本站小編為你精心準(zhǔn)備了談房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫(xiě)作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：根據(jù)《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上呢度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》來(lái)看，2019年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)比較平穩(wěn)，成交價(jià)格穩(wěn)中有升，大型商業(yè)地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)，隨著2019年國(guó)家政策調(diào)控持續(xù)，“房是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的理念逐步被人們接受，那么未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)來(lái)對(duì)市場(chǎng)的沖擊，在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中站穩(wěn)腳跟呢？本文將從融資模式和經(jīng)營(yíng)模式兩個(gè)方面展開(kāi)闡述，希望能夠?qū)︵嵵莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商募集資金提供更多更好的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資模式；經(jīng)營(yíng)模式

從房地產(chǎn)的發(fā)展歷程來(lái)看，從2000年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商接連涌現(xiàn)，都爭(zhēng)相強(qiáng)奪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，但是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)于資金的需求極高，隨著近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控，如提高存款準(zhǔn)備金率、限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等政策均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了不利的影響，進(jìn)而影響了投資者以及購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的信息。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和經(jīng)營(yíng)均產(chǎn)生了不利的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，有著高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)較其他行業(yè)相比就更加明顯。如何創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)和管理模式，以吸引更好的投資者來(lái)進(jìn)行投資，從而降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)控制能力，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。

一、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式的弊端

（一）銀行借貸房地產(chǎn)公司向銀行進(jìn)行抵押貸款在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前端是最常見(jiàn)的一種融資方式，當(dāng)然在房地產(chǎn)行業(yè)處于井噴式發(fā)展的階段，銀行貸款審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，資金投放量較大，但是這也僅僅是對(duì)于大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得銀行的大量貸款也是較難的。

（二）信托計(jì)劃由于近幾年央行通知限制房地產(chǎn)貸款，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)資金來(lái)源受到威脅，房地產(chǎn)企業(yè)不得不采用信托融資來(lái)緩解資金壓力。但是近年來(lái)信托融資利率逐年攀升，截至2019年漲到了平均13%，節(jié)節(jié)攀升的信貸利率加上企業(yè)自身龐大的信托規(guī)模，都使得房地產(chǎn)企業(yè)的還款壓力越來(lái)越大。如果資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效周轉(zhuǎn)，融資成本又很高這兩者就會(huì)成為壓垮企業(yè)的直接原因。

（三）金融機(jī)構(gòu)債權(quán)這種向資產(chǎn)管理公司和其他類(lèi)似的金融機(jī)構(gòu)金融借貸融資的方式與銀行借貸的方式非常相似，但是貸款利率會(huì)比較高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用成本會(huì)比較高，而且企業(yè)要按時(shí)償還每個(gè)季度的利息，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)的效率要求也比較高。

（四）金融機(jī)構(gòu)股權(quán)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，讓資金的投資者參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與決策，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，當(dāng)然這種融資方式的弊端在于房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本更高，相比較債權(quán)而言，當(dāng)然，對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有完全的決策權(quán)，這也是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用這種融資方式的主要原因。

二、創(chuàng)新融資渠道的途徑

（一）經(jīng)營(yíng)模式多元化傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目一般是住宅地產(chǎn)，但是住宅項(xiàng)目主要是對(duì)于剛需型的購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者，基本上所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)以住宅為主，但是這樣帶來(lái)的問(wèn)題就是市場(chǎng)的飽和度高，融資困難，融資渠道越來(lái)越窄，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多種模式經(jīng)營(yíng)，拓寬業(yè)務(wù)面。（1）商業(yè)地產(chǎn)。鄭州作為小商品集散地，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，從老的二七商圈到新的個(gè)性化高端商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，從丹尼斯大衛(wèi)城到正弘城，從熙地港到永威木色購(gòu)物中心，只經(jīng)歷了短短5年左右的發(fā)展時(shí)間，鄭州城市框架不斷大大，區(qū)域人口的不斷集聚，每個(gè)區(qū)域均形成了自己的商業(yè)中心，所以商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一個(gè)方向。（2）養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著人口出生率下降和人類(lèi)壽命的延長(zhǎng)，老齡化社會(huì)也是我們不得不面對(duì)的問(wèn)題，加之二胎政策的放開(kāi)，對(duì)于第一代獨(dú)生子女，兩個(gè)人負(fù)擔(dān)四個(gè)老人和兩個(gè)孩子，同時(shí)還要償還房貸的現(xiàn)象已經(jīng)成為常態(tài)，作為家庭的支柱，中年人承受的壓力非常大，那么，作為老年人如何解決自己的養(yǎng)老問(wèn)題也顯得尤為關(guān)鍵，不少知識(shí)分子，愿意選擇條件較好的老年公寓來(lái)安度自己的晚年，這樣既減輕了孩子的負(fù)擔(dān)，老年公寓的生活安排得比較充實(shí)，也可以讓自己不再孤單，所以，未來(lái)老年地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)成為一大熱點(diǎn)。國(guó)務(wù)院的《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》以及2018年民政部《關(guān)于確定第二批中央財(cái)政支持開(kāi)展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)》為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)指出了方向。（3）旅游地產(chǎn)。建業(yè)足球小鎮(zhèn)，恒大金碧天下，銀基冰雪世界等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，這也說(shuō)明隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，旅游已經(jīng)成為人們不斷豐富自我精神世界的方式，不管是帶著孩子開(kāi)闊眼界還是愉悅自己的身心，旅游都是不錯(cuò)的選擇，那么旅游地產(chǎn)也吸引了房地產(chǎn)大佬的眼球，其中，恒大集團(tuán)的旅游地產(chǎn)就占據(jù)了整個(gè)旅游地產(chǎn)的半壁江山，當(dāng)然這個(gè)隊(duì)伍中也有中小型開(kāi)發(fā)商，比如許昌瑞貝卡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，雖然它在鄭州的住宅項(xiàng)目很少，但是它買(mǎi)下了白云山景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且在景區(qū)開(kāi)發(fā)了不同層次的就店，低端的有白云人家，高端的有白云國(guó)際度假酒店，還開(kāi)發(fā)的有對(duì)外出售和出租的住宅和公寓，用于退休的老人們長(zhǎng)期療養(yǎng)。旅游地產(chǎn)看似收益少，回收期長(zhǎng)，但是是有盈利關(guān)鍵在于如何運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)，成功的案例還有許多，比如重渡溝景區(qū)每年到夏季，以團(tuán)體租賃的方式來(lái)長(zhǎng)住休閑度假的人絡(luò)繹不絕，成為重渡溝景區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)支柱。旅游地產(chǎn)也得到了國(guó)家和地方的政策支持，既保留了綠色美景，也給周?chē)迕駧Я素?cái)富，企業(yè)和村民互利共贏。（4）產(chǎn)業(yè)孵化園經(jīng)營(yíng)。隨著高校產(chǎn)教研深度融合的不斷推進(jìn)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育的不斷推廣，高校希望通過(guò)與企業(yè)共同打造各種產(chǎn)業(yè)孵化園，在這里，高校提供科研技術(shù)支持，企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)初期的經(jīng)費(fèi)投入和場(chǎng)地，讓智力成果能夠盡快轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)力，為企業(yè)和高校帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也服務(wù)社會(huì)，大學(xué)生產(chǎn)業(yè)孵化園項(xiàng)目既有教育部門(mén)提供的政策紅利和稅收部門(mén)提供的稅收優(yōu)惠，最近幾年產(chǎn)業(yè)孵化園項(xiàng)目也不斷落地，比如中軟國(guó)際作為軟件行業(yè)的龍頭企業(yè)，在秦皇島市建立了軟件學(xué)院和軟件孵化園，鄭州的騰訊眾創(chuàng)空間，航海科創(chuàng)基地孵化園，“創(chuàng)業(yè)夢(mèng)工場(chǎng)”創(chuàng)業(yè)孵化園等八家孵化園批準(zhǔn)成立。

（二）融資模式的多樣化（1）基金融資。基金融資在近兩年發(fā)展相對(duì)較快，2018年，普洛斯聯(lián)合中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司成立了100億的中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)基金，2017年華夏幸福產(chǎn)業(yè)基金成立了75.1億的中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城基金，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)健發(fā)展，各種私募基金也愿意承受投資期長(zhǎng)和高回報(bào)的投資模式，這種基金融資的方式很有可能會(huì)未來(lái)一種重要的融資渠道。（2）戰(zhàn)略性融資。戰(zhàn)略性融資不是簡(jiǎn)單地用股權(quán)來(lái)吸引投資者，而是真正的合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從項(xiàng)目的選定到最終的經(jīng)營(yíng)決策，均需要合作這共同商討決定，2017年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和美景集團(tuán)的合作也拉開(kāi)了本土開(kāi)發(fā)商與大型外來(lái)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作的序幕，隨之而來(lái)，萬(wàn)科美景魅力之城，萬(wàn)科城，萬(wàn)科美景世玠等項(xiàng)目不斷問(wèn)世，2018年，萬(wàn)科又和天倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，2019年河南昌建房集團(tuán)與鄭州康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的戰(zhàn)略合作，可謂在鄭州本土開(kāi)發(fā)商界產(chǎn)生了極為重要的反響，本土開(kāi)發(fā)商用自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)吸引資金實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)加入項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作共贏。（3）雙創(chuàng)孵化專(zhuān)項(xiàng)債。這種融資方式主要職針對(duì)的是產(chǎn)業(yè)孵化園地產(chǎn)項(xiàng)目，雙創(chuàng)孵化專(zhuān)用債以產(chǎn)業(yè)孵化園的企業(yè)為依托，以低于一般債券發(fā)行條件的門(mén)檻來(lái)發(fā)行債券，用于產(chǎn)業(yè)孵化園項(xiàng)目的建設(shè)和滿足后期運(yùn)營(yíng)資金的需要，雙創(chuàng)孵化專(zhuān)項(xiàng)債的資金使用成本即利率比一般債券要低，且對(duì)于發(fā)債方的信用評(píng)級(jí)要求也不高，可謂是門(mén)檻較低的一種融資方式，意在引導(dǎo)企業(yè)投身于雙創(chuàng)教育事業(yè)和科研成果的轉(zhuǎn)化上，不斷推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。（4）金融戰(zhàn)略聯(lián)盟。所謂的金融戰(zhàn)略聯(lián)盟與普通的戰(zhàn)略聯(lián)盟的區(qū)別是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的對(duì)象不同，金融戰(zhàn)略聯(lián)盟，顧名思義，是指房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，比如康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與中原銀行的戰(zhàn)略聯(lián)盟，在其18個(gè)法人股東中排名第五，在康橋房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，中原銀行為其提供了充足的財(cái)力支持。房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展和金融機(jī)構(gòu)的多元化經(jīng)營(yíng)提供了有效的融合方式，不僅縮短了資金籌集的時(shí)間，也降低了資金的使用成本。

三、結(jié)語(yǔ)

隨之的召開(kāi)，國(guó)家提出的“一帶一路”，京津冀一體化，特色小鎮(zhèn)，雙創(chuàng)教育等發(fā)展戰(zhàn)略，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快步伐，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，作為資金需求性企業(yè)，不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式來(lái)吸引更多的投資者，更多更快的募集資金，反過(guò)來(lái)，改革融資模式，也會(huì)優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，兩者相輔相成。

參考文獻(xiàn)

［1］王凱敏.購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化融資模式的應(yīng)用研究［D］.蘭州大學(xué),2019.

［2］謝勇.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)問(wèn)題探析［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2018（21）.

［3］張惜.互聯(lián)網(wǎng)金融下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究［D］.重慶理工大學(xué),2018.

作者：祁琳 周洋 單位：鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院