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第1篇

關鍵詞：財務風險，房地產，資金周轉率，現金流量

改革開放以來，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，使得我國房地產業得以迅速恢復、發展和壯大，并顯示出勃勃生機和旺盛活力。房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到非常重要的作用。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大等特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。近幾年來，國家調控的力度明顯加大，房地產行業的行業制度、開發模式以及監管制度都在逐步完善。

一、 財務風險的概念

狹義財務風險是指由企業負債引起的，具體來說指企業因負債增加使償債能力減弱或減少企業利潤的可能性，通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面：企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。廣義財務風險，是指企業在經營及各項財務活動中，由于各種無法預計或不可控因素的存在，及財務狀況的不確定性，使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。

二、 房地產企業財務風險的特征

2.1 資金周轉率比較低

房地產項目開發主要包括項目的征地、項目的開發、項目建設、竣工和物業階段，在這些階段之中，每個階段都有資金的投入，在項目建設階段有條件的企業開始預售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業階段才可以回收全部資金。與此同時，地產項目的價格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢，使得資金在短期內不能得到有效的回收，需要一段很長的時間才會得到全部回收，增加了房地產企業項目運作的資金壓力。

.2.2 過度使用財務杠桿

房地產企業進行項目運作需要大量的資金，很多房地產企業采取負債經營的形式，這就導致財務杠桿使用過度，財務杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產生稅盾效應，提高企業股東的權益收益率，但是過高財務杠桿意味著高度資金流動風險，企業面臨巨大還款壓力，企業股東權益收益率變得不大穩定。

2.3 資產期限不匹配

越來越多的房地產企業選擇借債來經營房地產項目，這就對企業的資金變現能力提出更高的要求，企業借債必須有足額的資產進行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國房地產企業流動資產以房地產完工商品房、在建項目、出租項目和土地構成，還有原材料、庫存、消耗品等，尤其是存貨很難變現，流動性很差，導致流動資產和流動負債不夠匹配，償債壓力十分巨大。

2.4 現金流入期限不夠均衡

良好的現金流是房地產項目正常運作的根本保證，但是很多房地產上是現金流入不夠穩定。一方面房地產企業采取預售的辦法在項目開展階段獲得資金流入，但是開發項目預售期和銷售期的匹配不夠造成主營業務現金流不夠穩定。另外一方面房地產企業投資收益的現金流入也不均衡，這樣就導致了有時現金流入過多造成現金冗余，而有時現金流入不足導致短期償債風險。

三、 財務風險的類型

3.1 償債風險

償債風險是企業無法按期償還到期債務的風險。通常企業都是負債經營的，負債在企業經營中有一些正面作用，可以利用稅盾效應合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴大企業的盈利能力。但是負債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業可能面臨破產的風險。此外負債需要每期按時償還利息，這對于企業來說是經營成本，會影響企業的盈利。

3.2 營運風險

營運風險是指由于外部環境的復雜變化和企業自身的內部控制而導致企業無法實現對資產正常的循環和周轉或者資產周轉困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉不暢，存貨滯銷，這些屬于企業的營運風險。企業的資金周轉狀況與供、產、銷各個經營環節密切相關，任何一個環節出現問題，都會影響到企業資金的正常周轉。

3.3 盈利風險

盈利風險是企業無法順利開展生產經營活動，無法賺取可以保證生產經營各項支出的利潤的風險。

盈利是企業的重要經營目標，是企業生存和發展的重要物質基礎，他不僅關系到企業所有者的投資收益，也是企業償還債務的重要保障。盈利是各個生產經營環節相互協調相互貫穿的結果。

3.4 發展風險

發展風險是指由于外部環境的變化或者自身生產經營理念的變化而使企業的發展出現減緩甚至倒退的可能性。

企業的發展是指企業通過自身的生產經營活動不斷擴大積累擴大規模。如規模的擴大、盈利的持續增長、市場競爭力的增長等。企業的發展指的是企業的健康穩定可持續的發展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業長久發展的發展。企業能否健康發展取決于多種因素，包括外部經營環境，企業內在素質及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業帶來發展風險。

3.5 現金流量風險

現金流量風險是指企業現金流出與現金流入在時間上不一致所形成的風險。當企業的現金凈流量不穩定，可能會導致企業生產經營陷入困境、收益下降，也可能給企業帶來信用危機，使企業的形象和聲譽遭受嚴重損失，最終陷入財務困境，甚至導致破產。現金循環要經歷采購、生產、銷售、分配等諸多環節，不論某一環節出現問題都會給企業帶來風險。

參考文獻

[1] 宋民剛.我國A股上市地產公司財務風險特征研究[D].河北：河北經貿大學，2010：10-14

[2] 桂琳.房地產上市公司財務風險評價研究[D].武漢：華中農業大學，2010：17-18

第2篇

(一)財務管理人員素質低下帶來的風險

由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

二、降低房地產財務風險的有效策略

(一)創新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能

很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。

(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質

根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。

三、結束語

第3篇

關鍵詞:房地產公司 財務風險 表現形式 成因分析 防范措施

一、房地產公司財務風險的表現形式及成因分析

財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業在財務活動中因各種內外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業的生存、盈利和發展產生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業普通股收益產生大幅度變懂甚至破產的風險。以下是對房地產公司財務風險的表現形式及成因分析。

(一)房地產公司財務風險的表現形式

1、籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性。籌資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產的波動、貨幣政策緊縮以及房地產公司自身籌資結構的不合理等諸多因素都有可能導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。

2、投資風險

投資風險指企業投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產市場的持續升溫，投資房地產開發的規模急劇擴大，若房地產公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。

3、利率風險

近年來，國家加強了對房地產行業的政策調控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款等一些列政策給房地產行業帶來了行政降溫，利率的上調對房地產企業的影響較大，增加了房地產公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產的投資回歸理性，必然導致房地產公司資金不能良性循環，產生財務風險。

(二)房地產公司財務風險的成因

財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產公司的財務風險。

2、資本結構不合理

在目前經濟形勢下，大多數房地產公司存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

3、缺乏財務預算管理

預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產公司抵御市場風險的能力。

4、缺乏現金流量管理

房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產現金流量管理就是企業通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業保證正向現金流滿足企業正常經營及發展需要，避免現金囤積造成浪費。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產公司財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產公司財務風險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風險的防范

1、優化資本結構

企業的負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業的財務風險。對于房地產企業，必須要嚴格控制負債經營規模，合理安排產權資本和債務資本的比例關系，優化資本結構，才能充分發揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產公司要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產公司要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略

由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產公司可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

3、加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據。房地產公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

4、加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產公司要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產公司的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產公司的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

三、總結

房地產企業在國民經濟的發展中，發揮著重要的作用。目前我國房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產公司面臨激烈競爭求得長遠發展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產公司優化資本結構，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰略，另外，房地產公司還要加強全面預算管理和現金流管理，來降低企業的財務風險，提高經濟效益。

參考文獻:

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