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今年，在內需、房地產市場健康發展的一系列利好政策，是在我市“房產新政”和帶動下，我市房地產市場活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應顯現。

一、當前我市房地產發展現狀

（一）房地產開發投資低位中。月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度了1.1個百分點，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。

市區共房地產開發投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產開發總量的59.0%；四縣（市）共開發投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期，江都、寶應增長，降幅的有廣陵、開發區和儀征。

月市及縣(市、區）房地產開發投資情況

從房地產投資構成情況看，月，商品住宅投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發投資額比重為82.6%；辦公樓投資1.2億元，同比下降21.7%；商業營業用房投資額10.5億元，同比下降23.5%；用房投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業營業用房、用房分別占房地產開發投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、用房占比重同比略有。

月房地產開發投資結構表

投資額（億元）

占開發投資比重（%）

比重同比增減（%）

（二）房地產建設規模“二升一降”。我市六新開工措施的出臺和銷售市場的升溫，市場供應，施工面積、竣工面積規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%；住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%；辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%；商業營業用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。

竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%；住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%；商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。

新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%；住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

年月全市商品房開發建設情況如圖2所示：

（三）新政助今年商品房銷售增勢強勁。月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%；辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%；商業營業用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%；住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%；辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%；商業營業用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。

（四）開發資金到位情況，資金緊張狀況。今年，商品房銷售回升，成交量，開發企業資金回籠速度，全市房地產開發資金到位情況。月，全市房地產開發企業到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%；上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發資金來源數為同期開發投資額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，月，全市房地產開發企業的其它資金來源為76.2億元，同比網增長19.2%，定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速表明今年商品房銷售的活躍，企業回籠資金情況。

月房地產到位資金結構情況如圖4所示：

二、房地產新政對市場的分析

1、房產新政累積效應顯現。去年四季度，我市出臺了的“房產新政”，今年各又在原有基礎上和細化政策措施，共出臺四項樓市新政，包括《關于市區房地產交易環節稅收政策》、《關于降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于我市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關于項目新開工的政策措施》，加大金融支持服務，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%為20%，貸款最高額度由25萬元為35萬元，貸款最長期限由20年為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。政策措施的顯現，降低了購房者的購房成本，了開發商的資金，是對房地產開發企業消費者來說利好，了信心、了實惠。從的情況來看，在幾個月的運行后已產生了的，為房地產市場回暖了的作用。

2、房地產開發企業應對市場措施。去年下半年以后，房地產市場的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業開發戰略和市場營銷策略，了優惠促銷措施，地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

3、城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力。全市城鎮居民人均可支配收入較快增長態勢，年月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結婚用房，另一，積累了去年觀望狀態的剛性需求，再加上一系列暖市新政的到位，今年全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力提升，使得購房欲望和意愿釋放。

三、當前值得關注的兩個問題

商品房新開工面積近幾年首次下降之勢。受去年商品房銷售持續下降的，今年月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據分析，今年商品房新開工面積下降的主要原因，當前開發企業對當前經濟判斷較為保守，投資謹慎，開發速度放慢；去年同期基數增速高(去年月全市新開工面積379.1萬平方米)。新開工面積持續下滑態勢，不但會到今后的市場供應量，也會到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會不利的，，值得引起關注和。

房價高位運行，對商品房銷售新的制約。商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于，開發企業和新增樓盤了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有樓盤開始提價，到了8月份，樓盤了“坐地漲價”的。從市區商品房平均成交價格來看，今年月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。區，了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了收入的增長，勢必對銷售新的制約。

四、我市房地產健康發展的幾點建議

1、政策，行業寬松發展空間。市出臺的《關于我市房地產市場平穩健康發展問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等內容，政策帶有放松行業發展環境的性質。，在輿論、制定政策應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展寬松穩定的環境，為未來房地產行業繁榮穩定奠定基礎。

2、應規范土地市場，房地產企業科學現可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等鼓勵社會投資，發展以中小戶型（戶型面積在120平方米）為主的房地產項目，加大廉租房和保障性住房建設，以絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交放大的直接障礙，消費者觀望的原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著的利潤，一開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求的平衡，房地產長期積累的矛盾就能消除；另一開發商還需要在土地儲備和房屋開發上規劃，防范資金鏈斷裂，以房地產市場的平穩健康發展。

3、穩定就業和居民收入。房地產市場的發展關鍵場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

4、的房地產開發環境。要加大投入，著力道路、交通等城市基礎設施，教育衛生、文化等民生工程建設，的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

（二則）

一、前言

年春節后，金融危機寒意正濃，房地產業在經濟刺激計劃和寬松貨幣政策的宏觀背景下率先走出低谷，各級出臺的房地產政策了的作用。至年末，房地產調控的政策仍在推出，火熱的房地產市場正微妙。

盤點年，可以用三個關鍵詞來描繪房地產業發展圖譜：、回暖、火爆。與此，房價漲幅過快的問題也隨之顯現，房地產開發投資和新開工量仍顯，市場供給整體偏緊，房地產金融貸款度偏高等問題應引起關注。

二、年房地產調控政策回眸

（一）年初：房地產優惠政策刺激房市。年末市精神，出臺《關于市區房地產交易環節稅收政策》、《關于降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于我市房地產業健康穩定發展的實施意見》。其核心內容主要為：下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業稅、免征個人轉讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。年月日，四大國有銀行宣布，只要年月日前基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質房貸客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。月日，繼農業銀行出臺房貸細則后，工商銀行開始購房者可享受住房貸款七折優惠利率的實施細則，隨后不久，銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。季度，樓市迅速回暖，房地產開發企業出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼年之后的新一輪購地高潮。市了加大土地供應，平衡土地供求的措施，月日，市發改、規劃、建設、國土、房管、人防六聯合了《關于房地產項目開工建設的措施》(揚政房58號)。新措施內容包括：梳理分析市區未開工土地情況；用好土地政策，減輕企業負擔；建設規費和人防費的收取；四是審批會商機制，辦事；五是鼓勵地下空間的開發和節能環保材料的應用；六是向企業通報市場運行情況。月日、日，國土資源別《國土資源部關于工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發56號）、《國土資源部關于保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理從保增長、保民生、保穩定的，認識保障性安居工程的性，抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，保障性安居工程的落地；編制和修編當年及年保障性住房用地供應計劃，統籌土網地供應結構，民生用地的比例，保障性住房用地的需求。

月日，國務院《關于固定資產投資項目資本金比例的通知》中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到年開始資本金制度時的，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。月日，稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題規定。月日，國土資源部強調，“小產權房”實質是建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反政策，各地要依法查處的“小產權房”等用地、建筑。

（三）年末：防范泡沫，遏制房價過快上漲。月日，國土資源部和發展改革委《限制用地項目目錄（年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（年本增補本）》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市超過20公頃。此舉可防范土地閑置，縮短開發商占地周期。月日，國務院常務會議消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房。國辦發131號文件中的四大稅種的優惠措施，營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還維持。調控房市了平穩的。月日，國務院常務會議房地產市場健康發展的政策措施，：“市場監管，穩定市場預期，遏制城市房價過快上漲的勢頭”，強調“地方要負起責任”。為房地產市場的平穩健康發展，會議要求，供給、市場監管、制度的原則，綜合運用土地、金融、稅收等手段，和對房地產市場的調控。是在政策連續性和穩定性的，保障性住房建設，市場監管，穩定市場預期，遏制城市房價過快上漲的勢頭。月日，財政部、國土資源部、銀行、監察部等五部委公布《關于土地網出讓收支管理的通知》（財綜74號），將開發商拿地首付款比例到五成，且分期繳納價款的期限原則上不超過一年。

三、年我市房地產發展現狀

（一）房地產開發投資低位徘徊上行。年，房地產開發投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度了4.2個百分點（如圖1所示），占全社會固定資產投資的比重為12.3%，比前三季度了2.2個百分點。

市區共房地產開發投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產開發總量的59.0%；四縣（市）共開發投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期，江都、寶應增長，降幅的有廣陵、開發區和儀征。

從房地產投資構成情況看，年，商品住宅投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓投資1.8億元，同比下降43.0%；商業營業用房投資額14.8億元，同比下降19.3%；用房投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業營業用房、用房分別占房地產開發投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，商品住宅投資比重同比略有（見下表）。

（二）房地產建設規模“二升一降”。市六新開工措施的出臺和銷售市場的升溫，市場供應，施工面積、竣工面積規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業營業用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業營業用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業營業用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

年商品房開發建設情況如圖2所示：

（三）新政助年商品房銷售增勢強勁。月份市場回暖，市場交易呈現持續火爆，房地產交易的政策累計效應顯現。年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業營業用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業營業用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

（四）開發資金到位情況，資金緊張狀況。商品房銷售回升，成交量，開發企業資金回籠速度，全市房地產開發資金到位情況。年，全市房地產開發企業到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個百分點。年開發資金來源數為同期開發投資額的1.5倍，高于年同期1.3倍的。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，年，全市房地產開發企業的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩定充裕為開發投資再度提速了保障，是從資金結構來看，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的資金增速，所占比重，反映出當前大房地產開發企業銷售收入循環投資的態勢，資金流轉有望提升企業開發信心，進而全市房地產開發投資再度提速。

年房地產到位資金結構情況如圖4所示：

（五）土地市場價量齊增。年，全市土地市場呈現出價量齊增走勢。市區全年出讓土地125宗，招拍掛土地102宗，較年分別13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，年土地成交均價1510元/平米，同比367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%。

圖5市區出讓土地面積情況圖6市區土地成交價款

四、房地產新政對年市場的分析

（一）房地產新政累積效應顯現。年四季度，我市精神出臺了的房地產新政，各又在原有基礎上和細化政策措施，前后共出臺四項樓市新政，加大金融支持服務，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%為20%，貸款最高額度由25萬元為35萬元，貸款最長期限由20年為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。政策措施的顯現，降低了購房者的購房成本，了開發商的資金，是對房地產開發企業消費者來說利好，既了信心，又了實惠。從的情況來看，在幾個月的運行后已產生了的，為房地產市場回暖了的作用。

（二）房地產開發企業應對市場措施。年下半年末，房地產市場的房地產開發投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業開發戰略和市場營銷策略，了優惠促銷措施，地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

（三）城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力。全市城鎮居民人均可支配收入較快增長態勢，年，人均達19500元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上上年觀望狀態的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的到位，年居民的消費信心、還貸能力和購房能力提升，使得購房欲望和意愿釋放。

五、當前值得關注的三個問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次連續下降。受年商品房銷售持續下降的，年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據分析，年商品房新開工面積下降的主要原因，開發企業對當前經濟判斷較為保守，投資謹慎，開發速度放慢；年同期基數增速高(年全市新開工面積559.0萬平方米)。新開工面積持續下滑態勢，不但會到今后的市場供應量，也會到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會不利的，，值得引起關注和。

（二）房價高位運行，對商品房銷售新的制約。商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于，開發企業和新增樓盤了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從年月份開始，市區新建住房及二手房價格同比均有增長，是商品住房價格增長速度偏快。到了8月份，樓盤了“坐地漲價”的。從全市商品房平均成交價格來看，年全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。市區商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。區，了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多的，銷售的火爆使得開發企業了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度；土地成交價格拉升，了開發企業和購房者房價上漲的預期；住宅品質的使得建設成本；四是市場供給的總量和結構失衡矛盾。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾互動、甚至強化，必將會對房地產市場長期穩健發展構成威脅，泡沫。

（三）房地產行業貸款度過高。年月份，市房地產市場的回暖，銀行業機構加大了對房地產行業的信貸投放，從信貸審批流程及信貸投放速度均，房地產貸款增長。年末，市房地產貸款余額308.1億元，的歷史高點，占幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期了3.5個百分點，比年初122.4億元，占貸款余額新增數的37.9%。，房地產開發貸款余額28.5億元，個人住房貸款余額90.3億元。房地產貸款增長過快、各銀行業機構房地產信貸授信度過高的風險應引起。

六、我市房地產健康發展的幾點建議

（一）并我市房地產業健康、持續發展的現實意義。房地產業城市經濟發展的支柱產業，在城市經濟中的地位舉足輕重。年，我市房地產的主要行業稅費（營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財政收入39.4%。可見房地產業在全市經濟發展中的支柱作用。房地產業下滑，將會對全市經濟的不利。房地產業對行業很強的帶動力。房地產業與行業關聯度高，可謂牽房地產業一發而動全市經濟全身。房地產業與上游的水泥、鋼材等建材行業，下游的家裝、家電，的金融、建筑、運輸、批發零售、住宿餐飲等行業息息，房地產業嚴重問題，拖累行業經濟的發展。，房地產業在拉動就業,拓寬就業渠道的作用。據，“每年住房在拉動就業上大概每一萬平方米可以100個就業崗位”。當前大中專畢業生、下崗人員、新增的勞動力、返鄉的農民工都要就業。我市面臨空前嚴峻的就業。勞動力成本下降，但就業最棘手、最難解決的問題。房地產業的健康發展是整個經濟發展的基礎，是就業崗位的最大力。

（二）政策，行業寬松發展空間。經濟數據好轉之時將是房地產優惠政策退出之日。年月“國四條”等密集的房地產調控政策出臺，給年房地產市場調控拉開了序幕。年調控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，是頻繁微調，卻不指向物業稅、加息等核心政策。，在輿論、制定政策應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展寬松穩定的環境，為未來房地產行業繁榮穩定奠定基礎。

（三）規范土地市場，房地產企業科學現可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等鼓勵社會投資，發展以中小戶型（戶型面積在120平方米）為主的房地產項目，加大廉租房和保障性住房建設，以絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交放大的直接障礙，消費者觀望的原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著的利潤，一開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求的平衡，房地產長期積累的矛盾就能消除；另一開發商還需要在土地儲備和房屋開發上規劃，防范資金鏈斷裂，以房地產市場的平穩健康發展。

（四）穩定就業和居民收入。房地產市場的發展關鍵場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。，居民就業和收入狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

（五）的房地產開發環境。要加大投入，著力道路、交通等城市基礎設施，教育、衛生、文化等民生工程建設，人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

七、對年我市房地產業發展的判斷

年房地產市場復蘇的持續火爆使得房地產市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快房地產開發投資和新開工面積等先行指標仍負增長區域等因素，將對我市年房地產市場發展產生的負面。近期，對房地產市場價格過快增長問題表示關注，但二線城市的市房地產市場價格不會過度，預計我市場供給回升后，市場供求將趨于理性，年房價將從偏快上升轉為走穩。適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機構將對房地產行業的信貸投放，對普通住房開發是保障性住房建設加大信貸支持。可以預見，年，我市房地產業在新一輪宏觀調控下將呈現良性發展態勢。