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《中國建筑裝飾裝修雜志》2014年第八期

1我國公共租賃住房全裝修的發(fā)展?fàn)顩r

我國保障性住房建設(shè)起步較晚，不少保障性住房政策還處于探索階段。公共租賃住房全裝修的發(fā)展更是緩慢，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因有以下方面：

1.1法律法規(guī)、政策方面我國目前有關(guān)低收入人群的住房保障制度的法律、法規(guī)很不健全[3]，這極大地影響了住房全裝修的實施。首先，政府的推行力度不夠。雖然政府職能部門多次發(fā)文倡導(dǎo)全裝修，但始終只是建設(shè)部的一個倡導(dǎo)性政策，而非行政手段強制實施；其次，推進全裝修住宅發(fā)展的配套措施缺乏。目前尚沒有專用的全裝修住宅預(yù)售合同示范文本，缺乏統(tǒng)一的、可操作性強的全裝修住宅驗收標(biāo)準(zhǔn)；三是終端責(zé)任不清。住宅設(shè)備與全裝修住宅的保修期起算點不一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問題后責(zé)任歸屬不明確。

1.2建設(shè)模式方面土建與裝飾裝修分割。無論從專業(yè)技術(shù)角度，還是從系統(tǒng)工程的理論出發(fā)，住宅的土建主體工程與裝飾裝修都是一個不可分割的整體。但因為毛坯房的流行，造成了土建與裝飾裝修之間銜接存在空白與矛盾。從設(shè)計方面來看，土建設(shè)計與裝飾裝修設(shè)計由不同的單位完成，未進行有效的整合，即使是全裝修住宅，由于開發(fā)商的管理能力弱、經(jīng)驗缺乏、項目前期準(zhǔn)備不充分、裝修定位不明等原因，土建與裝修設(shè)計的脫節(jié)仍比較普遍。從施工方面來看，土建施工與裝飾裝修施工由不同的單位完成，不能很好地協(xié)調(diào)兩者之間的矛盾，對全裝修住宅的成本、質(zhì)量、美觀及使用功能等都帶來了不良的影響，甚至造成質(zhì)量隱患。另外，土建與裝修監(jiān)理等管控人員的不同，也會造成管理前后的不連貫。

1.3開發(fā)商方面一是認為目前毛坯房銷售良好，全裝修住宅對樓盤銷售并沒有太大的促進作用，反而因為裝飾裝修使得總體房價升高，影響銷售情況；二是僅將全裝修視為一項多余服務(wù)，利潤不大甚至無利可圖；三是全裝修住宅開發(fā)周期延長，相應(yīng)的稅收、開發(fā)管理、廣告、銷售成本將因此增加，增加了資金壓力；四是增加了裝飾裝修維護責(zé)任。因此，現(xiàn)階段對于大部分地區(qū)的開發(fā)商而言，真正的利潤點在住宅產(chǎn)品本身而并非裝飾裝修上，在目前毛坯房依然銷售不錯的市場中，開發(fā)商本著規(guī)避風(fēng)險、多一事不如少一事的態(tài)度，大多不愿意開發(fā)全裝修住宅。

1.4設(shè)計、施工、材料設(shè)備供應(yīng)方面目前我國裝修業(yè)發(fā)展尚不成熟，家裝企業(yè)水平參差不齊，從業(yè)人員基本上是散兵游勇，裝飾裝修質(zhì)量難以保證，多數(shù)企業(yè)“心有余而力不足”。全裝修住宅開發(fā)項目對裝飾裝修設(shè)計要求較高，要求以共性的設(shè)計來滿足不同用戶的個性要求，且要與建筑設(shè)計協(xié)調(diào)，目前具備條件的設(shè)計企業(yè)的數(shù)量及管理技術(shù)能力尚不能滿足需要。裝修部品的配套性、通用性差，還沒有達到模數(shù)化、系列化，規(guī)模化生產(chǎn)的要求。

2推進公共租賃住房全裝修的對策建議

公共租賃住房建設(shè)作為政府主導(dǎo)的一種住房開發(fā)模式，理應(yīng)在推進住宅全裝修，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面有所作為。推進公共租賃住房全裝修的根本目的是提高公共租賃住房裝飾裝修產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高效率和效益，實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，保證裝飾裝修工程質(zhì)量，在此基礎(chǔ)上滿足不同租賃者的個性化需求，為租賃者提供滿意的全裝修住宅。

2.1明確公共租賃住房全裝修發(fā)展目標(biāo)我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟模式，對公共租賃住房建設(shè)而言，帶有明顯的政府主導(dǎo)型色彩。公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)化是一個發(fā)展的過程，它不但打破了陳舊的裝修體制，更重要的是將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化建設(shè)的軌道，是一次質(zhì)的飛躍[4]，推動公共租賃住房全裝修發(fā)展的目的、實現(xiàn)途徑及表現(xiàn)形式見圖1。

2.2建立公租房全裝修的經(jīng)濟指標(biāo)公共租賃住房的建設(shè)主要是為緩解當(dāng)前的住房壓力，解決城鎮(zhèn)“夾心層”居民的住房問題，因此，全裝修建設(shè)模式的推廣以及交付使用應(yīng)當(dāng)依據(jù)“夾心層”人群的經(jīng)濟承受范圍而建立各種經(jīng)濟指標(biāo)。

2.3盡快制定相關(guān)法律法規(guī)和政策(1)要研究制定推進公共租賃住房全裝修發(fā)展的政策。應(yīng)結(jié)合全裝修施工與管理技術(shù)的發(fā)展及標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化的要求，從技術(shù)政策、經(jīng)濟政策和管理辦法等三個方面，盡快制定相關(guān)財政、稅收、資金保障等方面的扶持及優(yōu)惠政策，促進公共租賃住房全裝修更好更快的發(fā)展。(2)要研究制定與一體化運作模式相配套的合同管理體系，包括全裝修住宅設(shè)計格式合同、施工格式合同、設(shè)計施工總承包格式合同、項目管理格式合同、售房格式合同等，減少糾紛，為公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

2.4著力構(gòu)建技術(shù)保障體系(1)要推進公共租賃住房全裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化。目前全裝修標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化程度不高，應(yīng)逐步建立健全符合我國實際的公共租賃住房全裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系，盡快制定有關(guān)設(shè)計、施工、驗收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、配套化的裝修部品體系、櫥柜及配套電器部品體系、衛(wèi)浴部品體系、門及門套部品體系、固定家具及活動家具體系、吊頂部品體系、裝飾背景墻體系等。建立部品性能認定體系，引導(dǎo)企業(yè)進行部品化和工業(yè)化方面的研究與產(chǎn)品開發(fā)，鼓勵企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品。(2)要注重綠色、節(jié)能、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。裝飾裝修中應(yīng)盡量減少對自然資源材料的選用，改用新型環(huán)保材料，尤其要限制使用能揮發(fā)對人體有害氣體的材料的應(yīng)用，確保室內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量。淘汰落后的施工工藝，減少現(xiàn)場作業(yè)。(3)要注重人才培養(yǎng)。人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本，當(dāng)前社會上的裝飾裝修從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，尤其是缺乏高素質(zhì)的設(shè)計人員、管理人員及具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)施工技術(shù)人員等。應(yīng)加強對從業(yè)人員繼續(xù)教育和培訓(xùn)，加強對相關(guān)從業(yè)人員和后備人才的培養(yǎng)。同時應(yīng)適時開展對裝飾裝修行業(yè)的職業(yè)資格認證，探索建立執(zhí)業(yè)注冊制度、持證上崗制度等。加大產(chǎn)、學(xué)、研合作力度，通過政府、高校、企業(yè)等相互合作，提升研發(fā)水平，加快高新技術(shù)應(yīng)用推廣，提高公共租賃住房建設(shè)水平。

2.5加強對骨干企業(yè)的培育(1)研究建立由政府、開發(fā)商、裝飾裝修設(shè)計單位、裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商等單位間長期合作伙伴關(guān)系的公租房裝飾裝修建設(shè)和管理新模式。目前可通過建立公共租賃住房全裝修合格承包商名錄的方式，促進公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成大、中、小企業(yè)并存，既競爭又互補的市場格局。(2)要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、裝修裝飾設(shè)計及施工、裝修構(gòu)配件或部品生產(chǎn)等骨干企業(yè)，向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。(3)要促進一體化的全裝修產(chǎn)業(yè)集團形成與發(fā)展。目前，國內(nèi)可以向社會提供綜合性、一體化全裝修服務(wù)的企業(yè)并不多，對產(chǎn)業(yè)的帶動作用也不大。

2.6構(gòu)建公共租賃住房全裝修質(zhì)量保證體系首先，建立房地產(chǎn)開發(fā)商以及設(shè)計、施工、材料和部品生產(chǎn)企業(yè)分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的完備的責(zé)任體系。房地產(chǎn)開發(fā)商位于質(zhì)量保證體系金字塔的頂端，既是公共租賃住房建設(shè)的組織者和管理者，也是公共租賃住房全裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，直接對租賃者負責(zé)。此外，還要加強對設(shè)計、施工單位的資質(zhì)管理，推行部品性能認定，探索和開展公共租賃住房全裝修設(shè)計、施工、部品等方面的質(zhì)量保險，增強設(shè)計、施工、部品供應(yīng)單位的責(zé)任能力和理賠能力。政府有關(guān)部門要積極引導(dǎo)開發(fā)商對所建設(shè)的公共租賃住房進行質(zhì)量保證保險，促進公共租賃住房質(zhì)量保證保險的推行。同時要進一步明確公共租賃住房物業(yè)管理責(zé)任體系。由于公共租賃住房全裝修價值鏈分為土地獲取、設(shè)計施工、物業(yè)租售、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)。而物業(yè)管理是租賃者關(guān)注的重點，是公共租賃住房的終端服務(wù)，應(yīng)盡快出臺公共租賃住房物業(yè)管理相關(guān)政策，落實公共租賃住房物業(yè)管理主體各項法定責(zé)任，保證公共租賃住房又好又快、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。結(jié)語租賃住房全裝修是對社會、行業(yè)發(fā)展及企業(yè)和租賃者都有利的建設(shè)模式，是未來公共租賃住房建設(shè)的主要形式。目前，我國在這一建設(shè)模式還不夠成熟，需要以政府為領(lǐng)頭人，以科研為支撐，領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商、材料供應(yīng)商、設(shè)計企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等在全裝修的建設(shè)模式中逐步建立和完善適合我國國情的發(fā)展體系，盡快出臺有關(guān)政策和法律法規(guī)，明確各建設(shè)主體的責(zé)任，規(guī)范和引導(dǎo)公共租賃住房全裝修市場，加強質(zhì)量控制，提高工程質(zhì)量水平，切實保障租賃者的合法權(quán)益，保證公共租賃住房全裝修市場的健康發(fā)展。

作者：賈華琴單位：浙江省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長