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一、當前我國房地產業(yè)概述

根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行的統(tǒng)計分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當人均GDP提高到1000～1500美元，經(jīng)濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，住宅業(yè)將會進入迅速發(fā)展階段。這種發(fā)展規(guī)律在我國也得到了較完美的印證。據(jù)統(tǒng)計，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過1000美元，我國城市人口比例已從1978年的17.9％提升到40.5％。

人均收入水平的提高和城市化進程的平穩(wěn)推進，對我國經(jīng)濟的各個方面都產生了極大影響，房地產業(yè)飛速發(fā)展并迅速成長為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。數(shù)據(jù)證明，從2001～2005年的五年時間里，我國的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國家實施擴大內需政策以來，出臺了推動住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的相關政策，我國住房抵押貸款得以迅速發(fā)展，并成為各商業(yè)銀行的重點發(fā)展業(yè)務。2003年底我國個人住房抵押貸款余額已經(jīng)達到11779.74億元，占個人消費貸款余額的75％，占金融機構全部貸款余額的7.4％。我國今后一段時期內，平均對住房抵押貸款的需求規(guī)模將達到每年3000億元人民幣，并且這一龐大的資金一經(jīng)沉淀就是10～30年。如果仍然繼續(xù)依靠商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款，將使商業(yè)銀行的流動性問題日益突出。此外，盡管住房貸款的不良率相對較低，但數(shù)據(jù)表明其絕對數(shù)卻在快速攀升。在此背景下，我們一方面應該盡快建立健全我國的住房金融體系，另一方面也要適時啟動住房抵押貸款證券化，優(yōu)化房地產金融結構，促進商業(yè)性住房貸款的良性發(fā)展。

二、推行住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實意義

住房抵押貸款證券化（MBS）就是將缺乏流動性但其未來現(xiàn)金流可測的住房抵押貸款進行組合建庫，以貸款庫內資產所產生的現(xiàn)金流作為償付基礎，再由證券化專門機構購入，通過風險隔離、資產重組和信用增級，在資本市場上發(fā)行住房抵押貸款債券做結構性融資行為，并使住房抵押貸款的風險分散為由眾多投資者承擔的金融運作過程。該金融創(chuàng)新形式起源于20世紀七十年代的美國，最初的目的是為了滿足退伍軍人與中低收入者的購房需求。基于強烈的政府支持背景，MBS對調節(jié)美國住宅產業(yè)的結構性需求與促進社會穩(wěn)定起到了重要的作用，并逐漸為世界各國所效仿。

推行MBS可盤活大量長期性抵押貸款資產，對于我國房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實意義。

（一）改善融資結構，增加金融體系的流動性。我們知道，保持合理的資金流動性是健全金融體系的重要內容。MBS的發(fā)展，無論是在金融主體行為選擇還是在資本結構優(yōu)化方面，都為一國金融體系的健康發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金來源。具體來看主要包括以下四個方面：

1、對住房抵押貸款本身的流動性改進。住房抵押貸款具有期限長、流動性差的特點。MBS通過資產重組，把住房貸款的未來現(xiàn)金流轉化為當前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動性，有利于金融機構改進資產管理。

2、對資本市場流動性的改進。MBS的最終環(huán)節(jié)就是發(fā)行住房抵押貸款證券，由于這種證券的信用等級較高、收益穩(wěn)定、風險較低，在資本市場上會受到投資者的追捧。這對于資本市場交易的活躍程度、交易資本的利用效率都有正面影響。此外，也會引導資金向住宅產業(yè)合理流動，降低資本市場的投機程度。

3、對房地產企業(yè)流動性約束的改進。鑒于住宅建設需要一定的建設和銷售周期，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產企業(yè)就會受到嚴重的流動性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了銀行貸款的償付風險。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。

4、對個人購房者流動性約束的改進。由于住宅類商品的特殊性，個人購買住房往往會受到預算的約束。MBS可以來緩解這個問題，為商業(yè)銀行提供充足的貸款資金來源，從而增加個人住房貸款的可獲得性。

（二）分散金融風險，穩(wěn)定金融市場。MBS依托于住房抵押貸款證券及其制度安排把原始貸款銀行的風險分散給更多的金融主體來承擔。一方面作為MBS發(fā)起人的貸款銀行通過發(fā)行住房貸款證券把原始貸款重組為不同風險與收益組合的標準化金融產品，從而把信貸風險分散給眾多的市場投資主體，降低住房抵押貸款風險，優(yōu)化資產負債結構。一方面MBS實際上就是把住房抵押貸款作為標的物，從中進行風險剝離，根據(jù)與穩(wěn)定現(xiàn)金流相對應的風險，創(chuàng)新出更多的金融產品。這種風險分散的過程，對于金融市場的穩(wěn)定和金融深化程度的提高都頗有益處。

（三）實現(xiàn)信用分工，提高金融效率。信用問題是金融深化過程中必須面對的問題，一國的信用體系是否健全，直接影響到金融活動能否有效地進行，以及金融市場的運作是否具有可持續(xù)性。信用分工就是通過對金融主體業(yè)務的創(chuàng)新和重組，來調整和優(yōu)化不同信用層次所形成的信用體系，從而促進金融活動效率的提高。MBS通過信用分工機制，把住房貸款的單一信用進行重組，以使得各金融性專業(yè)機構能夠專注于信用過程的某一個具體部分，從而形成競爭優(yōu)勢。考慮到信用處理是MBS的核心環(huán)節(jié)，推進MBS的過程也就伴隨著信用體系的再創(chuàng)造和發(fā)展，這對于信用體系亟待完善的我國來說，具有特殊的意義。

三、我國推行住房抵押貸款證券化的制約因素

2004年個人住房抵押貸款總規(guī)模達到1.6萬億元，占全部金融機構貸款余額的比例上升到9.04％。這些都表明住房抵押貸款證券化的基礎資產已初具規(guī)模。同時，四大資產管理公司在處置不良資產的過程中也逐漸積累了豐富的經(jīng)驗。開展住房貸款證券化業(yè)務條件已基本具備。但是，在我國仍然存在以下制約因素影響此項業(yè)務的開展。

（一）貸款的規(guī)模問題是影響證券化的基本問題。雖說我國住房貸款證券化業(yè)務的規(guī)模已經(jīng)擴大，但其比例仍趕不上發(fā)達國家的水平。規(guī)模上的限制不利于形成貸款的資產池，不易達到證券化的規(guī)模經(jīng)濟要求。除此之外，證券化還要求有不同期限、不同利率水平和不同種類的貸款，而我國目前的住房抵押貸款還難以達到證券化的要求。

（二）市場參與主體的缺位或局限將制約我國住房貸款證券化的發(fā)展。首先，在確立MBS模式之前，必須要設立證券化專門機構（SPV）。但對在我國無論是由政府、銀行共同出資組建專門的住房抵押證券公司，還是賦予國家開發(fā)銀行從事此項職能，亦或是由金融資產管理公司擔任SPV的職能，仍然存在爭議。其次，以住房貸款為基礎資產發(fā)行的證券信用等級不能達到投資級別，必須有信用擔保機構為其擔保以提高信用等級。但在我國沒有此類專門的機構，到底是由政府還是SPV作為擔保機構還沒有定論。最后，在我國現(xiàn)階段，投資主體主要是個人，帶有一定的投機性。而作為市場主導力量的機構投資者，如商業(yè)銀行、保險基金等投資于證券都受到一定的限制，不利于支持抵押證券在證券市場上的發(fā)展。

（三）有關法律制度中的缺陷亟待解決。住房貸款證券化必然涉及到商業(yè)銀行轉讓或出售債券的行為。而根據(jù)《合同法》的規(guī)定，我國對合同債權的轉讓采取通知債務人的原則，那么如果商業(yè)銀行每轉讓一筆債權都要通知債務人，銀行的成本將大大增加。同時，商業(yè)銀行出售債權會帶來收入，這又涉及一系列稅收，如所得稅、營業(yè)稅等使銀行的支出增加。成本和支出的增加會挫傷其開展業(yè)務的積極性。

（四）證券化專業(yè)人才的缺乏，也將影響我國住房貸款證券化業(yè)務的推行。住房貸款證券化是一項綜合性很強的業(yè)務。它聯(lián)系著房地產、銀行、證券、稅務、法律、會計等各行業(yè)。并且，在證券設計、銷售、評估等方面也需要較高的專業(yè)水平。這樣的人才有待抓緊培養(yǎng)。

四、對我國推行住房抵押貸款證券化的政策建議

第一，擴大一級市場規(guī)模，規(guī)范操作控制質量。一個具有相當規(guī)模的一級市場是對更好地推行住房抵押貸款證券化相當大的支持，而且如果沒有一個規(guī)范運作的一級市場就不能確保住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展。

第二，著手建立證券化專門機構SPV。證券化過程中，最關鍵的中介機構就是SPV。它在證券化過程中承擔了信用增級和證券發(fā)行的工作，是聯(lián)接貨幣市場和資本市場、投資者與發(fā)行者的重要紐帶。我國應加快在政府主導下設立SPV的進程。

第三，健全完善評級機構，統(tǒng)一規(guī)范信用標準。在住房抵押貸款證券化過程中，信用評級機構擔負著十分重要的責任，其結果將對投資者的品種選擇產生直接影響。可以說，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化能否成功的關鍵。國內評級機構必須加強與國際著名評級機構的合作，學習先進的信用評級技術，借鑒豐富的信用評級經(jīng)驗，提高我國信用評級水平，引導投資者開展投資業(yè)務。

第四，完善法律體系，更新稅收會計制度。住房抵押貸款證券化涉及多個經(jīng)濟領域，具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，為了住房抵押貸款證券化的順利推行，應當建立一套完整、嚴密的法律法規(guī)體系，以確定其所涉及的所有參與者之間的權利義務關系，保證證券化的良性運轉。同時，我們應當結合一般資產證券化的特征，認真研究住房抵押貸款證券化所具有的特殊性質，理清思路，制定相應的會計和稅收制度，真實地記錄和反映各個交易環(huán)節(jié)。另外，在證券化的實施初期，還應當采取多種方式來降低融資成本，以扶持住房抵押貸款證券化的長期發(fā)展。

最后，發(fā)展債券市場，促進流動，加強信息披露制度。市場流動性是住房抵押貸款證券化在二級市場持續(xù)發(fā)展的前提，如果債券市場缺乏流動性，住房抵押貸款債券在投資者手中滯留時間過長，投資者會產生心理上的恐慌，減弱投資者的購買動機，住房抵押貸款證券化的功效就不能得到充分發(fā)揮。另外，市場信息披露不真實或者不完全都會使投資者對證券的價值提出質疑，從而削弱投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級市場的速度，擴大市場規(guī)模，提高流動性，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

總之，隨著我國金融體制改革和金融創(chuàng)新的不斷演進，推行住房抵押貸款證券化已經(jīng)成為銀行規(guī)避風險提高資產流動性的必然選擇。雖然在我國開展此業(yè)務還存在一些問題，但在開展業(yè)務的過程中會逐漸得到解決。希望住房抵押貸款證券化這一金融創(chuàng)新能在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮盡可能大的正面作用。

提要隨著金融改革和金融創(chuàng)新的不斷演進，住房抵押貸款證券化逐漸成為政府、理論界和金融機構所普遍關注的熱點。本文根據(jù)資產證券化基本理論，對我國推行住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實意義、制約因素等進行探討，并提出在我國開展住房貸款證券化的政策建議。