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摘要

關于物業管理糾紛案件，目前法院多以判決的方式結案，雙方當事人矛盾激化程度較高，調解概率極低。探究成因，不僅只是因為物業管理的案件類型新穎，更主要的是物業管理的法制建設較為不規范，尤其前期物業管理糾紛，各家所持觀點不一，學界也爭討不休，尤其對其是否能構成無因管理難以定性，成為司法難題尚待解決。本文認為，無因管理是一種特殊的制度，單從概念及其構成要件入手極易造成制度的泛華和概念的模糊，某一種制度的設立，絕不可能是孤立的存在，都有一定的適用范疇，一旦超出這個適用條件，其定義及構成要件也必然因前提缺失而導致判斷錯誤。因此，討論物業管理上的無因管理構成問題，不能只機械的看問題，而是要透過現象看本質，抓住實質與核心，嘗試從多視角分析，比如采取合目的論等突破方式，來正確把握無因管理的制度價值和精神實質。

關鍵詞

物業管理；無因管理；構成要件；合目的性

無因管理屬于債法范疇，是債發生的原因之一。對于物業管理來說，當前期物業服務期限屆滿后，業主委員還沒有成立起來，物業服務企業只能通過與開發商續簽合同，而合同的效力歸屬卻屬于全體業主，開發商完成樓盤開發和出售后，多數已經退出，此時的續簽合同往往被耽擱。實踐中，物業服務企業在未續簽合同的前提下仍為業主提供物業服務，這就形成了物業服務企業與業主之間的債權債務關系，而此時的債發生的原因究竟屬于何種法律性質，則是需要深入探討的問題。目前爭議最多的就是無因管理說，也是本文探討的重點所在，即無因管理是否構成前期物業管理的債的發生原因，物業管理企業是否可以以無因管理為由請求業主物業服務費用，這就需要我們從不同的視角進行全面分析，才能得出科學合理的結果。

一、定義及其構成要件視角

無因管理在中國《民法通則》中沒有給出嚴謹的定義，只是說在他人的事務被別人管理，但雙方無法定或者約定。這個定義沒有在法律制度上確定無因管理的特征，所以就給人的感覺是無因管理這個名詞在法律中是寬泛的，不嚴謹的。無因管理有兩個方面的內容，包括了三個基本要件：一個方面，在客觀上有兩個要件。第一個要件為“沒辦法規定或者約定的事情，但又是必須做的事情”。無因管理的成立第一就是要有無因性，即在法律上沒有義務但又必須進行的，主要包括兩個方面，即：沒有法定義務，或者說沒有簽訂義務條款無約定義務的管理。約定義務是指合同或者約定（包括口頭約定）對當事人負有義務，如被管理人與管理人之間就是約定義務，這種情況下不是無因管理。只有當雙方當事人沒有存在類似這種約定或者管理合同的情況下的管理，才能被稱為無因管理。這是構成無因管理的必要條件。而且這種管理的法律責任絕不是死板靜止的，是會隨著各種不同可能而變化和發展的。如果剛開始不是無因管理，但隨著情況的變化，如開始的約定時間已到，但這種管理的義務還在，此時已是無因管理了。以前在物業管理的約定中存在過這樣的糾紛。在一個小區中的物業管理，建設過程中是先由開發商選定一個物業管理公司，并與該公司簽訂建設期間的管理合同，在小區建成后，日常的物業管理合同還沒有簽訂，在合同到期后新合同未簽訂前這段時間就屬于無因管理，這段真空期是沒有法律約定的。因此開發商在選定物業的時候，應該對這段時間的真空期做出應有的安排，保障業主和開發商共同的利益，這在物業管理中具有很重大的影響，也是在小區建設期間與業主使用期間對接的一個紐帶。前期的建設物業管理合同主要是由開發商與物業公司談的，業主沒有參與進來，所以在履行過程中難免會與業主發生一些糾紛。從這方面講，無因管理在物業管理中的第一要件是滿足的。無因管理還有個條件，為管理別人的事務，建設期間的簽訂的合同到期后，物業公司并沒有和開發商續約，但依舊在履行著管理的義務，這種管理沒有約定，而且管理的也不是物業公司的事務，是開發商與業主的事務，屬于“他人事務”。從這個方面講，第二個條件也是滿足的。

另一個方面，要具有管理的意思，指的是管理人管理的事務是他人的利益，所產生的行為結果也是他人的利益訴求。利益指的是管理人通過履行管理義務，獲得一定的收益，也使自己避免了因疏忽而損失掉一部分利益，亦即只要是為他人管理實務，最終利益歸屬于他人，一般都會產生一種債權債務的民事法律關系。要判斷一個物業公司是否為業主著想那就應該從它的動機與產生的結果兩個角度來看。動機上物業管理公司實施的無因管理主要是想獲得下一期的物業合同，也避免也使自己的員工失業，并擴大了自己的業務范圍。從結果看物業公司實施的管理避免了業主的損失，為業主謀取了福利。也就是說物業公司的無因管理避免了業主的損失，是利于他人的，即成立了無因管理。無因管理的第二個條件是成立的。總之，就定義而言，不將無因管理制度放入特定的范疇之內，在某種情況下物業管理中的無因管理是可以存在的。但是這只是一種生搬硬套定義和構成要件的論證，司法實踐中需要法官判案也是機械的套用此法從而得出片面的結論，筆者認為這都是不可取的，債的關系應該從多層次，多視角去分析，其定義與構成要件要謹慎而嚴格，其制定一定要結合單項制度的立法目的，融入到特定的范疇之內，才能得出確切的答案。

二、從合目的論視角

如果機械的套用無因管理的定義及構成要件，物業管理中的無因管理看似是構成的。但是這種視角有著致命的缺陷，即沒有將阻卻違法事由考慮進去，只見樹木不見森林，屬于斷章取義的生搬硬套。探究無因管理這項制度的本質，可以發現，無因管理制度其實是一種侵權行為，是屬于沒有法定或者約定的義務繁育他人事物，違反了當事人的意思自治權利，只不過法律規定將其設定為法定的阻卻違法事由，正因為如此，無因管理才能夠形成債權債務關系，才成為了債發生的法定原因之一。因此，不能割斷這種法定目的性來機械的來判斷是否符合構成要件，起碼對于無因管理這種制度在物業管理這種新穎性案件中的應用中，得綜合衡量多方成因，從正當性成立的基礎去做深入探討才更合理，同時也說明無因管理的定義和構成要件之法律規定過于滯后，有修法條之必要了。

從合目的性視角來看，強加無因管理法定之債是需要正當性基礎的，而不是簡單的出于利益均衡和公平原則考量，而是出于對社會公共利益考量，是為了保護及鼓勵社會互助和危難救援救助，體現了社會互助的道德理念。在此基礎上設定一定的范圍，在這個范圍內，將干預他人事務正當化，從而達到社會上互幫互助和不干涉他人事務之間的平衡。其本質就在于對個體意思自治的彌補和擴張需要，既是為保障個體利益，也是對個體自治的彌補和尊重，最終達到保障管理人利益和維護社會公共利益雙贏的目的，是一項法律制度，直接形成一種法定之債。但是這種法定之債和其他債的形成原因一樣，都有嚴格的限制的。要想形成債的關系，則必須要求利益雙方存在信賴給付關系或者將存的信賴給付關系，這種信賴給付關系是為了確保當事人之間有穩固的訴訟法律地位，這種敏感性決定了債的關系必須得有嚴格的定義和明確的范疇。物業管理中無因管理制度也屬于債的原因之一，其成立的前提也必須在這個嚴格的范疇之內，任一套用不成熟的定義和構成要件就是對當事人的意思自治原則的破壞，違背了民法本意。所以說，無因管理的成立，也得如侵權行為和不當得利等制度一般，適用非常嚴苛的范圍，制度更為嚴謹的定義及構成，而我國司法實踐中導致物業管理案件矛盾頻發的根源也正是如此——無因管理卻缺乏一個嚴謹的法律定義，應用到物業管理這個新穎類型的案件，必然會出現概念模糊不清，構成要件適用模糊的缺陷。在目前的司法實踐中，往往有隨意擴大無因管理適用范圍的現象。部分學者在課堂中甚至無視無因管理制度的構成要件，隨意用該項制度來分析解讀案例。舉個例子，一高校向本校教師出售經濟適用房，一新教師欲購買一老教師所有的帶裝修二手房，老教師欲在房款之外收取一定的裝修補償，在這個案例中，老教師裝修時沒有為新教師管理事務的意思，因此不能構成無因管理。又比如，在張三出國期間，李四未經張三同意就將張三的普通花園改造成歐式花園，雖將房價提高不少，但張三回國后，表示自己不喜歡歐式花園，更喜歡原來普通花園，在這種情況下，李四的管理行為明顯違反了張三的意愿，不能構成無因管理。

從合目的性視角來看，無因管理制度鼓勵了社會互助，彌補了意思自治的缺陷，最終保護了意思自治和個人利益。因管理制度獲得正當性的重要基礎即在于管理人為本人管理事務并有將管理利益歸于本人的意思表示，沒有該意思表示就不能說它是無因管理。此時不光只看其是否符合無因管理的客觀構成要件，還要考察管理人的主觀意思表示。他應當意識到有關“事務”是他人的并且希望獲得補償，他的行為不能單純的出于慷慨，也不能僅僅為個人謀利益。下面再來分析前期物業管理服務期限屆滿后的繼續提供物業服務的性質，亦即判斷其是否符合無因管理的目的性，是否符合保護及鼓勵社會互助等助人為樂的精神。物業服務企業作為以營利為目的的商事主體，是社會主義市場經濟下的獨立企業法人，自主經營、主負盈虧。而所有的商事主體都是以自己盈利為目的的集合體，并不屬于公益性組織，目的絕非弘揚好人好事。再看我國《民法通則》中的規案例定：“管理人或者服務人可以要求受益人償付的必要費用，包括管理或者服務中直接支出的費用，以及在該活動中受到的實際損失。”通過這項規定可以看出，假設前期物業管理服務期限屆滿后的繼續提供物業服務的行為屬于無因管理，則物業服務公司只能向業主請求支付提供物業服務的必要費用，并不能收取額外的盈利費用，這必然不符合商事主體進行上市活動的目的，與前期業主按照原前期物業服務合同約定的收費標準收費也不符合，嚴重違背了無因管理的宗旨。

三、最終結論：物業管理服務期滿的后續管理并不構成無因管理

“法律在很大程度上是國家為了有意識地達到某個特定目的而制定的”。“法律規則最本質的意義在于它反映了一個或一些目的，除非了解法律的目的，一個人便無法準確理解法律的意思”。“法目的論的分析是一種解讀法律制度的思路，該思路從法律制度產生和運作的理由入手論證法律制度存在的目的和理由，同時為法律制度的存在尋找正當性和必要性的基礎，對于深刻理解法律制度，尤其是對于撥開法律形式邏輯和形式規則的重重迷霧，清晰把握法律制度的立法宗旨,準確的運用法律制度有不可替代的作用”。我國立法中對無因管理的規定較為簡單，未對無因管理的構成要件進行明確界定，僅規定了管理人的相關權利。而在司法實踐中，尤其是在物業管理等等涉及新穎性法律問題出現之時，必須要從多視角必須多視角，謹慎把握無因管理的認定。即使從客觀效果上是有利于本人利益的，但本人主觀意愿上不接受的管理也不能認定為無因管理，除非為了保護社會公共利益，且這種保護也不能違背個人意思自治原則。應嚴格區分無因管理的成立和無因管理之債的履行。符合無因管理的構成要件，管理行為就構成無因管理，但構成無因管理行為后，如果管理人的行為不夠恰當，那么就可能產生無因管理之債不履行的問題，而不是無因管理本身是否適法。當前期物業管理服務期限屆滿后，物業服務企業繼續向業主提供物業服務時，必然要求業主按照前期物業服務合同約定的收費標準收取費用，在這種情況下，顯然是與無因管理的宗旨不符的，因此，物業管理服務期滿的后續管理并不能構成無因管理。

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作者：徐惠永 單位：浙江民邦律師事務所