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商業(yè)地產的現狀與需求
近幾年，隨著我國商業(yè)地產行業(yè)人士不斷地學習探索，很多項目已初具規(guī)模，分為單體商場、大型賣場、商業(yè)街、CBD等，同時也出現了一些新的開發(fā)模式，也對項目有了更新穎、更長遠的考慮．通過對既定消費群體的研究來開發(fā)設計與之相匹配的商業(yè)項目，在以出售部分項目獲得短期利益的同時，通過出租項目或自身運營來獲得長遠利益，商業(yè)地產已不再是單純的套用住宅地產的開發(fā)管理模式．
由此可見，隨著商業(yè)地產的發(fā)展，項目中專業(yè)分工的不斷細化，生命周期的不斷延長，市場風云莫測的形勢變化，商業(yè)地產不再是簡單的形式，而是更復雜、更多樣的業(yè)態(tài)組合．隨著項目規(guī)模的不斷擴大，一部分地產資產已經不再簡單定性為出售，而是將這部分資產轉化為投資企業(yè)的實有資產作為產品放在資產負債表中，成了固定資產的一部分，企業(yè)將不同的運營模式組合在一起，更有利于資金的協(xié)調流動．
針對這樣的情況，很多企業(yè)開始成立綜合性系統(tǒng)，將投資、地產、施工、運營管理等分立為各個部門歸入同一系統(tǒng)中共同進行管理，而這也就意味著管理的難度不斷增加，傳統(tǒng)單一的管理方式已經越來越難控制這復雜的系統(tǒng)，很容易顧此失彼．如果企業(yè)想要提高商業(yè)地產的出租率、租金收益，就需要有專業(yè)的通曉工商管理、行政管理、建筑學、行為科學和工程科學等人才，將各個部門的資源和管理進行統(tǒng)一協(xié)調，運用合理的工具和平臺綜合全面的控制．
目前，我國商業(yè)地產要盡快全面的協(xié)調控制就需要有一個新型管理體系，除了在我們自身發(fā)展的基礎上摸索外，還應多學習國外發(fā)展成熟的經驗及先進方法．國際上絕大部分的商業(yè)、工業(yè)、娛樂業(yè)、體育業(yè)等的物業(yè)是由政府或者集團所有的，業(yè)主除了其中自己使用的部分外，都是只租不售．很多非房地產領域的大型公司或集團公司，如花旗銀行建設紐約國際網球公開賽的體育場，但并不參與管理，整個設施由專門人員負責運營．總之，每種領域都有自身的特點，并不是輕易就能跨行管理的，因此商業(yè)地產的管理也不是住宅管理變了位置就能實現的．國際上商業(yè)管理不僅要具備住宅地產管理的基本理論，而且要花大力氣了解所持商業(yè)項目的市場經濟動向，這是商業(yè)地產管理的靈魂．每個市場開發(fā)都具有自身屬性，商業(yè)設施的生存環(huán)境也一直在以非?？斓乃俣炔煌Ｗ兓?，如果想讓商業(yè)地產項目在激烈競爭中得以立足并長久生存，就要開拓一條新路，找出一套新的方法體系，fm就在這種市場需求下應運而來．
FacilityManagement理論概述
國際上通常把地產類型分為:Residential(住宅)、Commercial(商業(yè))、Manufactory(制造業(yè))，通常行業(yè)上把住宅管理稱為ProjectManagement，而把商業(yè)及制造業(yè)管理定義為FacilityManagement，簡稱FM．中文普遍翻譯為設施管理．FM在中國還屬于啟蒙階段，很多理念及應用并沒有真正普及應用，很多人因為它的名字而與物業(yè)管理混淆，直接翻譯為“設備、設施”，認為就是對設施后期的一個維護管理．而在實際應用上，物業(yè)管理只是FM的一部分，它還包括但不僅限于以下各個功能:PlanningManagement(規(guī)劃管理)，DesigningManagement(設計管理)，LeasingManagement(租賃管理)，SpacePlanningManagement(空間規(guī)劃管理)，ProjectManage-ment(工程管理)，ConstructionManagement(施工管理)，PropertyManagement(資產管理)，FacilityMarketingManagement(設施營銷管理)，BuildingandOperationManagement(建設和運營管理)，CapitalManagement(資金管理)等．綜合其功能作用，FM協(xié)會給出如下定義:FM是一種新興的交叉學科，它綜合利用管理科學、建筑科學、行為科學和工程技術等多種學科理論，將人、空間與流程相結合，對人類工作和生活環(huán)境進行有效地規(guī)劃和控制，保持高品質的活動空間，提高投資效益．
FM在商業(yè)地產中的應用
FM對于商業(yè)地產而言意義重大．根據文獻資料數據顯示，在項目建設初期，特別是包涵寫字樓、商場、賓館等的綜合性商業(yè)項目，從可行性研究、項目規(guī)劃、招商到建設，前期的投資是巨大的，這部分投資將在很長一段時間內無法收回，而在項目的平均使用年限達到7年以上時，其使用階段所發(fā)生的費用在一定程度上就會超過該項目前期的規(guī)劃設計及建筑安裝的造價，在后續(xù)經營的過程中，這些費用總額就以一種不固定的比例增長，如果項目的運營年限達到50年，那么項目前期建設的造價和后期運營維護的費用這兩者之間的比例可以達到1∶9．當然商業(yè)地產的使用年限通常為40年到50年，但是這個數據可以充分的看出，無論是項目的哪一個階段，都影響著項目的最終利益，只有專業(yè)全面的管理才可以整合各個階段，并使每個階段的目標都達到利益最大化、服務最優(yōu)化，而采用職業(yè)化的設施設備管理在很大程度上可以有效地節(jié)省總費用的20%～30%．在商業(yè)地產項目中，從事相關工作的專業(yè)人士對FM所能應用范圍了解甚少，僅有一些公司開始嘗試有選擇性的分階段采用FM理念進行管理，如圖1所示．
由此可見，商業(yè)地產的各階段割裂式管理由來已久，建筑專業(yè)人士只重視設計、或施工階段，非建筑業(yè)只顧銷售或運維階段，各管理專業(yè)獨自行事，很難在它的整個生命周期中整合．正如著名專家陳光所說中國企業(yè)的很多管理專業(yè)誕生都是應急救火式的，尚未發(fā)揮出整合的力量．對此，陳光首先將FacilityManagement譯為整合設施管理，并把FM增加了以下3種定義:①整合持有者的需求和供應商的能力;②整合生命周期的管理;③整合眾多專業(yè)．以目前商業(yè)地產普遍采用的運作流程分析:調研———選址———招商———項目規(guī)劃方案(商業(yè)規(guī)劃、建設規(guī)劃)———工程建設———銷售———運營維護等，其管理也是分階段來進行，而FM不是就單個階段來解決問題，而是在其項目生命周期中，通過對每一階段的信息整合而判斷下一步的行進方向．設施管理采用的是綜合成本效益觀念，使資產設施壽命期經營費用與使用效率完美結合．它在工作場所與人和企業(yè)的協(xié)調過程中，融合建筑學、工程科學、工商管理和行為科學的原理，建立一種商業(yè)設施管理的規(guī)范，來協(xié)調不動產的管理和各部門的工作，保持項目的高品質并提高投資回報率，使人、工作流程、資產及工作環(huán)境都能達到最優(yōu)化，從而支持商業(yè)目標的實現．
FM管理不僅涉及到建筑本身，更包含其整個生命周期中有影響的包括租戶、資產擁有者、資產管理者、資產維護者、資產監(jiān)督者、資產經紀人，以及所有在建筑中活動的客戶．調研階段不再僅僅是選擇調研對象、編寫調研報告等固定流程，而是對其涉及到的其他部門的影響給以綜合考慮;在選址時需要根據周邊消費群體確定項目定位，考慮施工環(huán)境;招商時要對店面設計及結構設計留有充分的考慮空間，也要考慮到后期運營管理的難度;規(guī)劃方案要對應所形成的調研結果，要利于營銷管理階段;所有設施進入要充分考慮到其使用年限，常出現的問題等．比如空調應設計在什么位置?施工時應注意預留哪些洞口可能以后會使用的開關插座位置?設置成什么溫度能使消費者覺得最舒適又最節(jié)省能源……項目前期全部投入都是為后期經營盈利做準備的，而FM在前期對各階段的管理介入，也是在為運營階段的管理打下良好基礎．如今商業(yè)地產項目市場競爭激烈，而良好的運營管理模式則成為項目能贏利并長久存活于市場的關鍵．
FM雖然是獨立于企業(yè)各個專業(yè)部門的，但又融入到企業(yè)各部門之中．商業(yè)地產項目龐大的系統(tǒng)鏈條，每一步都需要嚴謹的管理滲入其中，FM就是當各部門以專業(yè)的角度去進行工作處理問題時，它能綜合考慮本階段對全局的影響，并充分考慮到后期銜接乃至最終目標實現的問題來給出意見，協(xié)同管理，并將管理過程中所得到的數據及結果明確的告示給下一階段的管理者．各階段的管理者明確需求、目標、利益進行綜合分析，再將任務分配到每一階段以達到整合管理的效果，一步一步為后續(xù)運營管理做好充分準備，才能使商業(yè)項目真正實現價值．
結語
FM雖然是外來的管理模式，但無論應用于哪種商業(yè)項目，其最終的管理理念都是不變的，那就是在技術管理的基礎上注重客戶服務管理，在使用功能管理的基礎上著重設施資產價值的管理．最大化的使用創(chuàng)新手段，最大化的實現價值的優(yōu)化組合，最大化的達到設施運作的效率，使項目在更健康的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而實現資產投入回報的最大化，這就是FM應用于商業(yè)地產的最大意義．
作者：許超王麗月單位：吉林建筑工程學院管理學院