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摘要：本文分析了棚改面積及貨幣安置戶數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，剖析了棚改貨幣化安置政策對(duì)上述兩個(gè)因素與房?jī)r(jià)關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，構(gòu)建了相應(yīng)的調(diào)節(jié)作用模型。使用天津市2009-2018年的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了模型的實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，近年來(lái)天津市出臺(tái)的棚改貨幣化安置政策對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推升作用，而收緊的棚改政策，由于政策滯后性等原因，在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用不大。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化安置政策；棚改面積；貨幣化安置戶數(shù)；調(diào)節(jié)作用

引言

棚戶區(qū)改造作為城市建設(shè)和發(fā)展的“牛鼻子”，被視為重大的民生工程和發(fā)展工程。而房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，更是賦予了棚戶區(qū)改造另一層重要意義，多項(xiàng)政府政策指導(dǎo)督促商品住房庫(kù)存較大的城市，出臺(tái)支持措施，推進(jìn)棚改貨幣化安置政策。當(dāng)前城市住宅去庫(kù)存效果卓然，卻透支了未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲空間，與城市發(fā)展?fàn)顩r脫離。因此，棚改貨幣化安置政策隨之調(diào)整，棚改貨幣化安置指的是棚改實(shí)施主體通過貨幣的方式補(bǔ)償棚戶區(qū)居民，棚戶區(qū)居民通過商品住房市場(chǎng)自由購(gòu)置住房的安置辦法。梳理2008-2018年期間的棚改政策，可以發(fā)現(xiàn)，棚改政策的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段，2008-2012年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償并行的階段；第二階段，2013-2016年，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償并行，鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償階段；第三階段，2017-2018年，因地制宜推進(jìn)貨幣補(bǔ)償階段，2018年7月住建部提出因城施策、因地施測(cè)開展棚戶區(qū)貨幣化安置工作的執(zhí)行和落實(shí)，科學(xué)決策貨幣安置與實(shí)務(wù)安置的有機(jī)配比，將棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊降至最小。“棚改貨幣化不搞一刀切，房?jī)r(jià)上漲城市推進(jìn)安置房”。同時(shí)國(guó)家開發(fā)銀行將棚改項(xiàng)目的審批權(quán)暫時(shí)全部上交，新項(xiàng)目基本暫停審批。棚改項(xiàng)目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？棚改貨幣化安置是否真如坊間所言推高了城市房?jī)r(jià)？城市房?jī)r(jià)在棚改貨幣化安置政策收緊的形勢(shì)下將何去何從？上述問題需進(jìn)行深入研究。基于此，本文擬探討棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)理，同時(shí)研究棚改貨幣化安置政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用，以及分析該政策對(duì)上述兩個(gè)因素和房?jī)r(jià)關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，為棚改政策收緊后房?jī)r(jià)的走勢(shì)提供較為科學(xué)的依據(jù)。

1關(guān)于棚改、棚改貨幣化安置等的研究綜述

縱覽已有關(guān)于棚戶區(qū)改造的相關(guān)研究，可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者們對(duì)于棚戶區(qū)改革的關(guān)注點(diǎn)包括了：棚改的政策比較研究；棚改融資模式研究；棚改貨幣化安置研究；棚改的風(fēng)險(xiǎn)因素分析以及棚改的困境分析。樊新民[1]通過對(duì)黑龍江省五個(gè)個(gè)案調(diào)查的政策模式進(jìn)行比較分析，得出不同地區(qū)棚改政策產(chǎn)生的效果以及被拆遷戶的滿意程度，并對(duì)棚改存在的問題提出相應(yīng)的對(duì)策建議。魏威等[2-4]分析了目前棚改可以選擇的融資方式，總結(jié)了該融資模式過程中的具體做法，最后提出了城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資建議。常貽銘等[5]以棚改項(xiàng)目作為分析對(duì)象，通過構(gòu)建基于項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與區(qū)域發(fā)展4個(gè)主要目標(biāo)的PPP模式的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，研究了廣義的PPP模式如何運(yùn)用到棚改項(xiàng)目上。石劍英[6]總結(jié)了各地棚改貨幣化安置的主要方式，并結(jié)合實(shí)例分析了各地群眾對(duì)貨幣化安置的滿意程度及貨幣化安置的效果，并提出了完善棚改貨幣化安置的建議。謝云峰[7]通過對(duì)江西省4個(gè)城市的調(diào)研，研究了棚改貨幣化安置政策的正向效應(yīng)和負(fù)向效應(yīng)，并提出了應(yīng)對(duì)負(fù)向效應(yīng)的措施。蔡建國(guó)等[8]對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相互依賴、相互制約關(guān)系進(jìn)行了深入分析，找出影響棚改項(xiàng)目的直接因素、間接因素和根本因素，形成了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。楚德江[9]基于社會(huì)學(xué)的視角分析并介紹了徐州市“棚改”的成功經(jīng)驗(yàn)，為棚戶區(qū)改造建言獻(xiàn)策。綜合來(lái)看，學(xué)者們側(cè)重于從社會(huì)學(xué)、公共治理的理論視角開展定性研究，基于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論視角開展定量研究的較少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失是主要的原因。但是可以預(yù)見，棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是全方位的，包括供給側(cè)、需求側(cè)和資金鏈，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。因而，有必要基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角、利用宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)與政策相結(jié)合，定量研究棚改貨幣化安置政策對(duì)西安市商品住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響。

2實(shí)證模型與分析

2.1實(shí)證模型和假設(shè)

根據(jù)前述理論研究成果，我們將在供需理論的視角下重點(diǎn)研究影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素———棚戶區(qū)改造面積、貨幣化安置戶數(shù)以及棚改貨幣化安置政策對(duì)以上兩個(gè)因素的調(diào)節(jié)作用。圖1是本文的理論模型。理論模型假設(shè)1a：棚戶區(qū)改造面積對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有顯著影響。假設(shè)1b：貨幣化安置戶數(shù)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有顯著影響。本文建立的棚戶區(qū)改造對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的基本回歸模型如下：其中Pt為第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，本文選取商品住宅的平均價(jià)格；c為常數(shù)項(xiàng)；琢為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度；Xt為第t期的棚戶區(qū)改造面積；茁為待估參數(shù)，反映棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度；Yt為第t期的棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)；著是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。國(guó)家出臺(tái)的擴(kuò)大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策一方面旨在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的目的；另一方面也是為加快棚戶區(qū)改造進(jìn)行，提升城市的有機(jī)更新速度。前文分析出棚戶區(qū)改造面積及貨幣安置戶數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，那么棚改貨幣化安置政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響將主要通過貨幣安置戶數(shù)這個(gè)要素發(fā)揮作用，即棚改政策能否通過調(diào)節(jié)貨幣安置戶數(shù)和房?jī)r(jià)之間關(guān)系從而達(dá)到影響房?jī)r(jià)的作用。本文認(rèn)為棚改貨幣化安置政策擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，最終形成房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀。因此本文提出如下假設(shè)：假設(shè)2：棚改貨幣化安置政策對(duì)棚改貨幣安置戶數(shù)和房?jī)r(jià)關(guān)系有正向調(diào)節(jié)作用。因此本文建立的房?jī)r(jià)影響模型如下：其中，姿是待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度；W為棚改貨幣化安置政策變量；滋為待估參數(shù)，反映棚改貨幣化安置政策對(duì)棚改貨幣安置戶數(shù)的調(diào)節(jié)作用。

2.2研究步驟

首先通過各權(quán)威數(shù)據(jù)庫(kù)和統(tǒng)計(jì)年鑒收集實(shí)證所需的指標(biāo)數(shù)據(jù)，其次依據(jù)所建立的實(shí)證模型，并將相應(yīng)數(shù)據(jù)放入模型中進(jìn)行數(shù)據(jù)的回歸分析。模型中主要變量測(cè)度如下：①因變量：城市商品住宅平均價(jià)格。②自變量：棚戶區(qū)改造面積、棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)。③調(diào)節(jié)變量：棚改貨幣化安置政策。本文主要研究的是擴(kuò)大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用。因此，將棚改貨幣化安置比例擴(kuò)大政策或無(wú)調(diào)控政策統(tǒng)一歸為一類、將收緊政策歸為一類；同時(shí)，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控政策的滯后性，本文研究的是前一期的調(diào)控政策對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用，所以虛擬變量編碼是將上年存在棚改貨幣化安置鼓勵(lì)政策或無(wú)調(diào)控政策的Dt統(tǒng)一賦值為0；將上年存在棚改貨幣化安置緊縮政策Dt的取值為1；對(duì)應(yīng)前文梳理的各年棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策情況，可將2009-2018年調(diào)控政策變量Dt賦值，具體取值見表1。

2.3數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

從《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2010-2017）、《天津年鑒》（2010-2017）及天津市政府工作報(bào)告中，收集了天津市2009-2018年商品住宅價(jià)格、棚戶區(qū)改造面積及棚戶區(qū)改造貨幣安置戶數(shù)等數(shù)據(jù)，借助SPSS軟件對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了深入分析，分析結(jié)果見表2。本文使用SPSS25.0對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，各變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

2.4實(shí)證結(jié)果和分析

將房?jī)r(jià)、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)與棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）四個(gè)變量導(dǎo)入模型，運(yùn)行結(jié)果顯示（見表3），棚改貨幣化安置政策（虛擬變量）系數(shù)為0.181，說(shuō)明棚改貨幣化安置政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)直接影響。將房?jī)r(jià)、棚改面積、棚改貨幣安置戶數(shù)、人均可支配收入、虛擬變量和虛擬變量交互項(xiàng)都放入回歸模型，實(shí)證結(jié)果見表4。估計(jì)結(jié)果中交互項(xiàng)的顯著性0.007＜0.05，說(shuō)明棚改貨幣化安置政策存在調(diào)節(jié)效應(yīng)。調(diào)節(jié)效應(yīng)圖如圖2所示。結(jié)合圖2可知，棚改貨幣化安置政策自2017年起才開始收緊，考慮到滯后效應(yīng)，因此目前該政策仍具有一定的正向調(diào)節(jié)作用。

3結(jié)論與建議

根據(jù)前文的實(shí)證模型檢驗(yàn)可以得出以下結(jié)果：貨幣化安置戶數(shù)的增加，導(dǎo)致了需求側(cè)的旺盛，進(jìn)而對(duì)城市住房?jī)r(jià)值產(chǎn)生了顯著的正在刺激作用；而棚戶區(qū)改造面積的增加，會(huì)增加市場(chǎng)住房供給量，因而通過對(duì)房?jī)r(jià)有抑制效果。目前棚改貨幣化安置政策對(duì)房?jī)r(jià)仍然有一定的正向調(diào)節(jié)作用，但由于該政策的收緊，其正向調(diào)節(jié)作用將逐漸減小。總結(jié)來(lái)看，棚改貨幣化安置政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有正向效果，也有負(fù)面效應(yīng)，因此，各地再執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策時(shí)，一定要綜合的、全面的考察所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，科學(xué)研判，因城施測(cè)。一方面，為控制棚改貨幣化安置方式的過度使用，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不均衡的加劇，就要采取相關(guān)措施。所以，政府應(yīng)該科學(xué)合理地制定棚改安置政策，從根源上有的放矢地采取措施，問題才能得以解決。另一方面，應(yīng)保持棚改安置政策“因城施策，因地制宜”的區(qū)域差異性。雖然本文實(shí)證部分的結(jié)果只表明了天津市棚改貨幣化安置政策確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但城市間的情況難免存在差異，后續(xù)可進(jìn)行深入研究。在目前棚改貨幣化安置政策收緊的形勢(shì)下，如何利用好該政策的調(diào)節(jié)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)波動(dòng)的目的，尋找棚戶區(qū)改造實(shí)物安置與貨幣安置之間的平衡點(diǎn)將成為下一步研究的新課題。目前，我國(guó)正處于增長(zhǎng)速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的發(fā)展時(shí)期，在此轉(zhuǎn)型發(fā)展期應(yīng)加快住房制度改革，應(yīng)繼續(xù)探索推進(jìn)棚改貨幣化補(bǔ)貼，積極拓寬融資渠道，為使貨幣化安置能夠更好地保障搬遷居民的生活，宜綜合考慮居民長(zhǎng)期的生活習(xí)慣，根據(jù)棚改區(qū)周邊的房?jī)r(jià)水平、公共服務(wù)水平等要素，合理制定安置方案。

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作者：王玉全 單位：天津東疆保稅港區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心