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摘要：隨著近些年來我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化程度加大、人源不斷流入，住房需求加劇，房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展的高潮。傳統(tǒng)的二手房估價方法基本上都是從供給和需求方面進行分析，住宅帶給消費者的主觀滿足程度很難得到體現(xiàn)。本文運用國外比較成熟的Hedonic模型來對二手房住宅進行定量研究，選取影響二手房價格的主要因素進行分析，得出市場價格估計模型，以期為買賣雙方提供合理的房價定位。

關鍵詞：二手房；特征價格模型；多元回歸分析；鄭州市

1引言

自古以來安居樂業(yè)是我們崇尚的理想生活，居無定所的日子很難穩(wěn)定下來求發(fā)展。在城市建造面積一定的情況下，一級房地產(chǎn)市場最終將會達到飽和狀態(tài)，而只要房屋在，二手房市場一定不會消失。近幾年來鄭州市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化步伐加快，房價也高的讓中等收入的市民難以承受。鄭州作為人口大省的河南省省會，大量的外地人蜂擁而至，對于事業(yè)剛剛起步的年輕人來說二手房是很好的選擇，滿足了自住性需求，而且在未來可增值。這在一定程度上促進了鄭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2變量數(shù)據(jù)的選取

Hedonic模型法，認為房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的，它將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，得出各影響因素所隱含的價格，以此反映相對純粹的價格變化。本文用Hedonic模型對鄭州市二手房住宅市場進行研究，因變量為一套二手房的具體簽約價格，而非官網(wǎng)上公布的二手房均價。為方便研究，本文假設所有的消費者家庭的偏好和收入水平相似，故這個市場中所有的房屋價格應該是這些特征值的一個函數(shù)。本通過閱讀大量文獻，本文選取二手房價格影響因素包括：（1）區(qū)位特征：住宅到市中心和CBD的距離以及公交、地鐵情況。（2）建筑特征：戶型、建筑面積、房齡、房屋朝向、裝修情況、容積率、綠化率。（3）鄰里特征：教育配套、物管費用、生活服務設施。其中具體變量數(shù)據(jù)的獲取主要來自房天下官網(wǎng)（www.fang.com）公布的鄭州市二手房成交信息。文中有些特征變量是定性數(shù)據(jù)，為了方便分析，這些變量需通過主觀識別用數(shù)字代碼表示，如房屋的裝修等級，把精裝修、高檔裝修、中檔裝修、簡單裝修及未裝修分別賦值4、3、2、1、0；生活服務設施的齊備情況可用該小區(qū)1000m之內(nèi)的商場、醫(yī)院、花園的個數(shù)來表示。

3具體實例分析

通過SPSS19.0顯示的結(jié)果，本文的61個樣本數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明到市中心的距離、公交條數(shù)、戶型、房齡、朝向、容積率、教育設施、物管費用、生活服務設施的顯著性檢驗結(jié)果都大于0.1，對因變量的影響不顯著，剔除這些變量對模型做進一步調(diào)整。選取如下自變量：X1表示住宅到鄭州市CBD中央商務中心的距離（km）；X2表示小區(qū)周圍1000m之內(nèi)的地鐵條數(shù)；X3表示房屋的總建筑面積（m2）；X4表示房間的裝修程度；X5表示小區(qū)綠化率（%）。用SPSS19.0對新變量進行分析，復相關系數(shù)R=0.944，與1較接近，表明解釋變量和被解釋變量之間的線性關系較強，調(diào)整的R2為0.882，整體模型解釋能力較強。DW值非常接近2，可表明數(shù)據(jù)之間不存在序列相關。在α=0.05的顯著性水平下，F(xiàn)的臨界值Fα<90.582，顯著性檢驗結(jié)果表明Sig=0.000<0.05，表明回歸模型顯著性強，推翻了各變量系數(shù)全為0的原假設，線性總體通過顯著性檢驗。所有的特征變量回歸系數(shù)都通過了t檢驗，回歸方程是有效的。所有變量中VIF的值都小于5，新的每個變量均通過了顯著性檢驗，說明變量之間不存在共線性。綜上所述，得出其回歸表達式為：Y=-89.916-2.454X1+10.739X2+1.413X3+26.538X4+1.693X5表明影響鄭州市二手房住宅價格的主要因素為住宅到鄭州市CBD中央商務中心的距離、小區(qū)周圍地鐵的條數(shù)、房屋的總建筑面積、房間的裝修程度還有小區(qū)的綠化程度。其中裝修程度對二手房住宅價格的影響最為突出，裝修的檔次越高，房價就會越往上漲。此外，人們購買住宅是不僅看中房屋自身的建筑特征，而且還比較關注小區(qū)的環(huán)境以及周邊的交通情況。

4結(jié)語

鄭州市這幾年的二手房市場發(fā)展趨勢較好，而且二手房交易在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潤滑劑。反過來二手房市場的交易，必須緊緊依托于房地產(chǎn)整體市場，時刻關注和掌握房地產(chǎn)市場的行情和趨勢，在充分把握房地產(chǎn)市場走勢的情況下，靈活運用二手房交易的方法和策略，才能有效促進二手房市場發(fā)展，是經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，對于個人也是受益良多。本文在研究過程中對樣本數(shù)據(jù)量化中依據(jù)作者的主觀性較強，樣本容量較少，所以體現(xiàn)出數(shù)據(jù)的代表性較差。

參考文獻

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［2］吳亞楠,葛鵬,高聰.房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)學建模分析［J］.數(shù)學的實踐與認識，2012（15）．

［3］溫海珍,賈生華.市場細分與城市住宅特征價格分析［J］.浙江大學學報（人文社會科學版）,2006（2）.

作者：袁文宜 單位：西安財經(jīng)學院