本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)市場發(fā)展問題所在和應(yīng)對(duì)舉措?yún)⒖挤段模高@些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價(jià)不斷攀升，國家不斷出臺(tái)政策仍然無法阻止房價(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對(duì)策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。

這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來看，東部地區(qū)>西部地區(qū)>中部地區(qū)。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)>中部地區(qū)>東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn)，其主要體現(xiàn)以下四個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問題；二是對(duì)由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過大對(duì)商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì)：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會(huì)直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國家調(diào)控政策實(shí)施受阻

針對(duì)近年來房價(jià)不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對(duì)策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺(tái)了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺(tái)后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實(shí)施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過國家定價(jià)和國家指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。對(duì)此，可參照國外的成功經(jīng)驗(yàn)。如日本政府每年都在固定的時(shí)間公布由官方調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)。“公示地價(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

2、建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房價(jià)格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動(dòng)，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價(jià)格快速上漲趨勢(shì)，三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模。

（2）針對(duì)市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門對(duì)商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開化、透明化，避免信息不對(duì)稱帶來的消費(fèi)者價(jià)格盲區(qū)。

（3）在面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)頂期問題，需要全社會(huì)形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費(fèi)，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對(duì)于現(xiàn)在社會(huì)上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對(duì)于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒有在各個(gè)城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級(jí)評(píng)定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽(yù)檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評(píng)定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會(huì)公開，從而扶持一大批信譽(yù)良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽(yù)差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對(duì)稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。同時(shí)，必須上報(bào)所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費(fèi)者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對(duì)應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對(duì)規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢(shì)頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機(jī)會(huì)。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。