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1998年，國務院提出建立廉租住房制度及為不同收入群體提供不同渠道住房的計劃，2004年3月，《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式實施。但目前，我國廉租住房的發展仍十分緩慢，在廉租住房政策方面還存在一定問題。在發達國家，廉租住房制度是解決中低收入群體住房問題的有效途徑，這些國家在廉租住房制度方面有很多經驗值得借鑒。

一、國外發展廉租住房的做法

國外廉租住房制度實行較早，積累了一定經驗。特別是從廉租住房的供應主體、立法、管理監督機構、補貼政策、租金控制、進入退出機制和融資渠道等幾方面做法比較成熟。

(一)供應主體多元化。美國和歐洲國家的廉租住房供應主體多元化程度較高，亞洲國家的供應主體多元化程度低一些，主要以政府主導為特色，如日本和新加坡。美國的廉租住房主要由政府直接投資建造和政府補貼開發商建造，近年來以后者為主。瑞典一方面通過政府直接投資成立國有建筑公司來建造廉租住房，另一方面政府提供低利率貸款、補貼和稅收優惠等手段鼓勵合作社和私人建造并出租住房。國有房產公司出租的住房占住房總數的25％，非贏利性社團出租的住房占15％，私人出租的住房占20％。日本的廉租住房主要由住宅都市整備公團和地方政府住宅局提供，前者是中央政府建立的全國性國營企業并在地方設有分支機構，其建設的廉租住房主要向中等收入家庭出租；后者是地方政府如府、縣、市分別設有住宅局，其建設的廉租住房標準略低于住宅都市設備公團的住宅，主要向低收入家庭出租。

(二)立法監督。發達國家在實行廉租住房政策中都普遍重視立法的作用，用以監督和管理廉租住房上的有關問題。美國在1968年頒布的《住房和城市發展法》中規定了補貼租賃住房的有關條款，1974年的《住房和社區發展法》中規定了房租補貼由住房與城市發展部通過地方住房機構發放，用于補貼市場租金和租房戶收入差額的25％。日本的《公營住宅法》用以促進廉租住房建設并規定建造廉租住房補助的詳細措施，《住房金融公庫法》對廉租住房相關的金融機構融資提供法律支持，規范相關的金融操作手段。英國從1890年的《工人階級住房法》到1993年《租賃改革、住房和城市發展法》中也包含許多有關廉租住房的法律條款。

(三)設立專門的管理機構。許多發達國家都設立專門針對廉租住房的管理機構，這些機構多數由政府建立，也有半官方性質的。有這些機構的管理甚至直接操作，才保證廉租住房政策的順利實施。美國政府在地方設立住房局，負責落實聯邦政府撥款的使用，同時監督廉租住房建設，保證了將住房分配給低收入家庭。新加坡政府設立隸屬于國家發展部的房屋發展局，政府在資金和土地上給予大力支持，房屋發展局是新加坡建造和管理廉租住房的主要機構。

(四)補貼政策。許多國家在廉租住房方面的補貼大多以貨幣補貼方式為主，主要包括對私營建房者的補貼(又稱磚頭補貼)、對出租戶的補貼及對承租者的補貼(又稱人頭補貼)。美國在早期主要實施磚頭補貼，而現在住房券是美國最為普遍的補貼方式，它直接發放給低收入者用于領取住房補貼，即人頭補貼。新加坡的廉租住房補貼主要為磚頭補貼，政府的補貼主要面向房屋發展局，而不是承租人，大量的補貼降低了建房的成本，而建房成本的降低使承租人租金降低。

(五)租金控制。租金控制是指為保護承租者的利益而對租金水平進行限制。美國的租金控制主要是通過地方政府的立法實現，并通過投票方式進行表決。如果多數人認為房租太高，地方議會就會實行租金限制，通過這一舉措，廉租住房的租金長期維持在占低收入家庭收入25％的水平。德國也實行過租金控制，廉租住房的租金不受市場價格的波動影響，只維持在政府規定的水平，比市場租金低很多。瑞典在1945年到1967年提出低租金計劃，實行普遍的租金控制，通過政府的作用降低租金，使兩居室住房的房租保持在占工人平均工資收入的20％以內。

(六)進入退出機制。申請廉租住房者的進入和退出機制是廉租住房管理中一項至關重要的環節。進入機制直接關系到中低收入群體的住房需求能否得到保障，退出機制又關系到廉租住房能否有效的實現其流動。在這個問題上，各國的做法有共同之處。如，進入的條件都包括對收入水平、家庭結構等考核及對殘疾人、孤寡老人等特殊人群的保護。同時各國又有各自的特色，如，在新加坡，傳統家庭觀念深厚，廉租住房的分配盡量使父母與已婚子女生活在同一單元或相近單元，同時也不鼓勵單身子女與父母分居。在日本，公營廉租住房的承租人有嚴格的收入上限，超過標準必須搬出。但又造成很多“夾心層”：收入超出廉租住房的收入上限，無法享受廉租住房政策，但仍買不起商品房甚至租賃商品房都有困難。

(七)拓寬融資渠道。美國在廉租住房的融資上是多管齊下，既借助于政府的財政撥款，又借助各種金融工具籌集資金。亞洲國家在融資方面主要是政府主導的模式。日本廉租住房的融資主要通過財政撥款和投資性貸款。新加坡的廉租住房資金來源主要是政府撥款和貸款，同時公積金制度也發揮一部分融資作用。

二、啟示

我國廉租住房制度剛起步，還有很多問題需要解決。通過對國外相關政策的比較，可發現許多經驗值得借鑒。

(一)重視廉租住房方面的立法。可借鑒國外的經驗，以法律的形式來制定我國廉租住房的規劃。如，規定補貼的形式和內容，劃定進入標準和退出條件，確定中央政府和地方政府的職責等。我國廉租住房政策實施緩慢的一個重要原因是地方政府不積極，廉租住房的建設需要地方政府無償提供土地，這是政府財政的損失，而地方財政中很大一部分就是土地出讓金收益。所以，國家可制定相關法律對地方政府加以約束，以保證政策的貫徹實施。

(二)政府成立廉租住房管理機構。從國外廉租住房實施情況看，政府在規劃、資金籌集、廉租住房的建設和管理、分配等方面，自始至終都扮演極為重要的角色。從我國目前的廉租住房實施情況看，政府并沒有起到很好的管理作用。這就需要政府設立專門的管理機構，把廉租住房的管理責任承擔下來，真正起到主導作用。同時還要在地方設立分支機構，直接隸屬于中央管理機構，而不是隸屬于地方政府。這樣可有效地保證政策的貫徹實施。

(三)擴展融資渠道。目前我國廉租住房建設資金來源于國家財政撥款、住房公積金增值收益、社會捐贈、土地出讓金收益等。總之，政府是資金的主要提供者。這就要求我國建立完善的住房金融市場，引入和創新金融工具，進一步擴大廉租住房建設資金的來源。比如，在公積金的運用上，可借鑒新加坡的經驗，允許中低收入員工用公積金支付租金，這樣一方面可減少政府租金補貼的壓力，另一方面實現低收入家庭與高收入家庭間在使用公積金方面的公平。

(四)實行人頭補貼。在廉租住房的補貼方式上，如果實行磚頭補貼，承租者只能被動的居住在統一建造的廉租住房中，就使中低收入的人群居住比較集中，與其他收入階層的家庭隔離開來，容易造成社會的不穩定性。美國曾出現過這樣的“貧民窟”問題，這也是美國近年來調整磚頭補貼為人頭補貼的一個原因。而如果承租者可隨意選擇居住地點，與其他收入家庭交叉相容，可有利于構建和諧社區。

(五)完善廉租住房的進入與退出機制。基于我國傳統家庭觀念，我們可借鑒新加坡的經驗：不鼓勵單身子女與父母分開居住，這樣既可節約稀缺的廉租住房資源，同時又可促進家庭的和諧；對已婚子女在申請廉租住房時盡量采取居住相近原則。同時，注意對特殊人群的照顧，如殘疾人、孤寡老人等，對進城務工人員也需特別注意，切實保障他們的住房需求。在廉租住房的退出機制上，防止“夾心層”的出現。為保證中低收入的申請者都能享受到廉租住房，其定位就是流動性極強的住房嚴格確定入住的資格。同時一旦承租人的收入水平超出上限標準或其他條件不再滿足，就要立即搬離，以滿足后來的申請者。但這樣的退出機制可能造成“夾心層”的出現，這就需要完善退出機制，真正做到既保證廉租住房的流動性，又防止“夾心層”的出現。