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一、物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)的特殊性

1.物業(yè)管理的自身特點。

物業(yè)管理具體工作安排是經(jīng)過物業(yè)管理委托合同達(dá)成的一種專業(yè)程度相對高的管理化服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)營管理權(quán)執(zhí)行和實現(xiàn)是不完全自由與充分的，其在一定范圍內(nèi)會直接受到業(yè)主與業(yè)主委員會的相關(guān)限制。同時物業(yè)管理企業(yè)對于某一項具體物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的所有期限，通常和其提供的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量有關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理企業(yè)屬于一類管理性質(zhì)的工作，其管理的主體為物業(yè)，服務(wù)的主體則為業(yè)主。所以要求其在管理方面應(yīng)當(dāng)維持住房建筑的完整性。設(shè)備的基礎(chǔ)運用與有關(guān)場的正常使用，還需要對住房周圍環(huán)境實行相應(yīng)的保護(hù)措施。同時對于實際服務(wù)方面，其應(yīng)當(dāng)要向物業(yè)所有人與使用人提供高標(biāo)準(zhǔn)與全面的便捷服務(wù)，以達(dá)到建立一個和諧、安定、舒服和便利的生活與工作環(huán)境的目標(biāo)。⑶物業(yè)管理企業(yè)作為一類以營利為目的的組織，其相應(yīng)的管理活動屬于一類經(jīng)營性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)活動，這樣便決定物業(yè)管理企業(yè)在提供有關(guān)管理性質(zhì)服務(wù)的實際過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)考慮成本與盈利。因此物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)的會計工作則應(yīng)當(dāng)處于重要地位，對有關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的資金運轉(zhuǎn)實行準(zhǔn)確的核實、監(jiān)察與管理，其資金活動應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)經(jīng)營、租賃、管理服務(wù)等各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)活動的資金籌備、運用、耗用、收入和分配等具體環(huán)節(jié)。

2.物業(yè)管理的不足之處。

物業(yè)管理企業(yè)主要是以物業(yè)管理作為主導(dǎo)，實行多種經(jīng)營方式，達(dá)成自我運營與自我成長的實質(zhì)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)是給物業(yè)所有人與使用人提供相應(yīng)的維修與管理性質(zhì)的具體服務(wù)。其有關(guān)的資金活動與制造型企業(yè)的復(fù)雜執(zhí)行流程有區(qū)別，不需要對許多方面的共同經(jīng)費實行分?jǐn)偱c配比的原則。⑵為了能夠維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的資金供給狀況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對大修理與更新等各種面額較大的經(jīng)費支出設(shè)立相應(yīng)的儲備金機(jī)制。比如企業(yè)把接受委托代管的住房共用部分的維修基金、共用設(shè)備維修基金等各方面視為長期負(fù)債的形式實行相關(guān)的核算工作，企業(yè)對于這方面來源的資產(chǎn)缺少相應(yīng)的所有權(quán)與控制權(quán)，其直接所有權(quán)是屬于物業(yè)所有人的。

二、物業(yè)管理企業(yè)的管理應(yīng)用

業(yè)務(wù)流程再造是作為對企業(yè)業(yè)務(wù)過程的各種問題進(jìn)行相應(yīng)的思考與分析，并且對于其實現(xiàn)全新設(shè)計，以達(dá)到在成本、質(zhì)量、服務(wù)與效率等方面均衡企業(yè)業(yè)績優(yōu)劣的這部分重要尺度上獲得明顯的發(fā)展目標(biāo)。其能夠突破傳統(tǒng)模式勞動分工形式的思想制度，提倡企業(yè)組織形式應(yīng)當(dāng)以“流程導(dǎo)向”更換原本的“職能導(dǎo)向”，為企業(yè)的實際經(jīng)營管理提出了新穎的發(fā)展導(dǎo)向思路。其主要觀念是將顧客作為執(zhí)行出發(fā)點，根據(jù)有關(guān)顧客的要求生產(chǎn)符合標(biāo)準(zhǔn)的實質(zhì)產(chǎn)品，企業(yè)的實際生產(chǎn)過程與服務(wù)形式等各種行為都應(yīng)當(dāng)將滿足顧客要求作為最終的實現(xiàn)目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)是對有關(guān)的物業(yè)所有人與使用人提供相應(yīng)的管理性質(zhì)服務(wù)的，滿足其標(biāo)準(zhǔn)要求是作為實施物業(yè)管理工作的基本原則。服務(wù)屬于一類科學(xué)，同時也屬于一類藝術(shù)，物業(yè)管理相關(guān)執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)保持著長期的提升服務(wù)質(zhì)量水平的處事態(tài)度，從物業(yè)所有人與使用人的位置來進(jìn)行問題的分析，能夠改善與提升自身的服務(wù)質(zhì)量水平與實踐技能。顯然物業(yè)所有人與使用人的實際狀況是各不一致的，特別是對于住宅區(qū)域而言，住房客戶的經(jīng)濟(jì)收入水準(zhǔn)、文化教育水平與對于物業(yè)管理的固定標(biāo)準(zhǔn)要求等方面，都存在較大的不同之處。對于業(yè)務(wù)流程的再造觀念，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)可以充分依據(jù)不同類型住房客戶的實質(zhì)需求，提供不同類型層次的相關(guān)服務(wù)，可以最大程度地滿足住房客戶的各種需求。

三、物業(yè)管理企業(yè)的會計工作

1.會計工作目標(biāo)的執(zhí)行主體會從房地產(chǎn)公司與開發(fā)商等轉(zhuǎn)換成為物業(yè)管理企業(yè)這類具有獨立性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)主體。伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的上升發(fā)展與業(yè)務(wù)流程再造觀念的深化，物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的工作中心應(yīng)當(dāng)定位于怎樣符合物業(yè)所有人與使用人的實際標(biāo)準(zhǔn)要求。所以物業(yè)管理企業(yè)的運營形式將會從產(chǎn)銷經(jīng)營方式逐漸向經(jīng)營方式實行轉(zhuǎn)型，即以經(jīng)營者的真實身份代表物業(yè)所有人與使用人實行相應(yīng)物業(yè)管理工作，能夠達(dá)到所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)獨立分開的目的。

2.會計工作人員的培訓(xùn)方向會從低理論知識存儲量、低能力型為主導(dǎo)的形式轉(zhuǎn)型成為高理論知識存儲量、高能力型為主導(dǎo)的形式。物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的會計工作具備強(qiáng)大的專業(yè)性質(zhì)和綜合特性，不但應(yīng)當(dāng)要求執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)具備較高的服務(wù)性質(zhì)意識，同時應(yīng)當(dāng)具備厚實的專業(yè)理論知識，因此應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理企業(yè)的會計人員實行持續(xù)的專業(yè)與職業(yè)訓(xùn)練。同時應(yīng)當(dāng)培訓(xùn)出能夠滿足物業(yè)管理企業(yè)實質(zhì)要求、可以提升企業(yè)市場競爭實力、具備良好溝通交流技能的會計電算化專門人才。

3.會計工作人員執(zhí)行方式的改革。計算機(jī)系統(tǒng)通信網(wǎng)絡(luò)的實踐應(yīng)用，促使經(jīng)濟(jì)交易活動能夠瞬間完成，會計工作人員的執(zhí)行方式也應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)相關(guān)的改革、會計工作人員能夠使用在線辦公、分散辦公與移動辦公、遠(yuǎn)程傳輸與查詢等各種高端工作形式，在計算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)濟(jì)活動環(huán)境下，會計工作人員不能夠只面對著算盤、計算器與紙質(zhì)版的賬本與財務(wù)憑證，許多環(huán)節(jié)的實際工作都能夠通過計算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)終端執(zhí)行完成。

4.會計工作執(zhí)行形式的改革。物業(yè)管理企業(yè)資金運轉(zhuǎn)活動的核實關(guān)系到物業(yè)維修專項基金、物業(yè)管理服務(wù)費、代繳代收費用與其它方面物業(yè)管理經(jīng)營收入等各個環(huán)節(jié)。這些對于物業(yè)管理企業(yè)會計的執(zhí)行形式提出相應(yīng)的改革要求，比如對于代管形式的資金，為了能夠有效地發(fā)揮出相應(yīng)的會計職能，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加輔助賬簿對于總賬與明細(xì)賬之中不能夠細(xì)致記錄的具體業(yè)務(wù)實行補(bǔ)充登記處理，比如儀器設(shè)備的修理記錄、住房客戶收費狀況的欠交與少交記錄等各方面。物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的代管資金的核實工作應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出目前階段物業(yè)管理的真實特性，能夠符合資金所有人監(jiān)察和監(jiān)督的實際要求、物業(yè)管理企業(yè)的會計執(zhí)行信息應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一定程度的公開性，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所有人與使用人或者多層次級別行政主管執(zhí)行部門提供相關(guān)信息，關(guān)注是否能夠提供高性價比需要的實質(zhì)性服務(wù)。

四、結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)的繁雜性質(zhì)與特殊性質(zhì)促使傳統(tǒng)模式的會計工作過程不能夠充分避免需要接受新型的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極主動地采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，重新理解并認(rèn)識到具體性質(zhì)的會計工作，建立起新穎的執(zhí)行觀念，提出與會計工作密切相關(guān)的創(chuàng)新工作思路，才可以為物業(yè)管理企業(yè)的會計工作注入新活力。

作者：關(guān)晶單位：億達(dá)物業(yè)管理有限公司