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事例：北京工人體育館附近新開了一個(gè)樓盤，各方面條件都不錯(cuò)，訂房的人也很多，趙女士就是其中的一個(gè)，而且一訂就是三套房子，每套都交了2萬元定金。

在簽訂正式合同的前兩天，該樓盤的發(fā)展商突然向已經(jīng)交過定金的客戶聲明，該樓盤的公攤面積計(jì)算有誤，經(jīng)過重新測算，每套房屋都增加了5-7平方米的公攤面積，正式合同要按新的面積來簽訂。

客戶當(dāng)然不干了。以趙女士為代表的客戶們認(rèn)為，交了定金，說明合同基本內(nèi)容確定，發(fā)展商必須按原來的面積數(shù)簽訂正式合同。發(fā)展商也不含糊，聲稱寧肯雙倍返還定金，也不會(huì)按照舊的面積數(shù)簽約。碰到這樣問題應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？

律師提醒：實(shí)質(zhì)上，這是一個(gè)對(duì)主合同簽訂前定金的法律性質(zhì)的理解及應(yīng)用問題，實(shí)踐中這樣的問題非常多。

在商品房屋銷售中，最常見的是如下情形：在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購房合同；或者發(fā)展商收取定金后，對(duì)售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同；還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補(bǔ)充協(xié)議條款等方面與發(fā)展商出現(xiàn)分歧，雙方都不讓步又難以調(diào)和，致使主合同難以訂立等。

這些都涉及到對(duì)定金的處理問題。過去，由于擔(dān)保法對(duì)定金的規(guī)定不夠詳細(xì)，缺乏可操作性，使得不同的當(dāng)事人對(duì)定金的理解差別很大。

從發(fā)展商角度考慮，認(rèn)為定金是一種擔(dān)保，客戶交納定金卻不簽主合同顯然構(gòu)成違約，因此應(yīng)當(dāng)不返還客戶的定金。而從客戶的角度理解，定金是主合同的擔(dān)保，但是主合同還沒有訂立，因此也就無從談起什么擔(dān)保，不能按照擔(dān)保法的條款來適用定金罰則，應(yīng)該退還客戶已經(jīng)交納的定金。

這個(gè)問題的爭議非常大，但是由于沒有明確的法律法規(guī)，所以爭來爭去，最終還是糊涂賬，誰也說服不了誰。

2000年9月9日，最高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》。該司法解釋已經(jīng)自2000年12月13日起施行。其中對(duì)定金問題作出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第一百—十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

根據(jù)此規(guī)定，顯然是接受定金的發(fā)展商如拒絕簽訂主合同，那么他應(yīng)該雙倍返還定金給趙女士。但是發(fā)展商在愿意雙倍返還定金的前提下，是有權(quán)利不按照原來的方案繼續(xù)簽訂合同的。趙女士希望發(fā)展商能夠按照原來的公攤面積數(shù)簽訂主合同的要求，恐怕難以得到法律上的支持。

此外在實(shí)際生活中，客戶在交定金時(shí)，一般都要簽訂一份認(rèn)購之類的文書，內(nèi)稱如果幾日內(nèi)客戶不來簽訂購房合同，則發(fā)展商有權(quán)扣留定金云云。這個(gè)約定就是該司解釋所談到“以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的”約定。

由于現(xiàn)在房屋買賣標(biāo)準(zhǔn)合同文本比較粗陋或者有很多需要協(xié)商之處，所以很多客戶要與發(fā)展商洽談補(bǔ)充協(xié)議。如果客戶由于補(bǔ)充協(xié)議或者主合同的若干條款與發(fā)展商談不攏，就不愿意簽訂主合同。但是這樣一來，發(fā)展商就完全有理由依據(jù)前述規(guī)定，不返還客戶交納的定金，客戶就處于比較不利的境地。

為了避免這種尷尬的局面，提醒廣大消費(fèi)者要在交納定金時(shí)作出特別的書面說明，對(duì)雙方?jīng)]有談妥主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金作出約定，以有效地保護(hù)自己的利益。

實(shí)踐中還出現(xiàn)這樣的情況，有些購房人士交納定金時(shí)，沒有書面協(xié)議，而在發(fā)展商開具的收據(jù)上卻標(biāo)明“訂金”、“押金”、“保證金”等。對(duì)于這種情況，該司法解釋第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

提醒廣大消費(fèi)者，如果確定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說明在何種情況下不返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現(xiàn)糾紛。新晨

《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題解釋》從12月13日開始施行，但具有溯及既往的法律效力。該司法解釋第一百三十三條規(guī)定：“擔(dān)保法施行以前發(fā)生的擔(dān)保行為，適用擔(dān)保行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)和有關(guān)司法解釋。擔(dān)保法施行以后因擔(dān)保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙磳徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。擔(dān)保法施行以后因擔(dān)保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行后尚在一審或二審階段的，適用擔(dān)保法和本解釋。”

這樣，自1995年10月1日起，凡是涉及到定金問題的糾紛、可能出現(xiàn)的糾紛等，只要不是已經(jīng)終審的案件，就要適用該司法解釋的規(guī)定。