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[摘要]隨著人民生活水平的提高,房地產行業競爭日益激烈,設計管理在房地產項目中的作用越來越明顯。為強化房地產項目開發中的設計管理理念,本文通過文獻研究和走訪調研,首先分析了設計工作的性質以及設計管理在房地產項目開發中的意義;進而結合實際情況,分析了房地產項目開發中存在的設計管理問題;最后以問題為導向,從前期策劃、方案設計、項目實施等方面進行了對策和重要性分析。設計管理對房地產項目前期決策研究、規劃方案設計、項目報批報建、保證工程進度、保證質量安全、節約整體投資等方面都有著重要作用,因此,有必要將設計管理貫穿房地產項目開發全過程。
[關鍵詞]房地產項目開發;設計管理;作用
一個房地產項目,從政府土地出讓公告開始,房地產公司的投資部門、前期部門就進行跟蹤,為了測算準確,設計部門也可同步介入,對地塊的開發方案進行模擬,如此才可以準確地判斷公司競買時能夠承受的最高出價。土地競得后,需要盡快確定地塊開發建設方案,包括地塊總平、戶型等,能夠滿足兩個要求:一是目前地方政府對地塊開竣工時限均有要求,方案能夠盡快確定,短時間內取得規劃等審批許可,為后續施工以及驗收環節取得充裕時間,有利于確保地塊開發在土地出讓合同規定時限內;二是能夠出好的產品,考慮得越充分,產品定位能夠越準確,設計越人性化,越能夠滿足市場的需求,對銷售起到決定性的作用。施工階段,需要設計管理深度融入,起到兩個作用:一是確保設計初衷的實現,不走偏走樣;二是對新出現的問題,特別是細部、細節問題,能夠及時協調解決,達到最優效果。項目后期,樣板房的建設,裝修材質的選取,項目自檢和五方驗收,對問題的整改,設計管理也需要進行統籌把控??梢哉f,設計管理始終存在于房地產項目開發的全部環節。因此,設計管理是房地產開發過程的重要組成部分,乃至決定一個項目的成功與否。由此可見,深入地分析和研究設計管理在房地產開發過程中有很好的現實意義。
1設計管理的內涵與意義
1.1設計工作性質與設計管理內涵
設計管理并非字面意義上的對設計單位和設計人員進行管理,或者是對設計資料的整理,對設計管理內容的理解,需要結合設計工作的性質,以系統整體的角度去認知。設計工作是項目開發單位從自身利益需求出發,根據相關法律法規規定,選擇具備相應資質的設計單位,以簽訂合同為主要形式進行委托;設計單位在滿足相關設計規范、行政審批等前提要求下,根據業主需求,進行產品設計與成果交付;項目開發單位獲得合格的設計產品后,通過產品銷售等方式,為企業帶來利潤。設計工作的技術性很強,既要對各種規范的理解和運用,還需要把握市場的趨勢與動態。設計管理貫穿設計工作全過程,是包含任務生成、資源調配、進度管控、質量管理的系統性工作,涉及項目業主單位、設計主管部門、開發企業、以及設計單位等多方主體,各方存在緊密聯系,因此要綜合考慮多層次、多方面的需求,合理協調多方關系,確保設計管理工作的科學性與可實施性。
1.2設計管理在房地產開發中的意義
設計管理,好比一個項目的龍頭開關,關系到項目的功能實現、質量保證和進度把控,還關系到控制項目投資,具有前提性的意義。其重要意義的體現,有以下幾點:一是在項目開發前期,圍繞項目定位、工期節點、資金測算等方面進行周密的策劃與管理,有助于明確房地產開發時序與階段性工作內容,避免開發過程中過多折騰導致人力物力的浪費;二是在設計過程中,設計管理人員綜合能力的提升,及時發展設計方案存在的不合理并按照規定進行修正,有助于提前采取措施規避,避免造成違法建設和工程返工;三是加強設計后的管理,有助于構建問題溯源與跟蹤機制,強化管理人員、設計人員、甚至現場施工團隊的責任心,對保證工程質量十分有利。
2房地產開發中存在的設計管理問題剖析
2.1設計管理制度不夠完善
房地產開發的前期階段是房地產價值的創造階段,該階段重點進行房地產開發的項目策劃、流程把控、資金保障等重點工作,對項目開發進展是否順利起著決定性的作用,只有保證了前期設計管理的科學性,才能高效完成后續工作,實現房地產開發目標,實現經濟效益與社會效益。但在房地產項目開發過程中,存在部分企業管理人員過度重視成本管理,忽略了設計管理對房地產開發的重要性,存在設計管控與管理模式相對落后,設計管理制度不完善或者尚未建立的問題,對后續房地產項目建設產生了消極影響。
2.2設計團隊技術支撐不足
房地產開發過程中,設計團隊技術支撐不足主要體現在以下三個方面:一是設計人員對規范標準的落實不足。目前,政府層面強調“多規合一”,正在構建國土空間規劃體系,在這個背景下,城市規劃的內涵不斷延伸,包括房地產開發在內的城市建設活動受到的限制性要素也逐漸增多,相關職能部門陸續出臺管理規定和技術規范,許多設計工作人員局限于以往的設計模式和設計方法,未能系統透徹地了解規范標準的變化,導致設計方案不能適應新理念、新標準和新要求,也就難以通過技術審查、行政審批等流程。二是項目設計多專業的統籌協調不足。房地產開發設計項目涉及策劃、規劃、建筑、結構、景觀、市政等多專業,需要多專業的緊密配合、綜合協調才能高效完成設計方案。由于設計單位自身管理不到位等原因,未能對業主委托的房地產設計項目合理搭配,有的項目設計負責人專業能力較強,但統籌協調能力欠缺,各專業間難以在統一調配下形成高效配合,與業主的項目工期安排脫節。三是對業主訴求的理解反饋落實不足。由于房地產設計項目進度緊迫等原因,設計人員未能與業主進行高效的項目訴求溝通,也未能進行科學合理的現場踏勘,導致設計成果與業主訴求相背離,也不符合場地特征,可實施性不足。另外,設計單位進行方案設計時,成本意識不足,對施工方案的經濟合理性論證分析不充分,導致項目開發過程中資金與功能、品質的不匹配,也就是錢花了但沒有出效果。
2.3行政審批規則把握不準
為確保房地產開發項目符合城市規劃要求,不能出現表面功能不全、景觀不佳、品質不高以及與城市環境不協調的項目作品,房地產項目設計圖紙需要多個政府部門的多次審查。部分設計人員由于工作局限等原因,對項目的行政審批流程和技術管理規則不了解,對審批圖紙的規范化表達欠缺,甚至違反了相關技術管理規定,造成在報建階段不符合行政審批要求,影響了房地產開發建設進度,為后續搶工、趕工埋下伏筆,為安全和質量埋下隱患。
3設計管理對房地產開發的重要性分析
3.1前期決策階段設計管理的重要性
前期決策階段,房地產開發項目的主要工作是進行產品定位,并在符合項目產品定位的基礎上,盡可能地發揮土地效益,獲取最大的土地開發容量(以土地出讓條件的形式體現),實現房地產開發項目收益最大化。由此可見,確定房地產項目的產品定位,在前期投資決策階段有著至關重要的作用。前期投資決策的設計管理,主要圍繞項目區位進行市場調研分析,獲取地段影響范圍內人群的住房偏好、支付能力、環境與配套要求等要素,并在此基礎上確定產品檔次、消費人群、產品亮點等內容,形成產品定位。由于房地產企業拿地后,往往會快速進行方案深化和項目報批,以盡快實現收益,如果前期設計管理欠缺或不足,將會影響產品定位的準確性,進而影響項目建設進度和企業收益情況。
3.2規劃設計階段設計管理的重要性
規劃設計是項目開發過程中的一個重要環節,設計方案是否符合相關規定、項目方案的質量高低,決定了項目的建設進度和項目的整體收益。房地產項目規劃設計階段的主要工作為:結合產品定位,制定設計任務書;委托有相應資質的單位進行規劃方案設計;開發商對設計方案進行審核;主管部門組織專家對方案進行技術審查;規劃設計方案向行政主管部門報批等。規劃設計階段工作內容龐雜,涉及相關群體較多,但開發企業為盡快實現項目收益,往往縮短方案設計周期,這對設計方案的質量造成了較大影響。在規劃設計階段,設計管理的主要工作內容,是充分了解房地產市場的特點,明確項目關注的核心要點,并對設計單位提出明確的建設訴求,確保精準對接;結合房地產項目技術審查和規劃設計方案報批規定,要求設計單位提供符合要求的設計材料,并按照審批流程,制定周密的報批計劃,并嚴格按照計劃實施,加強階段性節點進度與設計質量監督,確保項目審批順利。因此,在規劃設計階段,加強設計管理,有助于方案設計和審查報批少走彎路,保證設計方案質量,并整體縮短設計方案階段耗時。同時,設計管理還應當對業主不合理的訴求進行盡責解釋,說服業主單位放棄不切實際甚至違法違規行為的發生。比如,在一些項目樓盤中,為了提高產品的吸引力,打擦邊球設計,預留空間,在項目驗收后再進行集體施工倒板,實際上是違法建設,為后續的糾紛埋下伏筆,甚至產生涉訪涉訴問題。
3.3項目實施階段設計管理的重要性
房地產項目實施階段主要關注項目進度、資金投入、建造質量以及安全性。部分房地產項目由于缺乏周密的實施計劃管理,造成工程項目的隨意變更,導致成本預算超支,項目進度偏慢,進而由于趕工等原因影響項目建造質量和安全性,不利于后續的竣工驗收等工作開展。項目實施階段設計管理,主要工作內容包括:在設計圖紙落地實施前加強圖紙質量審查,及時發現圖紙中存在的問題并采取補救措施;圍繞房地產開發項目的重點關注內容和主要技術難點,通過聘請專業技術人員等方式,與施工單位進行溝通指導,提前謀劃好潛在技術難點的解決措施,便于在實施過程中快速解決,并規避可能導致的質量安全隱患;在施工過程中,項目單位連同設計人員、專業技術人員、相關部門管理人員,加強現場檢查巡視,及時發現項目建設實施過程中可能產生的新問題,并加以解決。由此可見,在項目實施階段,加強設計管理,提前謀劃,有助于及時規避潛在問題、及時發現并解決新問題,這對保障房地產項目的建造進度、建造質量、安全性以及節約成本都有重要意義。
4結語
在老百姓生活水平逐步提高后,住房要求也得到了提升,房地產行業競爭越發白熱化的背景下,設計管理在房地產項目中的作用越來越突顯。在房地產項目全過程中加強設計管理,對保證房地產項目符合市場定位需求,確保規劃設計方案符合相關規定并順利報批,確保房地產項目實施的進度、房屋質量與安全性,節省返工投入等方面都具有重要意義。
參考文獻
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作者:葉靈 單位:福州首開縱成置業有限公司