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第1篇

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平也不斷提高。隨著人們對(duì)商品房地產(chǎn)關(guān)注度的不斷提高，商品房經(jīng)濟(jì)的概念逐漸走入了人們的生活當(dāng)中。相應(yīng)的商品房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不是一成不變的事物，其有著自己的發(fā)展規(guī)律呈現(xiàn)一個(gè)周期性的波動(dòng)狀態(tài)。我們把這個(gè)這個(gè)現(xiàn)象稱(chēng)之為商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)性。嚴(yán)格來(lái)講，商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是宏觀經(jīng)濟(jì)形式的一種。這這是知己關(guān)乎民生要點(diǎn)部分所在，所以研究商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性是保持我國(guó)商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵所在。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中所占據(jù)的重要位置。我們可以這么理解，它所具備的產(chǎn)品的基礎(chǔ)性以及創(chuàng)造的社會(huì)大額財(cái)富性的特點(diǎn)都成就其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體地位。作為一種產(chǎn)業(yè)，它必然具備一定的產(chǎn)業(yè)周期，產(chǎn)業(yè)周期的規(guī)律受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的制約。在我國(guó)，商品房地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程就是一個(gè)從萌芽到壯大的過(guò)程。然而這個(gè)發(fā)展過(guò)程也不是一個(gè)平穩(wěn)的直線而是一個(gè)波動(dòng)的曲線。特別值得一提的就是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性曲線能夠客觀反映我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的興盛程度。本文將詳細(xì)論述房地產(chǎn)波動(dòng)理論的研究?jī)?nèi)容和研究方法，進(jìn)一步從理論和實(shí)際上把握市場(chǎng)機(jī)制的健全方案和政策調(diào)整，以確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠平穩(wěn)有序的發(fā)展。

二、商品房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究

首先，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)的周期理論研究。縱觀整個(gè)人類(lèi)社會(huì)發(fā)展史，人類(lèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是上下波動(dòng)的。在這種波動(dòng)的作用下，人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)或者出現(xiàn)了進(jìn)步或者出現(xiàn)了災(zāi)難式樣的倒退。這種關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早之前就已經(jīng)有了系統(tǒng)的理論記載。在這種理論中所帶來(lái)的波動(dòng)曲線當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)在不同時(shí)期增長(zhǎng)的速度也不一樣。同時(shí)，實(shí)際的增長(zhǎng)曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達(dá)到我們預(yù)期的穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。特別值得一提的是經(jīng)濟(jì)周期的概念從不同的角度來(lái)看可以由不同的理解，比如說(shuō)有的學(xué)家按照邏輯的理論來(lái)分析，那么經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)性就是一種偏離均衡性質(zhì)的體現(xiàn)，也有學(xué)家從經(jīng)濟(jì)的收縮與擴(kuò)張角度出發(fā)，得出的結(jié)論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關(guān)于商品房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)理論研究。我們可以這么理解，商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期主要包括四個(gè)階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復(fù)蘇階段；4、蕭條階段。這四個(gè)階段放到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程中，就可以看出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不規(guī)則的波動(dòng)性。還有就是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的不規(guī)則所表現(xiàn)來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)表現(xiàn)出一種連續(xù)的和動(dòng)態(tài)的特點(diǎn)。通過(guò)對(duì)該種特點(diǎn)的研究我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線與實(shí)際曲線的偏差程度的研究更能夠?qū)嶋H的反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際增長(zhǎng)曲線與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線的偏離程度越大，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度也就越大，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越差，反之，房地產(chǎn)增長(zhǎng)的穩(wěn)定程度就越好。最后，我們來(lái)談?wù)勆唐贩康禺a(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系。商品房地產(chǎn)周期波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)總的發(fā)展來(lái)說(shuō)是密切相關(guān)的，也可以分兩個(gè)不同層次來(lái)分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。因?yàn)椋环矫娣康禺a(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)這個(gè)大范疇的一部分，是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)；另一方面，房地產(chǎn)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。

三、新時(shí)期如何防止我國(guó)商品房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)，其波動(dòng)的幅度不盡相同，我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)目前是典型的土地財(cái)政經(jīng)濟(jì)，因此房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)會(huì)明顯降低百姓的購(gòu)房意愿，造成房地產(chǎn)的價(jià)格上漲乏力，并最終造成政府賣(mài)地價(jià)格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財(cái)政吃緊后，又會(huì)造成地方的基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，造成宏觀經(jīng)濟(jì)的普遍衰退。因此，減少房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要課題，應(yīng)盡可能的減少房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和周期風(fēng)險(xiǎn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)尤其是商品房的價(jià)格。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)景氣程度的一個(gè)重要指標(biāo)，其穩(wěn)定性是房地產(chǎn)的重要基石，因此應(yīng)該從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面減少商品房?jī)r(jià)格的劇烈波動(dòng)。在供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時(shí)，應(yīng)考慮采取政策法規(guī)等強(qiáng)制性手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的劇烈下跌。同時(shí)應(yīng)利用房?jī)r(jià)的波動(dòng)周期，最大限度的挖掘出讓土地的價(jià)值。對(duì)土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的雙向控制也是保證降低房地產(chǎn)波動(dòng)的必要手段，在宏觀調(diào)控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調(diào)控往往能夠起到重要的穩(wěn)定效果。因此對(duì)商品房的價(jià)格的調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持中長(zhǎng)期執(zhí)行國(guó)家宏觀政策，短期調(diào)控作為輔助的策略。第二，促進(jìn)居民的商品房消費(fèi)能力。作為商品房的購(gòu)買(mǎi)主力，居民的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)欲望也是房地產(chǎn)走向的重要因素。隨著居民消費(fèi)水平的提高，購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)由剛需轉(zhuǎn)向改善性住房，這一改變也就帶來(lái)了房地產(chǎn)的二次價(jià)值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強(qiáng)，也減少了居民購(gòu)房的盲目性和投機(jī)性，從而從根本上減少了房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的因素之一。同時(shí)，對(duì)于低收入人群，政府應(yīng)積極開(kāi)發(fā)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系和供求機(jī)制，通過(guò)多點(diǎn)開(kāi)花、多渠道解決的方式，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的解決方案，從而減少房地產(chǎn)的劇烈周期性波動(dòng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期 綜述

一、引言

20世紀(jì)30年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國(guó)經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國(guó)際間的傳導(dǎo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)內(nèi)開(kāi)始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。

二、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容

國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專(zhuān)業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。

（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對(duì)象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱(chēng)為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50―70年代，西方各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長(zhǎng)時(shí)期的高速增長(zhǎng)階段。對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。

（3）專(zhuān)業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別和解釋?zhuān)瑓^(qū)分研究各種類(lèi)型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了1968―1983年間美國(guó)單棟住宅的銷(xiāo)售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979―1983年間美國(guó)14個(gè)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。

（4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國(guó)外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開(kāi)始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。

一是對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國(guó)房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德?tīng)査固购捅Ａ_利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對(duì)OECD17個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國(guó)家商品房?jī)r(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測(cè)。

二是對(duì)“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場(chǎng)周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過(guò)比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)了波長(zhǎng)30年、50―60年和上百年的房地產(chǎn)長(zhǎng)周期。彼特在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)策。

三是對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國(guó)際因素和國(guó)內(nèi)因素，認(rèn)為國(guó)際資本流動(dòng)、各國(guó)資本市場(chǎng)自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。

2、對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

縱觀國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)過(guò)去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒(méi)有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專(zhuān)業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測(cè)方面的研究工作也相對(duì)較少。另外，國(guó)外學(xué)者對(duì)理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的歷程及其主要內(nèi)容

（1）起步。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間過(guò)短且資料不全，我國(guó)房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開(kāi)學(xué)報(bào)》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對(duì)與西方國(guó)家對(duì)于這一領(lǐng)域的研究，我國(guó)是起步晚、差距大。

（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但剛開(kāi)始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究大多停留在對(duì)房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對(duì)房地產(chǎn)概念進(jìn)行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段。梁桂用年商品房銷(xiāo)售面積來(lái)刻畫(huà)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷(xiāo)售量波動(dòng)率和增長(zhǎng)率曲線清楚地反映了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。劉洪玉從房地產(chǎn)市場(chǎng)總供求相互作用的原理出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段，第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底；第二階段超過(guò)平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長(zhǎng)；第三階段是供求平衡之后供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度；第四階段供給大于需求。同時(shí)，他還根據(jù)對(duì)應(yīng)的資本流動(dòng)給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期的概念。

（3）新發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，學(xué)者和業(yè)界人士對(duì)房地產(chǎn)周期的研究越來(lái)越多。從近幾年發(fā)表的文獻(xiàn)上看，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動(dòng)的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的理論，并對(duì)我國(guó)1987―1998年間房地產(chǎn)市場(chǎng)周期進(jìn)行了實(shí)證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率為指標(biāo)，得出中國(guó)房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。

二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊―傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，分析了影響中國(guó)房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)歷次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國(guó)房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。

三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國(guó)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性?xún)煞矫鎸?duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析。尹惠媛采用GDP增長(zhǎng)率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國(guó)房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國(guó)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。才元實(shí)證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體系其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。譚剛通過(guò)選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開(kāi)放以來(lái)深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期和全國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對(duì)杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究。

2、對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

綜上所述，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究主要貢獻(xiàn)是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識(shí)，初步探討了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國(guó)房景氣指數(shù)。但與國(guó)外的研究相比，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國(guó)計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專(zhuān)家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)差異對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對(duì)比研究。四是應(yīng)把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場(chǎng)供需的研究之上，從市場(chǎng)角度出發(fā)看問(wèn)題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警作用。

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第3篇

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性較差、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此， 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文，資金管理無(wú)疑是企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重中之重。研究房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制、資金的管理以及國(guó)家的政策趨勢(shì)，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生，保證企業(yè)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。      關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文,企業(yè)資金,資金管理論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹 

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源 

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要為三個(gè)方面。首先來(lái)源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業(yè)的留存利潤(rùn)，這些費(fèi)用主要用來(lái)支付取得土地的價(jià)格以及前期的稅費(fèi)等一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。其次是來(lái)源于借入資金，借入資金主要通過(guò)向一些金融機(jī)構(gòu)貸款等如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托等。按國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的百分之三十。房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源還包括銷(xiāo)售回款（含預(yù)售房款），銷(xiāo)售回款在開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金中占有較大比重，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而解決企業(yè)前期建設(shè)資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理 

1. 資金管理的復(fù)雜性 

房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開(kāi)發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。 

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性 

不管是房地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性。回收的資金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。 

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題 

1.高負(fù)債 

作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無(wú)法形成有效的資金回籠，從而造成無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。 

2.融資形式比較單一 

房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來(lái)源于銀行的貸款。隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來(lái)越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。 

3. 資金回款問(wèn)題 

上面介紹過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來(lái)源于購(gòu)房款，但是這種回款來(lái)源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。 

（四） 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理 

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度 

整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開(kāi)工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷(xiāo)售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷(xiāo)售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。 

2. 合理控制融資方案