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一、住房保障政策對投資需求的影響

住房建設(shè)本身就是固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，也是資本需求的重要組成部分，對總的投資規(guī)模和投資收益有著重要的影響。因而，住房保障政策對于平衡投資和消費(fèi)需求的比例關(guān)系、優(yōu)化總需求結(jié)構(gòu)，進(jìn)而提高資源的配置效率具有重要意義。住房保障政策下的住房投資行為是一種政策導(dǎo)向的投資行為。這種投資行為相對于市場自發(fā)的投資行為，主要具有兩種效應(yīng)，分別為結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)和跨期平滑效應(yīng)。市場自發(fā)的投資出于逐利需要，往往忽視低端住宅市場，導(dǎo)致了對低檔住宅的投資不足。這是因?yàn)榈蜋n住宅主要解決基本居住需求，具有一定的公關(guān)品屬性。開發(fā)商供給這類住宅的私人收益不足以彌補(bǔ)其機(jī)會(huì)成本。在中高檔住宅具有價(jià)格剛性的條件下，這種現(xiàn)象更為明顯。這導(dǎo)致了市場對這部分住宅的供給不足，同時(shí)容易引發(fā)中高檔住宅的投資泡沫。而住房保障政策主要針對的是低檔住宅的投資，解決市場自發(fā)投資的結(jié)構(gòu)失衡問題。另外，由于市場機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)具有一定的盲目性，容易導(dǎo)致開發(fā)商的投資行為具有更大的波動(dòng)性，市場容易出現(xiàn)投資過熱和投資不足交替出現(xiàn)的周期性現(xiàn)象。而基于保障性住房政策的投資行為則可以更好地平滑房地產(chǎn)投資需求，從而增加總需求的穩(wěn)定性。事實(shí)上，作為一種重要的基礎(chǔ)設(shè)施投資，保障性住房投資甚至可能成為國家宏觀調(diào)控的一種工具。

二、住房保障政策對凈出口的影響

居住成本是勞動(dòng)力成本的重要構(gòu)成要素。一國勞動(dòng)力的居住成本高低，可以直接影響其勞動(dòng)力資源在國際貿(mào)易中的比較優(yōu)勢，進(jìn)而影響其對外貿(mào)易的競爭力。房價(jià)和租金的上升會(huì)直接對勞動(dòng)力成本產(chǎn)生向上的壓力，并影響商品價(jià)格。在固定匯率下，這種壓力會(huì)直接影響一國制造業(yè)的國際競爭力。即使在浮動(dòng)匯率下，匯率的變動(dòng)也很難完全抵消由房價(jià)上升導(dǎo)致的成本壓力。根據(jù)購買力平價(jià)理論，不同國家貿(mào)易商品價(jià)格的相對變動(dòng)會(huì)引起匯率變動(dòng)，并抵消一部分價(jià)格變動(dòng)對于國際貿(mào)易的影響。這是通過貿(mào)易商在不同國家間的套利行為實(shí)現(xiàn)的。然而，住宅兼具非貿(mào)易商品和投資品的屬性，其價(jià)格在不同國家間的相對變動(dòng)不僅不會(huì)引起這種套利為，反而可能引起國際資本的投機(jī)行為。眾所周知，投機(jī)行為和套利行為對于市場的影響是恰好相反的。當(dāng)一國的房地產(chǎn)價(jià)格相對于他國更快的上漲時(shí)，國際投機(jī)資本會(huì)進(jìn)入該國房地產(chǎn)市場，形成對該國貨幣的需求，更加推高該國貨幣的匯率。這樣，一國房價(jià)和房租的快速上漲在導(dǎo)致了勞動(dòng)力成本上升的同時(shí)，還進(jìn)一步加速了該國貨幣的升值，對該國的國際貿(mào)易形成更大的負(fù)面影響。

三、住房保障政策對總供給的影響

根據(jù)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)理論（Lewis，1954），在世界各經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的發(fā)展歷程中，城市住房保障政策無不起到了保證城市化進(jìn)程推進(jìn)、促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力向城市高生產(chǎn)率部門轉(zhuǎn)移的作用。另外，良好的城市居住環(huán)境還能保證城市勞動(dòng)者人力資本的高效累積，以及知識和技術(shù)外溢效應(yīng)的順利實(shí)現(xiàn)，并推動(dòng)城市各生產(chǎn)部門的分工體系不斷優(yōu)化。因此，城市住房保障政策對于提高經(jīng)濟(jì)效率的作用也就顯得更為突出。住房保障政策對于總供給的影響主要是通過工業(yè)部門勞動(dòng)力供給的數(shù)量和質(zhì)量發(fā)揮作用的。首先，住房保障政策是保證城市化進(jìn)程順利推進(jìn)的重要措施，它促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向勞動(dòng)生產(chǎn)率更高的工業(yè)部門轉(zhuǎn)移。根據(jù)劉易斯的兩部門剩余勞動(dòng)模型，當(dāng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門存在大量剩余勞動(dòng)力時(shí)，該部門的邊際產(chǎn)出為0。城市化進(jìn)程則促進(jìn)了這些剩余勞動(dòng)力向城市工業(yè)部門的轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)工業(yè)部門的發(fā)展。但新進(jìn)入城市的勞動(dòng)力收入較低，居住成本就成為了勞動(dòng)力順利轉(zhuǎn)移的重要障礙。而城市住房保障政策則是解決這一障礙的主要手段。除了以上的數(shù)量效應(yīng)以外，居住條件的改善還有利于工業(yè)部門勞動(dòng)力的人力資本積累。根據(jù)內(nèi)生增長理論，早期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般是依賴于資本的積累和勞動(dòng)力數(shù)量的增長。但當(dāng)資本積累達(dá)到穩(wěn)態(tài)水平和剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移基本完成以后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)入由技術(shù)和知識進(jìn)步，以及人力資本推動(dòng)的內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長階段。完善的城市住房保障政策可以為勞動(dòng)者提供更好的居住環(huán)境和公共資源，從而提高人力資本積累的效率。另外，勞動(dòng)者通過到條件更好的社區(qū)居住，獲得了更多接觸知識和信息的機(jī)會(huì)。這又有助于實(shí)現(xiàn)知識和技術(shù)的外溢效應(yīng)。

四、住房保障政策對經(jīng)濟(jì)周期和金融市場的影響

住房保障政策是對房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制的重要補(bǔ)充，有助于緩解由市場調(diào)節(jié)的盲目性所引起的房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)往往會(huì)對經(jīng)濟(jì)周期和金融市場產(chǎn)生巨大的影響。這是因?yàn)榉课莺屯恋厥倾y行信貸投放的重要抵押品。根據(jù)金融加速器理論（Bernanke等，1989），抵押品價(jià)格的上升會(huì)降低借款人的融資費(fèi)用，提高信貸的可得性。而信貸供給增加又會(huì)通過流動(dòng)性效應(yīng)進(jìn)一步推高資產(chǎn)價(jià)格，反過來又對信貸市場產(chǎn)生影響。這樣，資產(chǎn)價(jià)格和信貸供給之間會(huì)形成一種正反饋機(jī)制。這種正反饋在極端情況下會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性過剩和資產(chǎn)價(jià)格泡沫相伴出現(xiàn)。而一旦資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂，則又會(huì)出現(xiàn)“資產(chǎn)價(jià)格下跌———貸款形成壞賬———信貸收縮———資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌”的現(xiàn)象。這就是著名的“債務(wù)———通縮”循環(huán)（Fisher，1933）。住房保障政策則有助于緩解住宅市場的驟冷驟熱和過度投機(jī)，降低了資產(chǎn)價(jià)格泡沫和過剩流動(dòng)性出現(xiàn)的可能性。因此，住房保障政策具有平滑經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和穩(wěn)定金融市場的作用。

但值得注意的是，住房保障政策發(fā)揮以上作用的前提是政策導(dǎo)向的住房投資是有效的。無效的保障性住房投資本身也可以造成資源配置的扭曲，并引發(fā)政府負(fù)擔(dān)過重，甚至引起政府債務(wù)償還問題。因此，保障性住房的投資不能僅僅依賴行政決策，而是要同時(shí)借助市場機(jī)制的資源配置功能。這就要求住房保障政策具有誘導(dǎo)型政策的屬性，以政策補(bǔ)貼作為杠桿，引導(dǎo)私人投資進(jìn)入保障性住房投資領(lǐng)域。

五、住房保障政策與我國經(jīng)濟(jì)增長效率

改革開放以來，我國實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)高速增長的奇跡。這本質(zhì)上是受惠于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和完善。毫無疑問，人口紅利所帶來的勞動(dòng)力成本優(yōu)勢正是我國30年來實(shí)現(xiàn)改革開放，迅速融入國際分工體系的重要保障。但隨著人口紅利的逐漸消失和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國的勞動(dòng)力資源的成本優(yōu)勢已出現(xiàn)逐步消失的趨勢。2011年，人均GNP超過4200美元。根據(jù)世界銀行的劃分方法，人均GNP處于976~11905美元之間的國家為中等收入國家。因此，我國已經(jīng)成為了一個(gè)中等收入國家。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家進(jìn)入中等收入國家行列時(shí)，其經(jīng)濟(jì)的增長動(dòng)力和效率將逐漸減弱。這一方面是因?yàn)橹械仁杖雵业募夹g(shù)積累不足，還不能進(jìn)入內(nèi)生增長的新經(jīng)濟(jì)增長模式。另一方面，由于勞動(dòng)力成本提高，中等收入國家也逐漸失去在勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。一般認(rèn)為當(dāng)人均GNP處于2000~6000美元之間時(shí)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的增長效率是較低的。因而這一階段被稱為“中等收入陷阱”。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來看，我國目前已經(jīng)進(jìn)入了中等收入陷阱。而此時(shí)，勞動(dòng)者住房支出的高企無異于是“雪上加霜”，使本來就已經(jīng)趨于弱化的勞動(dòng)力成本優(yōu)勢更進(jìn)一步被蠶食。根據(jù)浙江統(tǒng)計(jì)局2005年的數(shù)據(jù)，該省2004年人均住房支出（包括建房、租房和住房裝潢、水電氣燃料）占全部消費(fèi)支出的22.5%。可以說，大中城市的住房支出已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的一大負(fù)擔(dān)。

這種負(fù)擔(dān)所導(dǎo)致的后果主要有四個(gè)：一是加劇勞動(dòng)力成本的上升，進(jìn)一步削弱我國勞動(dòng)力資源的成本優(yōu)勢。二是在工資具有一定向上剛性的條件下，造成勞動(dòng)供給減少，這同樣會(huì)削弱我國在勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)（如低端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)）的優(yōu)勢。三是加劇了收入分配的差距，房價(jià)和房租的上漲導(dǎo)致了財(cái)富更多集中于擁有房產(chǎn)的高收入階層，而租房者、貸款買房者和存錢準(zhǔn)備購房者則在財(cái)富分配中處于劣勢。四是降低了我國整體上的邊際消費(fèi)傾向。一方面，由于邊際消費(fèi)傾向隨收入增加而遞減，貧富差距加大本身就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)整體的邊際消費(fèi)傾向下降。另外，中低收入者為了支付房租和月供，或者為買房而存錢，也不得不進(jìn)一步降低其消費(fèi)支出。

在此背景下，提供高效的住房保障可以從多個(gè)方面推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的高效增長，既能在人口紅利效應(yīng)減弱背景下保持勞動(dòng)力供給的質(zhì)量和數(shù)量，又能保證總需求的穩(wěn)定增長，并平滑投資周期的波動(dòng)。綜上所述，住房保障政策不但對于維護(hù)我國社會(huì)公平具有重要意義，也是保持我國經(jīng)濟(jì)高效增長的重要手段。根據(jù)住房保障政策與經(jīng)濟(jì)增長效率的理論聯(lián)系，本文認(rèn)為我國在制定住房保障政策時(shí)應(yīng)注意如下兩點(diǎn)：

（1）我們需要注意保障性住房投資的效率，減少空置現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而切實(shí)降低中低收入人群的居住成本。

（2）我們應(yīng)該注意以市場化手段為保障性住房融資，這樣既可以分擔(dān)財(cái)政資金壓力，又可以分散聚集在銀行體系中的金融風(fēng)險(xiǎn)。

作者：曹勇單位：中國人民銀行研究生部