1基于最小二乘法的基準(zhǔn)房價漲幅動態(tài)調(diào)整模型

在現(xiàn)有二手房價格評估模型中，通常認(rèn)為二手房價格＝基準(zhǔn)房價格＊修正系數(shù)。此方法忽略了一點，即隨著市場的變化，原先的基準(zhǔn)房價可能已經(jīng)失去參考價值。因此，需考慮跟蹤市場上各類房屋的掛牌及成交價格，以動態(tài)調(diào)整基準(zhǔn)房價。本文采用最小二乘法分別擬合出二手房掛牌價格和二手房實際成交價格的變化曲線，預(yù)估本期房屋的掛牌價格和實際成交價格。同時，采用二級評估機制，即綜合考量計算出來的房價漲幅和觀察點的房價漲幅。基準(zhǔn)房價調(diào)整模型如圖2所示。其中，最小二乘法的實現(xiàn)過程如圖3所示。

2具體實現(xiàn)過程

最小二乘法是分析長期趨勢較常用的方法。設(shè)趨勢變化為時間t的函數(shù)：y＝x（t），本文認(rèn)為房屋基準(zhǔn)價是一個時間上的序列值，因此可以用最小二乘法得出其變化趨勢直線。根據(jù)往期基準(zhǔn)房價數(shù)據(jù)，逐期增減量大致相同，其發(fā)展趨勢呈直線型。因此，可以設(shè)法找出一條最合適的直線：Y＝a＋bxi。其中，Y為基準(zhǔn)房價，即為時間序列的因變量；xi為時間，即為每一期房價的期數(shù)值；對應(yīng)每一個xi，可以根據(jù)上式求出Yi＝a＋bxi。根據(jù)公式推算出的基準(zhǔn)房價與實際基準(zhǔn)房價存在一定誤差εi＝Y(jié)′i－Yi。

確定參數(shù)a，b的合適值，使誤差的平方和最小。根據(jù)函數(shù)極值原理，要使誤差平方和Q最小，其必要條件是其對a和b的一階偏導(dǎo)數(shù)等于零，回歸系數(shù)a和b所表示的直線方程，就是對觀察直線方程的最佳擬合。其中，y為各期實際房屋基準(zhǔn)價格；x為期數(shù)值；N為時間序列項數(shù)（期數(shù)）。求出a、b參數(shù)，即可建立直線模型：Y＝a＋bx。其中，Y為預(yù)測值，x為預(yù)測的期數(shù)值。將預(yù)測的期數(shù)值代入模型，即可計算出當(dāng)期二手房掛牌價格或當(dāng)期二手房成交價格。通過與上期價格進行比較，可得出漲幅數(shù)據(jù)。根據(jù)掛牌價漲幅和成交價漲幅計算出本期房價綜合漲幅。同時，為合理評估價格，采用二級評估機制，根據(jù)以下公式計算綜合漲幅：綜合漲幅＝觀察點漲幅＊權(quán)重＋計算漲幅＊權(quán)重。所謂觀察點是指具備一定房價特性的房屋，如同一地區(qū)范圍內(nèi)、同一種類型（高層、別墅等）的房屋。

3結(jié)語

本文設(shè)計了存量房交易納稅評估系統(tǒng)總體架構(gòu)，并詳細(xì)介紹了其中的基準(zhǔn)房價動態(tài)調(diào)整模型，采用最小二乘法，根據(jù)歷史價格預(yù)測本期價格，克服專家評價模型的主觀性和隨意行，使預(yù)估結(jié)果更加準(zhǔn)確有效。該系統(tǒng)可以合理評估房產(chǎn)價值，有效識別“陰陽合同”，一定程度上遏制逃稅、漏稅現(xiàn)象。

作者：周歡單位：揚州市職業(yè)大學(xué)信息工程學(xué)院南京工業(yè)大學(xué)電子與信息工程學(xué)院

[論文關(guān)鍵詞]二手房流轉(zhuǎn)稅調(diào)控策略

[論文摘要]文章分析了2005年以來新增二手房交易稅金的調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)由于這些流轉(zhuǎn)稅易于轉(zhuǎn)嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，反而增加了買房人的購房成本和納稅風(fēng)險，通過縮小二手房市場總量抑制了二手房市場的健康發(fā)展，并引起房價上漲。因此，我國應(yīng)將稅收調(diào)控重點由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，將營業(yè)稅和個稅修改為針對非普通商品房征收，將稅收調(diào)控與其他調(diào)控措施配合運用。

2005年以來，房價上漲過快，我國陸續(xù)出臺了新老“國八條”、“國六條”等被稱為“房地產(chǎn)新政”的房地產(chǎn)政策及相關(guān)配套措施，稅收調(diào)節(jié)首當(dāng)其沖，尤其是二手房交易稅收政策的變化備受關(guān)注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價。本文對這些交易稅實施效果及其原因進行了分析，旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。

一、“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化及調(diào)控目的

(一)“房地產(chǎn)新政”實施后二手房交易稅變化

2005年以來，針對二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有：(1)開征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，三者合計為稅基的5.5％，5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年，2006年6月1日改為5年)轉(zhuǎn)讓的二手房按轉(zhuǎn)讓收入全額征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時減免一年，普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征，不足2年差額征收；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓差額征收，不足2年按轉(zhuǎn)讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個人所得稅由自主申報改為強制征收，能提供原始憑據(jù)的按轉(zhuǎn)讓收入減財產(chǎn)原值和合理費用后余額的20％征收；不能提供原始憑據(jù)的，按轉(zhuǎn)讓收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在實際執(zhí)行中，由于賣主普遍不能或不愿提供購房的原始憑證，一般按交易價格的1％計繳個稅。(3)2006年年末以來一些城市相繼對不超過一定年限(5年或3年)轉(zhuǎn)讓的非普通商品房征收土地增值稅，稅率一般為0.5％或1％。(4)從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個人銷售住房暫免征土地增值稅。按照規(guī)定新增加的二手房交易稅均由賣方承擔(dān)。

(二)新增二手房交易稅調(diào)控目的

按現(xiàn)行規(guī)定，如果未超過規(guī)定年限，普通商品房交易中賣方應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅等5.5％、個稅1％及印花稅0.05％，稅金合計達(dá)到房價的6.55％(土地增值稅針對未超過5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免稅政策涉稅金額很小且實行時間很短，故忽略未計)，而應(yīng)由買方承擔(dān)的只有契稅和印花稅，二者合計占房價1.55％，賣方是買方應(yīng)繳稅金的4.23倍。可見，國家新推出的二手房交易稅主要是針對賣方的，稅收調(diào)控目的是打擊投機性炒房，控制房價持續(xù)飆升，從而穩(wěn)定房價。

工作以來，在單位領(lǐng)導(dǎo)的精心培育和教導(dǎo)下，通過自身的不斷努力，無論是思想上、學(xué)習(xí)上還是工作上，都取得了長足的發(fā)展和巨大的收獲，現(xiàn)將工作總結(jié)如下：

思想上，積極參加政治學(xué)習(xí)，堅持四項基本原則，擁護黨的各項方針政策，自覺遵守各項法規(guī)。

工作上，本人自xxxx年工作以來，先后在某某部門、某某科室、會計科等科室工作過，不管走到哪里，都嚴(yán)格要求自己，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，爭當(dāng)行家里手。就是憑著這樣一種堅定的信念，我已熟練掌握儲蓄、會計、計劃、信用卡、個貸等業(yè)務(wù)，成為XX行業(yè)務(wù)的行家里手。

每天都風(fēng)雨無阻，特別是冬天，冰天雪地，怕擠不上車，我常常要提前兩、三個小時上班，就是那時起我養(yǎng)成了早到單位的習(xí)慣，現(xiàn)在每天都是第一個到行里，先打掃衛(wèi)生，再看看業(yè)務(wù)書或準(zhǔn)備準(zhǔn)備一天的工作，也是這個習(xí)慣，給了我充足的時間學(xué)習(xí)到更多的業(yè)務(wù)知識，為我?guī)啄陙砉ぷ鞯捻樌_展打下了良好的基礎(chǔ)。

我工作過的崗位大部分在前臺，為了能更好的服務(wù)客戶，針對不同層次、不同需求的客戶，我給予不同的幫助和服務(wù)，記得有一位第一次到我行客戶，當(dāng)我了解到他要貸款買二手房時，由于他不知該怎么辦，只是有個想法，我便詳細(xì)地向他介紹了個貸的所有手續(xù)。除了在服務(wù)客戶上我盡心盡力，在行里組織的各項活動中我也積極響應(yīng)，經(jīng)常參加單位組織的各項競賽，展示自我，并取得了優(yōu)異的成績，受到了單位的嘉獎。

學(xué)習(xí)上，自從參加工作以來，我從沒有放棄學(xué)習(xí)理論知識和業(yè)務(wù)知識。由于我畢業(yè)財校屬于中專，剛工作我就利用業(yè)余時間自學(xué)大專，并于xx年畢業(yè)，但我沒有滿足于現(xiàn)狀，又于xx年自修**大學(xué)金融本科，由于學(xué)習(xí)勤奮刻苦，成績優(yōu)良，學(xué)習(xí)中受到老師充分肯定，目前正在積極準(zhǔn)備論文答辯。不但掌握和提高了金融知識，也有了一定的理論水平，完全達(dá)到了本科生所具有的水準(zhǔn)。學(xué)習(xí)理論的同時，更加鉆研業(yè)務(wù)，把學(xué)到的金融知識融會到工作中去，使業(yè)務(wù)水平不斷提高，并于xx年參加全國中級經(jīng)濟師資格考試，順利通過同時被行里聘為中級師。在多年的業(yè)務(wù)知識考核當(dāng)中，每次會計業(yè)務(wù)資格考試都達(dá)到1級水平。

最后，我想說的是，上面只是我工作中取得的一點成績，這與單位的領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助是分不開的。我始終堅信一句話“一根火柴再亮，也只有豆大的光。但倘若用一根火柴去點燃一堆火柴，則會熊熊燃燒”。我希望用我亮麗的青春，去點燃周圍每個人的激情，感召激勵著同事們一起為我們的事業(yè)奉獻(xiàn)、進取、立功、建業(yè)。

工作以來，在單位領(lǐng)導(dǎo)的精心培育和教導(dǎo)下，通過自身的不斷努力，無論是思想上、學(xué)習(xí)上還是工作上，都取得了長足的發(fā)展和巨大的收獲，現(xiàn)將工作總結(jié)如下：

思想上，積極參加政治學(xué)習(xí)，堅持四項基本原則，擁護黨的各項方針政策，自覺遵守各項法規(guī)。

工作上，本人自年工作以來，先后在某某部門、某某科室、會計科等科室工作過，不管走到哪里，都嚴(yán)格要求自己，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，爭當(dāng)行家里手。就是憑著這樣一種堅定的信念，我已熟練掌握儲蓄、會計、計劃、信用卡、個貸等業(yè)務(wù)，成為行業(yè)務(wù)的行家里手。

記得，剛進行，為了盡快掌握行業(yè)務(wù)，我每天都提前一個多小時到崗，練習(xí)點鈔、打算盤、儲蓄業(yè)務(wù)，雖然那時住處離工作單位要坐車1個多小時，但我每天都風(fēng)雨無阻，特別是冬天，冰天雪地，怕擠不上車，我常常要提前兩、三個小時上班，就是那時起我養(yǎng)成了早到單位的習(xí)慣，現(xiàn)在每天都是第一個到行里，先打掃衛(wèi)生，再看看業(yè)務(wù)書或準(zhǔn)備準(zhǔn)備一天的工作，也是這個習(xí)慣，給了我充足的時間學(xué)習(xí)到更多的業(yè)務(wù)知識，為我?guī)啄陙砉ぷ鞯捻樌_展打下了良好的基礎(chǔ)。

我工作過的崗位大部分在前臺，為了能更好的服務(wù)客戶，針對不同層次、不同需求的客戶，我給予不同的幫助和服務(wù)，記得有一位第一次到我行客戶，當(dāng)我了解到他要貸款買二手房時，由于他不知該怎么辦，只是有個想法，我便詳細(xì)地向他介紹了個貸的所有手續(xù)。除了在服務(wù)客戶上我盡心盡力，在行里組織的各項活動中我也積極響應(yīng)，經(jīng)常參加單位組織的各項競賽，展示自我，并取得了優(yōu)異的成績，受到了單位的嘉獎。

學(xué)習(xí)上，自從參加工作以來，我從沒有放棄學(xué)習(xí)理論知識和業(yè)務(wù)知識。由于我畢業(yè)財校屬于中專，剛工作我就利用業(yè)余時間自學(xué)大專，并于年畢業(yè)，但我沒有滿足于現(xiàn)狀，又于年自修東北大學(xué)金融本科，由于學(xué)習(xí)勤奮刻苦，成績優(yōu)良，學(xué)習(xí)中受到老師充分肯定，目前正在積極準(zhǔn)備論文答辯。不但掌握和提高了金融知識，也有了一定的理論水平，完全達(dá)到了本科生所具有的水準(zhǔn)。學(xué)習(xí)理論的同時，更加鉆研業(yè)務(wù)，把學(xué)到的金融知識融會到工作中去，使業(yè)務(wù)水平不斷提高，并于年參加全國中級經(jīng)濟師資格考試，順利通過同時被行里聘為中級師。在多年的業(yè)務(wù)知識考核當(dāng)中，每次會計業(yè)務(wù)資格考試都達(dá)到1級水平。

最后，我想說的是，上面只是我工作中取得的一點成績，這與單位的領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助是分不開的。我始終堅信一句話“一根火柴再亮，也只有豆大的光。但倘若用一根火柴去點燃一堆火柴，則會熊熊燃燒”。我希望用我亮麗的青春，去點燃周圍每個人的激情，感召激勵著同事們一起為我們的事業(yè)奉獻(xiàn)、進取、立功、建業(yè)……

思想上，積極參加政治學(xué)習(xí)，堅持四項基本原則，擁護黨的各項方針政策，自覺遵守各項法規(guī)。

工作上，本人自xxxx年工作以來，先后在某某部門、某某科室、會計科等科室工作過，不管走到哪里，都嚴(yán)格要求自己，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，爭當(dāng)行家里手。就是憑著這樣一種堅定的信念，我已熟練掌握儲蓄、會計、計劃、信用卡、個貸等業(yè)務(wù)，成為XX行業(yè)務(wù)的行家里手。

記得，剛進XX行，為了盡快掌握XX行業(yè)務(wù)，我每天都提前一個多小時到崗，練習(xí)點鈔、打算盤、儲蓄業(yè)務(wù)，雖然那時住處離工作單位要坐車1個多小時，但我每天都風(fēng)雨無阻，特別是冬天，冰天雪地，怕擠不上車，我常常要提前兩、三個小時上班，就是那時起我養(yǎng)成了早到單位的習(xí)慣，現(xiàn)在每天都是第一個到行里，先打掃衛(wèi)生，再看看業(yè)務(wù)書或準(zhǔn)備準(zhǔn)備一天的工作，也是這個習(xí)慣，給了我充足的時間學(xué)習(xí)到更多的業(yè)務(wù)知識，為我?guī)啄陙砉ぷ鞯捻樌_展打下了良好的基礎(chǔ)。

我工作過的崗位大部分在前臺，為了能更好的服務(wù)客戶，針對不同層次、不同需求的客戶，我給予不同的幫助和服務(wù)，記得有一位第一次到我行客戶，當(dāng)我了解到他要貸款買二手房時，由于他不知該怎么辦，只是有個想法，我便詳細(xì)地向他介紹了個貸的所有手續(xù)。除了在服務(wù)客戶上我盡心盡力，在行里組織的各項活動中我也積極響應(yīng)，經(jīng)常參加單位組織的各項競賽，展示自我，并取得了優(yōu)異的成績，受到了單位的嘉獎。

學(xué)習(xí)上，自從參加工作以來，我從沒有放棄學(xué)習(xí)理論知識和業(yè)務(wù)知識。由于我畢業(yè)財校屬于中專，剛工作我就利用業(yè)余時間自學(xué)大專，并于xx年畢業(yè)，但我沒有滿足于現(xiàn)狀，又于xx年自修東北大學(xué)金融本科，由于學(xué)習(xí)勤奮刻苦，成績優(yōu)良，學(xué)習(xí)中受到老師充分肯定，目前正在積極準(zhǔn)備論文答辯。不但掌握和提高了金融知識，也有了一定的理論水平，完全達(dá)到了本科生所具有的水準(zhǔn)。學(xué)習(xí)理論的同時，更加鉆研業(yè)務(wù)，把學(xué)到的金融知識融會到工作中去，使業(yè)務(wù)水平不斷提高，并于xx年參加全國中級經(jīng)濟師資格考試，順利通過同時被行里聘為中級師。在多年的業(yè)務(wù)知識考核當(dāng)中，每次會計業(yè)務(wù)資格考試都達(dá)到1級水平。

最后，我想說的是，上面只是我工作中取得的一點成績，這與單位的領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助是分不開的。我始終堅信一句話“一根火柴再亮，也只有豆大的光。但倘若用一根火柴去點燃一堆火柴，則會熊熊燃燒”。我希望用我亮麗的青春，去點燃周圍每個人的激情，感召激勵著同事們一起為我們的事業(yè)奉獻(xiàn)、進取、立功、建業(yè)……

工作以來，在單位領(lǐng)導(dǎo)的精心培育和教導(dǎo)下，通過自身的不斷努力，無論是思想上、學(xué)習(xí)上還是工作上，都取得了長足的發(fā)展和巨大的收獲，現(xiàn)將工作總結(jié)如下：

思想上，積極參加政治學(xué)習(xí)，堅持四項基本原則，擁護黨的各項方針政策，自覺遵守各項法規(guī)。

工作上，本人自xxxx年工作以來，先后在某某部門、某某科室、會計科等科室工作過，不管走到哪里，都嚴(yán)格要求自己，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，爭當(dāng)行家里手。就是憑著這樣一種堅定的信念，我已熟練掌握儲蓄、會計、計劃、信用卡、個貸等業(yè)務(wù)，成為XX行業(yè)務(wù)的行家里手。

記得，剛進XX行，為了盡快掌握XX行業(yè)務(wù)，我每天都提前一個多小時到崗，練習(xí)點鈔、打算盤、儲蓄業(yè)務(wù)，雖然那時住處離工作單位要坐車1個多小時，但我每天都風(fēng)雨無阻，特別是冬天，冰天雪地，怕擠不上車，我常常要提前兩、三個小時上班，就是那時起我養(yǎng)成了早到單位的習(xí)慣，現(xiàn)在每天都是第一個到行里，先打掃衛(wèi)生，再看看業(yè)務(wù)書或準(zhǔn)備準(zhǔn)備一天的工作，也是這個習(xí)慣，給了我充足的時間學(xué)習(xí)到更多的業(yè)務(wù)知識，為我?guī)啄陙砉ぷ鞯捻樌_展打下了良好的基礎(chǔ)。

我工作過的崗位大部分在前臺，為了能更好的服務(wù)客戶，針對不同層次、不同需求的客戶，我給予不同的幫助和服務(wù)，記得有一位第一次到我行客戶，當(dāng)我了解到他要貸款買二手房時，由于他不知該怎么辦，只是有個想法，我便詳細(xì)地向他介紹了個貸的所有手續(xù)。除了在服務(wù)客戶上我盡心盡力，在行里組織的各項活動中我也積極響應(yīng)，經(jīng)常參加單位組織的各項競賽，展示自我，并取得了優(yōu)異的成績，受到了單位的嘉獎。

學(xué)習(xí)上，自從參加工作以來，我從沒有放棄學(xué)習(xí)理論知識和業(yè)務(wù)知識。由于我畢業(yè)財校屬于中專，剛工作我就利用業(yè)余時間自學(xué)大專，并于xx年畢業(yè)，但我沒有滿足于現(xiàn)狀，又于xx年自修東北大學(xué)金融本科，由于學(xué)習(xí)勤奮刻苦，成績優(yōu)良，學(xué)習(xí)中受到老師充分肯定，目前正在積極準(zhǔn)備論文答辯。不但掌握和提高了金融知識，也有了一定的理論水平，完全達(dá)到了本科生所具有的水準(zhǔn)。學(xué)習(xí)理論的同時，更加鉆研業(yè)務(wù)，把學(xué)到的金融知識融會到工作中去，使業(yè)務(wù)水平不斷提高，并于xx年參加全國中級經(jīng)濟師資格考試，順利通過同時被行里聘為中級師。在多年的業(yè)務(wù)知識考核當(dāng)中，每次會計業(yè)務(wù)資格考試都達(dá)到1級水平。新晨

最后，我想說的是，上面只是我工作中取得的一點成績，這與單位的領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助是分不開的。我始終堅信一句話“一根火柴再亮，也只有豆大的光。但倘若用一根火柴去點燃一堆火柴，則會熊熊燃燒”。我希望用我亮麗的青春，去點燃周圍每個人的激情，感召激勵著同事們一起為我們的事業(yè)奉獻(xiàn)、進取、立功、建業(yè)……

思想上，積極參加政治學(xué)習(xí)，堅持四項基本原則，擁護黨的各項方針政策，自覺遵守各項法規(guī)。

工作上，本人自xxxx年工作以來，先后在某某部門、某某科室、會計科等科室工作過，不管走到哪里，都嚴(yán)格要求自己，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，爭當(dāng)行家里手。就是憑著這樣一種堅定的信念，我已熟練掌握儲蓄、會計、計劃、信用卡、個貸等業(yè)務(wù)，成為XX行業(yè)務(wù)的行家里手。

記得，剛進XX行，為了盡快掌握XX行業(yè)瘢?頤刻於繼崆耙桓齠嘈∈鋇礁冢?廢暗慍?⒋蛩閂獺⒋⑿鉅滴瘢?淙荒鞘弊〈?牘ぷ韉ノ灰???個多小時，但我每天都風(fēng)雨無阻，特別是冬天，冰天雪地，怕擠不上車，我常常要提前兩、三個小時上班，就是那時起我養(yǎng)成了早到單位的習(xí)慣，現(xiàn)在每天都是第一個到行里，先打掃衛(wèi)生，再看看業(yè)務(wù)書或準(zhǔn)備準(zhǔn)備一天的工作，也是這個習(xí)慣，給了我充足的時間學(xué)習(xí)到更多的業(yè)務(wù)知識，為我?guī)啄陙砉ぷ鞯捻樌_展打下了良好的基礎(chǔ)。

我工作過的崗位大部分在前臺，為了能更好的服務(wù)客戶，針對不同層次、不同需求的客戶，我給予不同的幫助和服務(wù)，記得有一位第一次到我行客戶，當(dāng)我了解到他要貸款買二手房時，由于他不知該怎么辦，只是有個想法，我便詳細(xì)地向他介紹了個貸的所有手續(xù)。除了在服務(wù)客戶上我盡心盡力，在行里組織的各項活動中我也積極響應(yīng)，經(jīng)常參加單位組織的各項競賽，展示自我，并取得了優(yōu)異的成績，受到了單位的嘉獎。

學(xué)習(xí)上，自從參加工作以來，我從沒有放棄學(xué)習(xí)理論知識和業(yè)務(wù)知識。由于我畢業(yè)財校屬于中專，剛工作我就利用業(yè)余時間自學(xué)大專，并于xx年畢業(yè)，但我沒有滿足于現(xiàn)狀，又于xx年自修東北大學(xué)金融本科，由于學(xué)習(xí)勤奮刻苦，成績優(yōu)良，學(xué)習(xí)中受到老師充分肯定，目前正在積極準(zhǔn)備論文答辯。不但掌握和提高了金融知識，也有了一定的理論水平，完全達(dá)到了本科生所具有的水準(zhǔn)。學(xué)習(xí)理論的同時，更加鉆研業(yè)務(wù)，把學(xué)到的金融知識融會到工作中去，使業(yè)務(wù)水平不斷提高，并于xx年參加全國中級經(jīng)濟師資格考試，順利通過同時被行里聘為中級師。在多年的業(yè)務(wù)知識考核當(dāng)中，每次會計業(yè)務(wù)資格考試都達(dá)到1級水平。

最后，我想說的是，上面只是我工作中取得的一點成績，這與單位的領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助是分不開的。我始終堅信一句話“一根火柴再亮，也只有豆大的光。但倘若用一根火柴去點燃一堆火柴，則會熊熊燃燒”。我希望用我亮麗的青春，去點燃周圍每個人的激情，感召激勵著同事們一起為我們的事業(yè)奉獻(xiàn)、進取、立功、建業(yè)……

誰應(yīng)為上海的高房價埋單，提起這個話題，很多消費者可能覺得有點多余，因為在他們看來，高房價由開發(fā)商負(fù)責(zé)已經(jīng)是無可置疑的。然而高房價是否真的應(yīng)由開發(fā)商負(fù)主要責(zé)任呢？我們一起來探討一下這一問題，希望通過探討，使國內(nèi)房地產(chǎn)市場能規(guī)避類似的事情發(fā)生，能持續(xù)健康的發(fā)展。

現(xiàn)在社會輿論普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)有高達(dá)50%以上的利潤。試想在現(xiàn)在這樣的經(jīng)濟的大背景下，哪一個行業(yè)能有如此高的利潤呢？看看中國的富人排行榜，排在前面就有不少是由房地產(chǎn)發(fā)家致富的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商是廣大工薪階層的壓榨機，開發(fā)商成了眾矢之的，高房價理應(yīng)由開發(fā)商負(fù)全責(zé)。論文百事通有不少房地產(chǎn)開發(fā)商暴富，這是事實；但是商品房的利潤卻沒有這么高。對于普通消費者來說，通常會用建筑安裝成本來衡量商品房的成本。但建筑安裝成本在房地產(chǎn)開發(fā)的成本中卻僅僅是一小部分，還有土地費用、規(guī)劃設(shè)計費用、配套設(shè)施費用、管理費用等。退一步想，即使商品房利潤達(dá)50%以上，高房價是否就應(yīng)當(dāng)由開發(fā)負(fù)主要責(zé)任呢？

認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)為高房價負(fù)責(zé)，其理由是房價是由開發(fā)定的，賣什么樣的價格全取決于開發(fā)商。最初的房價的確是由開發(fā)商制定的，但是最終的成交價格是市場決定的，或者說是由買賣雙方?jīng)Q定的，不能由開發(fā)商單方面說了算。也就是說在市場經(jīng)濟的前提下，價格并不能由開發(fā)商單方面決定。什么情況下商品的價格能由賣方單方面決定售價,有兩種情形：一是完全壟斷，二是產(chǎn)品完全供不應(yīng)求和稀缺產(chǎn)品的情況下。

上海的房地產(chǎn)市場是否符合這樣的條件呢？首先它并不是一個完全壟斷的市場，整個房地產(chǎn)行業(yè)并不是只有一家房地產(chǎn)開發(fā)商在提供產(chǎn)品。根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)理論，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場充其量只能算得上是一個壟斷競爭的市場。

第一，同行業(yè)中的每個廠商生產(chǎn)的是異質(zhì)產(chǎn)品，即每個廠商的產(chǎn)品都具有自己的特色，不同廠商的產(chǎn)品之間存在差異。第二，同一行業(yè)中有許多廠商，它們都能對市場價格些影響，但這種影響是有限的。第三，廠商比較容易進出這個市場。房地產(chǎn)市場比較符合前兩個條件。房地產(chǎn)市場并沒有完全市場化，土地的供應(yīng)是政府壟斷的，房地產(chǎn)產(chǎn)品又具有較強的地域性。對于某些開發(fā)商來說，拿到好的地段就具有明顯的優(yōu)勢，周圍沒有樓盤與它展開競爭，消費者沒有更多的選擇余地，所以在某種程度上可以影響價格。在有的地方，商品房的定價采用的是隨行就市定價的方法。同一區(qū)域，某個樓盤開價是1萬元每平方米，周邊的樓盤也跟著走，大家都參照周邊的樓盤定價，而同一區(qū)域上的商品房供應(yīng)量存在數(shù)量上的制約。從這點來看房地產(chǎn)開發(fā)的確可以在一定程度上影響市場，但其影響是有限的，并不能完全決定。

再從房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性來分析，上海房價那么高是否是真實的供不應(yīng)求，真實的稀缺呢？在房價高漲時期，很多樓盤剛開盤就被一掃而光，購房者為了能搶到某些樓盤的房號，通宵達(dá)旦去排隊，從表面上看，的確是供不應(yīng)求。然而熱潮過后，專家擔(dān)心、討論更多的是如何消化空置房的問題。現(xiàn)在還沒有上海戶均多少套房的數(shù)據(jù)，但是供大于求已經(jīng)是鐵定的事實。這說明當(dāng)初的大量需求并不是真實的需求，稀缺是表面的假象。據(jù)《新聞晨報》報導(dǎo)，截止2006年2月，上海全市備案而尚未銷售的一手房總面積約為1000萬平方米。這尚未包括二手房，據(jù)專家估計目前，二手房供應(yīng)量應(yīng)該在4000至5000萬平方米。可以計算，再需要3至4年時間，上海樓市現(xiàn)有的供應(yīng)量才能被全部吸納。

有相關(guān)人士指出，我們的房地產(chǎn)市場是一個信息不完全、不對稱的市場，是一個制度缺陷的市場，是一個不少地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商操縱價格的市場。如此說來，買了高房價的上海消費者是上當(dāng)受騙的消費者。事實是否真的如此呢。據(jù)相關(guān)報道：在上海外灘附近的一個項目，開盤時排隊排了幾天幾夜，很多人光靠一張認(rèn)購卡，轉(zhuǎn)手就能掙5、6萬元，屬于純粹的“空手套白狼”。這可是實實在在的利誘，而不是上當(dāng)受騙。上海人的精明是早就為國人所稱道的，如果說廣州人買房平均得跑5個樓盤的話，那么上海人至少得跑10個，才能最終下購買決定。在買賣價格中，所謂信息的不對稱應(yīng)理解為本可低價買到的東西，由于對市場行情不了解，卻花了高價買下了。上海的樓市不屬于這種情況，而是買房者明知“樓市有風(fēng)險，入市請謹(jǐn)慎”，卻還要往里撲，狂賭一把。如今是市場經(jīng)濟了，我們應(yīng)當(dāng)以市場經(jīng)濟的眼光看待問題，開發(fā)商是商人，企業(yè)的經(jīng)營的首要目的是盈利，股東對企業(yè)投資，目的是要獲取豐厚的回報。在市場供不應(yīng)求的情況下，指望開發(fā)商做慈善家，仍然堅持賣低價，是不現(xiàn)實的。當(dāng)然，不可否認(rèn)在房價上漲的過程中，有些不良的開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)商為了拉高房價，采用了“虛拋”方式，來吸引消費者的跟進。但那畢竟不是開發(fā)商的集體行為。

誰應(yīng)為上海的高房價負(fù)責(zé)，筆者認(rèn)為最應(yīng)該為高房價負(fù)責(zé)的應(yīng)當(dāng)是炒樓者。而不是開發(fā)商，也不是政府。開發(fā)商、政府都只是起到了吹風(fēng)的作用，真正的購買與否，決定權(quán)在消費者手里。樓價容易虛漲，容易產(chǎn)生泡沫，并不是因為房價容易被開發(fā)商、政府操縱，而是由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)產(chǎn)品成為一種很好的投資產(chǎn)品。眾多的電影明星、體育明星，自己沒有時間辦實業(yè)時，最好的投資渠道當(dāng)然是房產(chǎn)了，某香港明星就公開說，他一個人就在美國紐約購置了20多處的房產(chǎn)。再聯(lián)想到“二八”原理（社會80%的財富集中于20%的人手中）當(dāng)國內(nèi)外有錢人都把投資或投機的眼光瞄向某一地方的房地產(chǎn)市場的時候，當(dāng)?shù)氐姆績r能不飛漲嗎？其實炒房和炒股沒什么兩樣，炒房同樣是在利好消息、誘因的作用下，房地產(chǎn)價格開始大幅上漲，一部分人在短時間內(nèi)迅速發(fā)財致富，使人覺得賺錢容易。于是，眾多投資者紛紛跟進，發(fā)展到瘋狂搶購，結(jié)果是越買越貴，越貴越買。房價不漲了，買的人反而少了。新晨