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第1篇

“十三五”推進供給側結構性改革，其對房地產市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產市場出現嚴重的產能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產企業的投資項目，如何科學地去庫存、改善供求關系，成為一大難題。根據分析，房地產出現產能過剩，會導致房地產新投資減少最后導致GDP負增長。我國房地產的空置房無論過多或者過少，都對國民經濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產企業進行供給側改革，根據不同地區的經濟規模、人口數量等現實因素，進行科學的合理預算估測，從而推動我國經濟的增長。

2房地產開發項目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數量也不會在短時間內劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因導致了房子價格不斷上漲，往往直接導致了房地產的開發投資規模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產投資開發規模。

2.2城市化進程

如何說城市化進程影響房地產的投資開發規模。這要從城市化進程代表一個城市的經濟發展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產的硬件設備都比較完善，例如物業公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產價格水平也普遍比小城市的房地產水平較高，如此又促進了房地產的投資規模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區不斷推進，不斷利用周邊農村的土地資源，導致居住在農村的農民失去了土地，政府和開發商為了安撫農民需要支付安置費用或者一些用來安置農民住處的安置房，如此又使房地產投資開發的成本不斷地上升，最后影響了房地產投資開發規模。還有另外一個原因，城市相比農村，工資高，許多農民為了謀圖發展，從農村來到城市謀求工作，農民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產的需求上升。最后，還有一大堆的畢業大學生在畢業之后，為了更好的未來，選擇在城市發展，安家落戶，因此一大波的畢業生對住房的需求量提升了城市的房地產的需求，影響了房地產企業的開發投資規模。

2.3財務現狀

房地產企業建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產企業來說，其開發的費用產生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現狀，可以促進對房地產的投資規模的改善。房地產企業的資金究竟運用到哪些領域，每個環節分別占用多少的份額。因此房地產企業建筑開發需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經濟下，一個產業往往會帶動產業鏈的發展。房地產企業進行建筑項目的開發，其資金會流動到多個部分環節，包括:一是房地產建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發生的直接費用。當然，這些各個部分所發生占用的比例經常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產企業應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監督。因此財務的現狀會影響房地產企業的投資規模。

2.4第三產業的發展水平

第三產業是服務產業，需要一大堆的勞動力。其發展水平能代表一個區域或者一個國家的經濟發展水平。第三產業發展較好的地區都是勞動密集型地區，其對勞動力有極大的需求。因此第三產業是影響我國房地產投資與規模的極其重要因素。比如第一、第二產業的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產業的服務行業其勞動力的需求量極大，且短期內不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產的投資開發規模。第三產業的發展水平較高的地方，城市的居民人數也高，往往聚集在一片的地區，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產業發展水平高的地方，其商業化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產業對房地產的開發投資有相當大的影響。

3結論與相關建議

3.1結論

城市化進程、第三產業和居民消費指數增長率都會影響房地產的投資規模，未來城市化進程規模、速度、規劃以及基礎設施建設都對房地產投資規模起巨大推動作用且帶動經濟的發展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業相關數據分析，房地產行業產量嚴重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關鍵在于從供給側改革，減少產量，解放生產力在生產端提高競爭力促進經濟發展。綜上所述，我國房地產投資規模增長速度可能會在整體上有所下滑。

第2篇

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).

第3篇

一、國內與國外房地產開發項目對比

早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發項目投資決策經過了長期的探索與發展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經驗為主，沒有一定的理論依據，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比于國外的房地產開發項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發項目投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。

二、房地產開發項目投資決策的研究方法

（一）大系統、小環節分析

運用系統分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產開發項目視為一個大系統、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發項目投資決策體系，使大格局下的各個小環節都緊密相扣，環環緊繞的聯系。

（二）與經濟分析緊密相連

所謂經濟分析，就是分析人員必須根據國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數據的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數據的收集和掌握尤為重要。對于房地產開發項目投資決策來說，經濟分析成分至關重要[2]。

首先，對于房地產開發項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。

在研究房地產開發項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據一系列的因素，隨后作出可行的房地產開發項目投資的經濟方面的決策。

有能力對房地產開發項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產項目所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。

對房地產開發項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產開發項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統計，根據房地產開發公司以往的銷售總額、開發區周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。

三、房地產開發項目投資決策的內容

房地產開發項目投資決策是房地產開發商對潛在的開發項目從經濟方面，社會方面，環境方面等進行選擇性的過程。

（一）選定合理化的投資

為了選擇合理的房地產開發項目，做好正確的投資決策，房地產開發商要認真負責的發現問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發展，另外，房地產開發商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。

（二）投資方案的多樣選擇

如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據經濟學的角度，社會角度，環境角度等等來進行分析和選擇最優的方案實行[4]。

四、房地產開發項目投資決策的指標體系

隨著社會不斷的發展，經濟不斷的進步，房地產開發規模也逐漸增大，但是，市場環境不是一層不變的，市場狀況也在發生著巨大的改變，因此，對于房地產開發商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。

（一）如何建立合理的投資指標體系

1.對開發區域的了解。對于房地產開發商來說，在選擇一處地域進行開發時，要考慮到所在區域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區域進行全面的市場調查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區域內是否有其他房地產開發公司進行項目開發，如何在眾多的房地產開發商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。

2.對物業的了解。房地產開發商在進行項目開發時，也應考慮政府對該項目的具體規劃和對物業的要求。不同的物業之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業，對房地產開發項目投資決策的選擇也有一定的聯系。

3.房地產開發商公司規模。房地產開發商要根據公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，回轉資金等等方面來制定開發項目。

（二）投資指標的風險預估

無論做什么事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，并作出一定的解決方案是房地產開發商必須考慮的事。其中包括對公司總資產周轉率的分析，流動資產周轉率的分析，不良資產對比率的分析等等。