前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

    一、商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租預(yù)約人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租預(yù)約人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，需要預(yù)租的，都應(yīng)當(dāng)事先由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預(yù)租申請，取得同意預(yù)租的批準(zhǔn)文件。未經(jīng)批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房一律不得開展預(yù)租。

    三、凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得了預(yù)租批準(zhǔn)后，該外銷商品房中已預(yù)售，且預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預(yù)租。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預(yù)租，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

    （一）已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得外銷商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）預(yù)租的外銷商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格；

    （四）已經(jīng)確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃或意見；

    （五）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了物業(yè)管理服務(wù)合同。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預(yù)租，除應(yīng)向市房地局提交書面的申請報(bào)告外，還應(yīng)當(dāng)附交下列證件（復(fù)印件）及資料：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書；

    （二）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）市、區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e明細(xì)表；

    （十）經(jīng)市房地局委托上海市公證處審定的預(yù)租協(xié)議文本。其中，已批準(zhǔn)預(yù)售的外銷商品房申請預(yù)租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預(yù)售許可證。

    六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外銷商品房預(yù)租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內(nèi)完成審核，凡符合預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文并抄告市房地產(chǎn)交易中心；凡不符合預(yù)租條件的，則在十五日內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行外銷商品房的預(yù)租廣告宣傳和預(yù)租。

    預(yù)租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預(yù)租外銷商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂《預(yù)租協(xié)議》。

    預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

    （三）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預(yù)租房屋的交付使用日期；

    （八）預(yù)付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責(zé)任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬訂的預(yù)租協(xié)議在使用前應(yīng)送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預(yù)租協(xié)議》簽訂后的十五日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易中心辦理《預(yù)租協(xié)議》登記。市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起的五日內(nèi)，辦妥登記手續(xù)并書面通知該預(yù)租房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）。

    十、預(yù)租的商品房竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)按《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）辦理租賃登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第2篇

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時(shí)加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同、合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理：1.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項(xiàng)目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營業(yè)外收入。2.出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。

第3篇

關(guān)鍵詞：概念論述；合作開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；控制模式、

1 概述

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)體，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合行為。

2 合作開發(fā)的必要性及其主要形式

2.1 合作開發(fā)的必要性

土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進(jìn)一步加大。

資金方面，從2005年起，國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，經(jīng)營環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來對土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團(tuán)”中尋求出路和發(fā)展。基于以上的客觀需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營具備他的合理性和必要性。

2.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要形式

2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照上方約定比例進(jìn)行分配并對自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。

2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。

2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。

2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。

2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合同開發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無效。

3 合作開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢資源的有效整合，合作開發(fā)項(xiàng)目，快速適應(yīng)市場機(jī)會，降低成本、提高競爭力成了企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇。合作開發(fā)項(xiàng)目又帶來了新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1 合同法律效力認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”,并且實(shí)際操作中也是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資和分配利潤的才能視為合作開發(fā),據(jù)此法院在審理合作開發(fā)糾紛時(shí)有可能會認(rèn)為合同內(nèi)容不符合合作開發(fā)合同的要求或認(rèn)為實(shí)際操作不符合作開發(fā)規(guī)定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發(fā)合同。

在訂立房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同時(shí)，如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。

3.2 納稅風(fēng)險(xiǎn)

許許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅。確實(shí)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發(fā),土地不過戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.1 根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文件規(guī)定對于以土地進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損

3.2.2 對于以土地出資方名義開發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除支付給土地出資方的價(jià)款也不能直接在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除,土地成本只能以土地出資方原計(jì)稅成本為依據(jù),多支付的價(jià)款只能從稅后利潤中列支

3.2.3 對于非法人型合作項(xiàng)目,項(xiàng)目利潤要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對于企業(yè)所得稅的承擔(dān)問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價(jià)與土地成本的差額在投資當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出

3.2.4 一些項(xiàng)目在運(yùn)作時(shí)實(shí)際上只有一方控制,另一方只要收回預(yù)定的回報(bào)就行,該交的營業(yè)稅及附加一般可以預(yù)計(jì),但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個(gè)人,還可能偷漏個(gè)人所得稅,項(xiàng)目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補(bǔ)很可能就要由另一方承擔(dān)、

3.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然并非合作開發(fā)所特有的風(fēng)險(xiǎn),但是我們在合作開發(fā)決策時(shí)仍需要認(rèn)真考慮。一般來說原本就打算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一方在選擇合作開發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因而降低了其經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但是當(dāng)合作雙方在項(xiàng)目經(jīng)營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時(shí),此時(shí)不但不能降低風(fēng)險(xiǎn)反而還有可能加大風(fēng)險(xiǎn)。

4 合作開發(fā)的控制模式

4.1房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營和非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。

4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”根據(jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就是法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。

4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。

4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的對策

房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營實(shí)踐中，有以下一些對策供參考：

4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發(fā)經(jīng)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。

4.2.2 加強(qiáng)和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。