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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關(guān)系決定了這個行業(yè)的利潤能力。

（一）新進(jìn)入者的威脅

1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價還價的能力

我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價還價的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機(jī)會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認(rèn)為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當(dāng)一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當(dāng)然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

今年6月份，我縣開展了對房地產(chǎn)行業(yè)社會保險擴(kuò)面稽核的專項(xiàng)檢查活動，此次專項(xiàng)檢查活動共涉及單位14家，通過檢查發(fā)現(xiàn)，這些單位雖然也參加了社會保險，但是全部都沒有全員參保，參保率不足30%。

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險擴(kuò)面征繳的難點(diǎn)和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：

2.1.1員工底數(shù)難以摸清

很多地產(chǎn)公司都是外來企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。

2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜

從業(yè)人員有的來自農(nóng)村，有的來自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動性大，穩(wěn)定性差

房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進(jìn)城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對這些對象的參保工作落實(shí)難度不小。

2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識差：

2.2.1企業(yè)方面

作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會保險制度給職工帶來現(xiàn)實(shí)收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會保險，在繳費(fèi)人數(shù)和繳費(fèi)基數(shù)上動手腳以達(dá)到少繳社會保險的目的。

2.2.2職工方面

他們?nèi)狈趧语L(fēng)險意識和勞動風(fēng)險損失補(bǔ)償意識，沒有意識到社會保險是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負(fù)有什么樣的社會保險責(zé)任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對社會保險的重要性認(rèn)識不充分，參保意識不強(qiáng)，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費(fèi)，也不會監(jiān)督雇主為自己繳費(fèi)，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。

2.2.3社會保險繳費(fèi)保底基數(shù)過高，單位和職工社會保險負(fù)擔(dān)加重。

我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費(fèi)基數(shù)。目前我縣保底繳費(fèi)基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費(fèi)工資繳納社會保險，個體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)。社會保險保底繳費(fèi)基數(shù)過高，不利于社會保險擴(kuò)面。

2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會保險擴(kuò)面整體聯(lián)動機(jī)制。

社會保險擴(kuò)面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，擴(kuò)面征繳工作應(yīng)是全社會的義務(wù)。而從近幾年的實(shí)際工作來看，相關(guān)部門缺乏有機(jī)配合，整體聯(lián)動難度大，政府相關(guān)部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動、齊抓共管、強(qiáng)制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨(dú)角戲的局面，社會保險擴(kuò)面征繳工作難以全面開展。

3、對策和建議

3.1加大社會保險擴(kuò)面稽核力度。

在房地產(chǎn)社會保險擴(kuò)面方面，重點(diǎn)突出新辦單位參保，重點(diǎn)突出參保不規(guī)范單位，利用勞動監(jiān)察網(wǎng)格化對其進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進(jìn)一步擴(kuò)大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點(diǎn)單位。針對長期不能主動繳納稽核補(bǔ)收費(fèi)用或拒不按時補(bǔ)繳的單位，將按照《社會保險法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強(qiáng)制征繳手段，進(jìn)行重點(diǎn)突破，確保稽核補(bǔ)繳金額及時足額到賬。

3.2加強(qiáng)社會保險政策宣傳。

開展社會保險征繳專項(xiàng)宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參保或欠繳保費(fèi)的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環(huán)境。

3.3建立多部門年檢聯(lián)動機(jī)制。

工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過各部門相互配合，進(jìn)一步規(guī)范用人單位參保繳費(fèi)行為，推進(jìn)社會保險擴(kuò)面征繳工作。

3.4提升社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的工作水平和服務(wù)水平。

第3篇

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段。

1.開發(fā)階段

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對象、土地開發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會計的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，市場價格變動對項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營風(fēng)險，可能會基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。

2.銷售階段

第一，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營成果，未能及時反映經(jīng)營成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時項(xiàng)目開發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時反映項(xiàng)目經(jīng)營成果。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個方面的工作。

1.開發(fā)階段

第一，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務(wù)分離。對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎懲制度。

2.銷售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售階段工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時取得工程結(jié)算是成本核算的保證。基于本企業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無法通過本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個開發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時點(diǎn)。第三，做好銷售費(fèi)用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產(chǎn)銷售業(yè)績進(jìn)行評價提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關(guān)資料，報有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

三、結(jié)語