眾不同，才能得以體現。當定位所體現的差異性與消費者的需求溫和是，產品才能留駐在消費者的心中。個性化原則賦予了產品獨有的個性特點，只有彰顯個性才能在眾多的產品中脫穎而出，從而引起消費者的關注。獨特的個性不僅滿足了消費者的需求，而且能夠在激烈的房地產市場競爭中體現自身的核心競爭力。

1.3.3充分結合企業的發展戰略，市場定位要與之相吻合

企業的發展戰略包括企業的品牌、經營和管理戰略等。為了充分體現企業的市場競爭力，市場定位應在企業的發展戰略下進行，樹立企業品牌，發揮企業的核心競爭力，使得企業及其產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。而盲目的追求市場，忽略企業自身的發展戰略，這樣的市場定位不僅不利于企業自身的持續發展，還會影響消費者對企業的印象及產品的推廣，最終往往會歸于失敗。

2房地產企業規模經濟分析

房地產開發企業規模是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。而規模經濟是市場經濟的一種現象，又是經濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產開發企業只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發成本降低。如何使房地產開發企業開發規模達到最優組合，是關鍵所在。規模經濟為房地產行業帶來了很多優勢，包括實現產品規格的統一和標準化、通過大量購入原材料，而使單位購入成本下降、有利于管理人員和工程技術人員的專業化和精簡、有利于新產品開發和具有較強的競爭力。若要實現房地產的規模經濟應滿足以下要求。

2.1確定房地產企業的初始規模

為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。

2.2確定企業最適宜的規模

為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。

2.3選擇企業最優的規模

企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。在切實滿足房地產規模經濟要求的同時通過有效地途徑實現房地產的規模經濟，例如通過房地產企業并購的有效手段實現資本集中或通過企業戰略同盟來克服較大型房地產開發企業在大型土地項目資金不足的劣勢，從而達到規模經濟和戰略同盟各方共盈的目的。